Investovat do nemovitostí a být rentiérem můžete i s tisícovkou měsíčně, nemusíte hned kupovat celý byt

Průměrný úrok u hypoték byl v říjnu 2,54 procenta. Šlo o nejvyšší hodnotu za poslední dva roky a její růst bude v dalších měsících pokračovat možná až k pěti procentům, kde byla naposledy na jaře 2010. Na vině je zvyšování úrokových sazeb, kterým chce národní banka zchladit roztáčející se inflaci. Jedním z důsledků bude menší dostupnost vlastního bydlení a tlak na růst cen nájemního bydlení. Jak v takové situaci investovat do nemovitostí, což je v Česku dlouhodobě nejoblíbenější forma „spoření“?

Předně, nakupovat byty a domy má cenu i v době, kdy jejich ceny a ceny hypoték, které na pořízení většina lidí používá, stoupají. Jen je třeba si to dobře spočítat. Určitý návod dává investor Radovan Vávra: „Základní poučka říká, že pokud jsi schopný si byt pronajmout na rok za tři procenta tržní ceny, měl by sis ho pronajmout. Tečka. Když ti naopak bude bydlení vycházet na šest a víc procent, má smysl si ho koupit. To je první a základní úvaha, kterou by měl každý investor znát.“

Jak na investice s Buffetem

Sám Vávra ale připouští, že jen málokdo si tuto rovnici zkusí spočítat, protože bydlet ve vlastním, byť s úvěrovým břemen, je prostě něco, co lidé chtějí: „A protože to nikdo neřeší, tak jim říkám, než abyste to popletli, tak si tu nemovitost radši kupte. Protože jestli neumíte udělat tuhle základní rozvahu, radši nezkoušejte investice do akcií nebo kryptoměn. Tohle se ale nedá pokazit, investice do nemovitostí až na výjimky neskončí špatně.“

Cena nemovitostí opravdu strmě stoupá, podle poradenské agentury Deloitte stoupla od roku 2014 průměrná cena prodávaných bytů v Praze a v krajských městech o více než 100 procent, přičemž růst nejvíc akceleroval v posledních dvou letech. Souvisí to jednak s nedostatkem nových bytů a také s přetlakem peněz na trhu. Pro ty, kdo chtějí investovat do nemovitostí, se ale nabízí i jiné formy. A stačí na ně i pár tisíc měsíčně.

Příjem z nájmu pro každého

Loni začal na českém investičním trhu působit startup Investown, který finančně podpořila Česká spořitelna. Ten vykupuje nemovitosti, nabízí je drobným investorům a těm pak každý měsíc vyplácí poměrovou část z vybraných nájmů. Společnost už vlastní více než stovku bytů a peníze jí svěřilo na 30 tisíc lidí, přičemž lze online investovat od 500 korun měsíčně.

Průměrný výnos je na úrovni jednotek procent, takže v době stoupající inflace nejde o nástroj, s nímž by šlo rostoucí cenovou hladinu snadno porazit. Na druhou stranu jde o relativně bezpečný projekt, protože Investown jednak dané nemovitosti vlastní, jednak je napojený na Českou spořitelnu, která si žádné reputační riziko nemůže dovolit.

Nově pak společnost začíná nabízet i novou službu pro, ty kteří si chtějí pořídit byt, ale nemají na něj dost peněz. Investown za ně vysněnou nemovitosti koupí a podepíše se zájemcem nájemní smlouvu. Po jejím uplynutí bude mít klient na byt předkupní právo, a tak za původní cenu plus dvě procenta navíc jako poplatek za každý rok, který pro něj startup nemovitost „držel“. Typově: když si někdo vybere 2+kk za čtyři miliony, bude v něm bydlet čtyři roky jako nájemník a pak si jej bude chtít odkoupit, Investown mu ho prodá s přirážkou 320 tisíc.

Malí pomáhají větším

Dalším příkladem startupu, který kombinuje fintechovou službu s investicemi do nemovitostí, je Upvest. Za tím zase stojí Komerční banka. Upvest propojuje developery s drobnými investory – zprostředkovává totiž takzvané mezaninové financování. Jde o finanční patro mezi vlastními prostředky developera a bankovním úvěrem. Minimální investice je pět tisíc korun, výnos se opět pohybuje kolem pěti procent.

Podobně jako v případě Investownu jde i u Upvestu o relativně bezpečnou investici – jednak díky Komerční bance, která je spolumajitelem startupu, jednak díky výběru projektů, na nichž se firma podílí. Například v listopadu přes ni dohromady 55 milionů sbíral jeden z největších tuzemských developerů Finep na stavbu rezidenčního komplexu U Sluncové.

Jiný přístup volí společnost Ronda Invest ze skupiny miliardáře Vladimíra Komára, kterému patří mimo jiné značka kosmetiky Dermacol. Ronda půjčuje podnikatelům na menší developerské projekty a následně nabízí kofinancování drobným investorům. Lze investovat od tisícovky, obvyklý výnos společnost uvádí nad šesti procenty za rok.

Větší investice

Mezi startupové investiční platformy patří i Roier, který propojuje drobné investory s bytovými družstvy, které shání finanční prostředky například na rekonstrukce bytů. Minimální investice je ale vyšší a činí 100 tisíc korun, úroková renta pak investorům chodí měsíčně. Za projektem stojí mimo jiné bývalý šéf splátkové společnosti Home Credit v Česku a na Slovensku David Bystryczky.

Vedle mladých startupů, které sází na online přístup, jsou na trhu k dispozici konvenční způsoby, jak investovat do nemovitostí, aniž byste museli rovnou koupit dům či byt. Jednak můžete nakoupit dluhopisy developerů, s nimiž se obchoduje třeba na pražské burze, jednak se investovat do speciálních fondů.

Tyto fondy jsou ale přísně regulované a je velký rozdíl, jestli do nich člověk vstupuje coby „kvalifikovaný investor“ s částkou aspoň milion nebo jako obyčejný investor s nízkými desítkami tisíc. Ty pro bohaté jsou totiž dlouhodobě mnohem výnosnější, protože mohou víc riskovat a nemusí ze zákon držet na účtech velkou hotovost.