V loňském březnu i v Česku naplno vypukla pandemie koronaviru, jež téměř zastavila globální cestovní ruch, a důsledky bylo naplno vidět také v Praze. Byty, které předtím byly pronajímány přes Airbnb nebo podobné platformy, zůstaly najednou prázdné a ve velkém se začaly objevovat k dlouhodobějším pronájmům. A to ovlivnilo také celý nemovitostní trh.

„Loňský rok přinesl zásadní změny a výkyvy v oblasti nájemního bydlení. Tisíce bytů, z velké části menší byty z režimu krátkodobých pronájmů typu Airbnb, se v důsledku koronavirové pandemie vlily na trh dlouhodobých pronájmů, což znatelně zapůsobilo na ceny zejména v hlavním městě,“ komentuje pro CzechCrunch Martin Březina, CEO služby UlovDomov.cz provozující inzertní portál zaměřený na pronájmy.

Pokles počtu bytů v hlavním městě určených většinou k pronájmu turistům ukazují také data. Agentura Reuters nedávno upozornila, že v letošním lednu bylo v Praze k dispozici na Airbnb o padesát procent méně bytů než v lednu 2020. Tak velký propad přitom nezaznamenalo žádné ze čtrnácti sledovaných měst v Evropě a Americe. Pro srovnání: v Paříži došlo k poklesu o 23 procent, v Londýně o 39, v New Yorku o 41 a v Amsterdamu o 43 procent.

Společnost Airbnb na dotaz CzechCrunche ohledně čísel za rok 2020 konkrétně nereagovala a odkázala nás na Český statistický úřad, jenž by podle ní měl těmito daty disponovat. „Od Airbnb jsme obdrželi data za rok 2018, žádná další data za roky 2019 a 2020 jsme nedostali, nemáme tedy nic, co bychom vám mohli k tomuto tématu poskytnout,“ reagoval pak Tomáš Chrámecký z odboru komunikace ČSÚ.

Data i analýzy související s vývojem na trhu však nabízí tuzemské společnosti, které se specializují na pronájem či prodej nemovitostí. V CzechCrunchi jsme oslovili několik zástupců, kteří se podělili o své informace. Z nich je patrné, že počet bytů k pronájmu v Praze rapidně vzrostl, roste však také chuť lidí je nakupovat. Jejich celková cena proto pořád stoupá.

„Dopady krize jsou nejvíce patrné právě v Praze, kde na jaře a na podzim roku 2020 došlo k vypuštění několika tisíců bytů na trh s dlouhodobými pronájmy – ve většině případů se jednalo o byty z krátkodobých pronájmů typu Airbnb,“ analyzuje Martin Březina z UlovDomov.cz a zmiňuje přitom čtvrti jako Staré a Nové Město, Josefov, Malou Stranu, Karlín, Vinohrady a Žižkov, kde se většina takových bytů nachází.

V letních měsících podle dat UlovDomov.cz ještě došlo k částečnému rozběhnutí turismu, končící turistická sezona a druhá vlna pandemie však už zarazily hřebíček do pomyslné rakve krátkodobých pronájmů. To se pak podepsalo i na dalších oblastech v širším centru Prahy, jako jsou Vršovice, Holešovice, Nusle, Smíchov či Bubeneč. Podobně vidí situaci na trhu i další firmy.

„Podle našeho odhadu přešly asi dvě třetiny pražských bytů pro krátkodobé pronájmy do běžného dlouhodobého nájemního vztahu a v současnosti jsou pronajímány standardní cestou. Ze zbylé třetiny jich větší část zůstala i nadále k pronájmu pro turisty, menší část zůstává prázdná nebo slouží jinému účelu a do prodeje pak přešlo minimum objektů,“ popisuje šéf portálu Bezrealitky Hendrik Meyer.

V datech pronájmů na Bezrealitky jsou přitom vidět dva zásadní vrcholy – druhý a čtvrtý kvartál loňského roku. V první vlně se uvolnily byty ve chvíli, kdy bylo jasné, že letní sezona je ztracená, na konci roku pak totožně reagovali další vlastníci poté, co bylo zřejmé, že neproběhne ani ta zimní.

I podle dat portálu Sreality.cz se pandemie projevila výrazně a po jejím začátku nastal přímo boom nabízení bytů k pronájmu. „Jde zpravidla o byty menších rozměrů v dobrých lokalitách centra města, někdy i bez kuchyně. Je evidentní, že tyto objekty původně primárně sloužily ke krátkodobým pronájmům,“ říká manažerka týmu inzertních služeb Sreality.cz Hana Kořínková.

Chybí turisté, expati i studenti. Lidé bez práce jdou do regionů

Na Sreality.cz v každém měsíci loňského roku v Praze zaznamenávali výrazně vyšší přírůstky nabídek, zároveň se však podle Kořínkové mírně prodloužila průměrná doba inzerce. Byty si tak své pronajímatele nachází o něco pomaleji a nabídka i proto pořád zůstává nadstandardně velká.

Chybějící turisté a prázdné byty původně určené pro Airbnb ovšem nejsou jedinými faktory, které výrazně působily na nabídku dlouhodobých pronájmů. Situaci ovlivnil také odliv pracovníků ze zahraničí, zavádění home officů, ekonomická situace domácností (ovlivněná tím, že kvůli zavřeným provozovnám v maloobchodu a službách lidé přišli o práci a vrací se zpátky k rodinám v krajích) nebo například studentský faktor.

„Jakmile bylo jasné, že prezenční výuka na vysokých školách se na podzim už nerozběhne, klasické každoroční obsazování studentských bytů se nekonalo. Ve městech navíc dlouhodobě chybí kulturní a společenské vyžití, takže pro studenty tak ztrácí smysl si byt ve velkých městech vydržovat,“ komentuje Březina.

Všechny tyto faktory pak dohromady ovlivnily také cenu pronajímaných bytů, která obecně začala před rokem na jaře klesat. V Praze v posledním čtvrtletí loňského roku vyšla podle UlovDomov.cz dispozice 2+kk na průměrných 15 000 korun měsíčně, což je ve srovnání s třetím kvartálem o pětistovku méně.

Oproti stejnému období roku 2019 tato kategorie, která na trhu patří k nejoblíbenějším, zlevnila v průměru o dva tisíce korun. Podobné je to u dalších sledovaných kategorií, u každé z nich nový nájemce ušetří v hlavním městě minimálně tisícovku měsíčně, u kategorie 3+kk dokonce 3 500 korun.

Byty se kupují ve velkém a jejich cena neklesne

Pandemie koronaviru silně ovlivnila také nabídku bytů k prodeji. Ještě před jejím začátkem měl podle Sreality.cz jejich počet v Praze klesající trend. Se začátkem pandemie v březnu a dubnu loňského roku se počet nabídek pohyboval kolem minima posledních let, v květnu pak vzrostl na původní hladinu.

„Byť jsme loni zaznamenali výrazný příliv nových inzerátů, tak počet aktivních nabídek bytů k prodeji stále není na úrovni začátku roku 2019. To je však dané několika faktory,“ vysvětluje Kořínková s tím, že trh se zdá být dynamičtější a nové nabídky na něm mizí rychleji, což je patrně dané i zájmem investorů.

Velké zpomalení trhu s prodejem nemovitostí během první jarní vlny pandemie zaznamenala také platforma Reas. Podle jednoho ze spoluzakladatelů Hynka Husníka znamenal příchod covidu dokonce v podstatě zastavení byznysu, ačkoliv následující měsíce se nesly v duchu opětovného nárůstu poptávky.

Počet prodaných bytů spadl podle Reasu mezi loňským březnem a květnem o 21 procent, v Praze až o 27 procent a celkový objem transakcí klesl o dvě miliardy korun. Zároveň se však začala zvedat průměrná cena, která vyvrcholila historicky nejvyšší hodnotou – 50 430 korun za metr čtvereční v červenci 2020. Od té doby se stále drží rekordně vysoko.

„Co se týká výhledu na rok 2021, kvůli obrovské poptávce budeme pravděpodobně svědky ještě větší nedostupnosti nemovitostí. I po korekci trhu související s větší nezaměstnaností či vyššími úrokovými sazbami hypoték zde bude stále dostatek potenciálních kupců, kteří budou byty kupovat i za stávající rekordní ceny. Proto nemůžeme očekávat, obzvláště v Praze, v dohledné době snížení cen,“ komentuje Michal Makoš, spoluzakladatel a ředitel Reasu.

Vliv na nabídku bytů k prodeji má nepřímo i Airbnb. Dlouhodobě se podle Reasu každý rok počet typických bytů v centru Prahy zvyšoval zhruba o pět procent, naopak počty prodejů v ostatních částech Prahy se snižovaly. V dubnu loňského roku však prodeje v centru klesly o 22 procent a stále klesají, zatímco prodeje ostatních o 20 procent vzrostly.

„Zároveň se také o čtvrtinu zvýšila nabídka těchto bytů v centru v inzerci, avšak právě kvůli nezájmu o tento typ nemovitostí u některých inzerátů vidíme, že se nabízejí již od léta a bezvýsledně,“ popisuje Makoš a dodává, že s tím souvisí také tlak na cenu. Ta se v Praze průměrně za metr čtvereční za poslední rok zvedla o 9 procent, ale zatímco například na Zličíně o 30 procent, na Malé Straně nebo Novém Městě jen o 2 procenta a nyní stagnují.

„Vzhledem ke stále přetrvávající situaci s prakticky nulovým turistickým ruchem můžeme předpokládat, že tyto byty v těchto centrálních částech Prahy čeká dokonce mírné zlevnění. Mezi investory jsou nyní populární spíše menší byty v širším centru Prahy, které se dají využít také k dlouhodobým pronájmům,“ hodnotí Makoš.

Na trhu skončí středně velcí pronajímatelé krátkodobého bydlení

Do budoucna tak do velké míry vývoj nemovitostního trhu v Praze ovlivní zejména obnovení cestovního ruchu – jak rychle a v jakém objemu k němu vůbec dojde. I tak je ale podle oslovených odborníků možné vidět několik trendů.

„Česko mezi zahraničními turisty získává stále horší pověst a dá se předpokládat, že i v případě uvolnění restrikcí nedojde k návratu masového turismu. Zvlášť pokud by se rozvolňovat začalo až s prázdninovou sezonou. To bude velice silný impuls k tomu, aby část investorů byznys s krátkodobým ubytováním v Česku zcela opustila,“ predikuje Meyer z Bezrealitky.

Podobný pohled doplňuje také Jan Holinka, jednatel společnosti Saleh&Holinka, která se dlouhodobě specializuje na krátkodobé pronajímání apartmánů na Praze 1, a to zejména přes Airbnb. Aktuálně má v nabídce dvaadvacet bytů, ještě v roce 2019 to ale bylo přes třicet. Pronájmy některých z nich musela společnost ukončit právě kvůli pandemii.

Holinka má pro následující rok, co se týče bytů pronajímaných přes Airbnb, relativně jasnou predikci. „V oboru zůstanou jen ti opravdoví srdcaři, kteří pronajímali jeden nebo dva byty, měli rádi kontakt s turisty a tu práci jako takovou. Nastane takový ‚návrat ke kořenům‘,“ hodnotí s tím, že ve velkém zmizí středně velcí pronajímatelé, kteří měli v nabídce mezi pěti až dvaceti byty.

Podle Holinky budou zahraniční návštěvníci po pandemii vyhledávat spíše soukromé nemovitosti před přeplněnými hotely a hlavními faktory pro rozhodování budou flexibilní storno podmínky či hodnocení čistoty. „Dříve to byla lokalita, to skončí,“ myslí si Holinka.

Co bude dál

Do predikcí o dalším vývoji na nemovitostním trhu však vstupují i další krátkodobé či dlouhodobé faktory, například rychlost očkování, uvolňování vládních opatření, kupní síla domácností v tuzemsku i zahraničí nebo výuka na vysokých školách.

„Prosadí se i nové trendy – poptávka po druhých domovech, stále větší chuť pronajímat vlastní chaty nebo chalupy anebo změny v přístupu při prodeji nemovitosti,“ komentuje Meyer z Bezrealitky.

„Dalším faktorem bude letní turistická sezóna a v neposlední řadě také to, jestli se univerzitní studenti budou na podzim vracet do škol, což by poptávku po bydlení ve studentských městech citelně zvýšilo,“ predikuje Březina z UlovDomov.cz.

„Očekáváme, že bude pokračovat trend nabízení bytů původně určených ke krátkodobému pronajímání na pronájmy klasické,“ doplňuje Kořínková z Sreality.cz. „Pokud jde o prodeje, trh je zatím stabilizovaný a kvalitní nemovitosti si udržují svou cenu, případně i mírně rostou. To je dáno zájmem investorů, kteří reality stále vidí jako jedny z nejbezpečnějších investic,“ uzavírá.