Dá se rodinný dům pořídit nejen na bydlení, ale i jako investice? Kvůli dramatické situaci na trhu s byty, jejichž ceny strmě vzrostly a nabídka zdaleka nestíhá sytit neutuchající poptávku, může být zajímavým způsobem zaostření na jiné nemovitosti, a to právě na rodinné domy. Každý druhý Čech v rodinném domě bydlí – a ačkoliv si ho obvykle nepronajímá – i na takové investici se dá vydělat.
Omezování sociálních kontaktů v posledních dvou letech otevřelo Čechům dveře k práci na dálku a města zažívají odliv obyvatel na venkov. Koupě vlastního rodinného domu se zahradou se stala snem, který si rozhodli splnit i lidé z kancelářských profesí, které omezování sociálních kontaktů vyhnalo i s notebooky na home office. Uvědomili si, že pracovat nemusí ve stísněném bytě v paneláku, když stejně dobře zvládnou fungovat z prostorného domku na klidné vsi a do města si zajedou jednou týdně.
Poptávku po rodinných domech přiživil i nedostatek alternativních možností, především pak kritická situace na trhu s byty, kde skromná nabídka zdaleka nestačí uspokojovat enormní poptávku. Ceny v Praze, Brně a dalších velkých městech přestávají být pro řadu lidí dostupné, proto se poohlíží po možnosti stavby vlastního bydlení v dojezdové vzdálenosti. Domy nejsou zajímavé jen pro rodiny, které touží po přesunu do vlastního, ale také pro investory.
Rodinné domy v hledáčku
Ceny rodinných domů v minulém roce rostly zajímavým tempem, i když ne tak rapidně jako ceny bytů. Podle údajů společnosti Valuo zaměřující se na analýzu a sběr dat o cenách prodávaných a pronajímaných nemovitostí vzrostla prodejní cena průměrného 150- až 200metrového domu v dobrém stavu o dvacet čtyři procent. Průměr ale nevypovídá o skutečném vývoji v jednotlivých krajích, kde na jedné straně dosáhlo zdražení sedmsedáti jedna procent v Jihočeském kraji nebo čtyřiceti čtyř procent v kraji Pardubickém, zatímco Ústecký a Královéhradecký kraj zaznamenaly zvýšení cen domů o pouhé jednotky procent.
Domy na pražských předměstích se v době pandemie staly obzvlášť vyhledávaným cílem lidí snažících se osvobodit ze zajetí malých bytů. „V některých částech pražského předměstí s dobrým napojením na infrastrukturu je zájem ze strany klientů možná o něco vyšší než u bytů, jelikož lidé začali ve větší míře poptávat bydlení, kde mají jednak více prostoru, jednak alespoň malý kousek zeleně,“ uvedl pro CzechCrunch Prokop Svoboda z realitní kanceláře Svoboda & Williams.
Pořízení rodinného domu za účelem investice má svá specifika. Pronájem celého rodinného domu není v českém prostředí úplně běžnou záležitostí, jako je tomu u bytů. Investor z pronájmu obvykle neprofituje přímo, nájemné mu pokrývá pouze část hypotéky a nákladů spojených s držením takové investice. Cílem je realizovat zisk při konečném prodeji, kdy může dojít ke zhodnocení jak samotné stavby, tak i pozemku na kterém dům stojí.
Ideální rodinný dům, který Češi nejčastěji hledají ke koupi na inzertních serverech, má podle portálu Sreality čtyři pokoje, je ve velmi dobrém stavu a nachází se v dosahu autobusové dopravy. Užitná plocha a velikost pozemku pro většinu lidí při hledání zase tak důležité nejsou, významnější je cena. Maximální cena se při vyhledávání domu pohybuje na úrovni osmi milionů korun, ale například v Praze lidé hledají domy s cenou kolem patnácti milionů korun, ve Zlínském kraji naopak nedají za dům průměrně více než 4,2 miliony korun.
Co dům, to unikát
Trh s byty je komoditnější a předvídatelnější, u rodinných domů naopak platí, že co stavba, to unikát. Ať už z pohledu dispozice, dopravní obslužnosti, kvality provedení nebo možností budoucích úprav vycházejících z územního plánu dané obce. Vyjednávání ceny je náročnější, investor by se měl s domem plně seznámit, aby dokázal posoudit vhodnost potenciální investice. Zatímco byt může několik měsíců ležet ladem s minimálními náklady a dopadem, u rodinného domu se nedostatek údržby podepíše velmi rychle na tom, jak bude potenciálními zájemci vnímán – neupravená zahrada či praskliny a plísně na zdech nejsou dobrým signálem.
Lazy House Zlín
Populární jsou i dva specifické typy investic do rodinných domů. Prvním typem je pořízení domu za účelem jeho krátkodobého pronájmu například přes Airbnb. Obvykle jde o nemovitosti v okolí rušných turistických destinací, ideálně s nějakým unikátním prvkem, kterým se odliší od tuctových apartmánů a hotelových pokojů. Tím druhým je nákup domu na předměstí, který lze pronajmout například jako studentské spolubydlení nebo v případě vícegeneračních domů a vilek jako jednotlivé bytové jednotky.
Náročnější formou investice do rodinného domu je potom případ, kdy investor výhodně pořídí dům ve špatném stavu, zrealizuje jeho celkovou rekonstrukci a poté se ho snaží se ziskem prodat. Rizika spojená s příliš optimistickým odhadem skutečného potenciálu lokality nebo finální náročností oprav jsou značná. Investor se neobejde bez zkušeností a takovému projektu musí věnovat i značné množství času a energie.
Počty dokončených rodinných novostaveb v roce 2020 táhly celou bytovou výstavbu, padesát pět procent nových bytů vzniklo právě v rodinných domech, jak vyplývá z dat ČSÚ. Za první tři čtvrtletí roku 2021 byla situace velmi podobná, z celkových dvaceti čtyř tisíc nově dokončených bytů jich třináct tisíc bylo v rodinných domech. Tímto poměrem by mohlo zahýbat dokončení rezidenčních developerských projektů ve velkých městech, kde se jen v Praze mluví o 130 tisících bytech, které developeři v následujících letech připravují.
Budoucnost výstavby jak bytů, tak rodinných domů na druhé straně ohrožují rostoucí ceny stavebního materiálu, kde v některých případech došlo i několikanásobnému zdražení. Od dubna se navíc zpřísní podmínky pro poskytování hypoték, což je jeden z kroků, kterými ČNB plánuje poptávku po nemovitostech ochladit.
Investiční speciál podporují
podporují
