Byty. Jediné téma, které bylo v posledním roce infekčnější než covid. Kdo alespoň jednou s přáteli nediskutoval o rostoucích sazbách hypoték, rozdílech mezi vlastní bydlením a nájmem nebo si nezanadával na astronomickou cenu nemovitostí, jako by nebyl. Je ale pořízení bytu terno, které ochrání úspory před inflací? A dokáže je ještě navíc v horizontu několika let zhodnotit? Ať už pořízení bytu zvažujete pro vlastní bydlení nebo jako investici, neměli byste zavírat oči před statistikou.
V minulém roce vykrystalizovaly dva trendy, které trhu s byty udaly rytmus. Prvním byl útlum krátkodobých pronájmů plynoucích ve velkých městech z turistického ruchu. Někteří majitelé ubytovacích kapacit určených pro turisty se přeorientovali na dlouhodobé pronájmy, takže lidé získali při hledání nájemního bydlení mnohem větší výběr a nájmy dokonce zlevnily – v hlavním městě v prvním pololetí 2021 o 2,8 procent, čímž se nájem dostal průměrně na 279 korun za metr čtvereční, jak uvedl magistrát.
Druhým trendem byl postupný konec levných hypoték, který nastartovala Česká národní banka zvyšováním úrokových sazeb na konci prázdnin. V únoru 2022 je centrální banka zvedla na současných 4,5 procenta. To se promítlo i do hypoték. Banky je nyní nabízí s minimálně čtyřprocentním úrokem a před dalším růstem na pět a více procent varuje většina expertů. ČNB dlouhodobě upozorňovala na nadhodnocení nemovitostí, které odhadovala na dvacet procent, takže konec levných půjček byl očekávaný. Obzvlášť v situaci, kdy se k přehřívání trhu nemovitostí přidala i zrychlující inflace.
Objem sjednaných hypoték i přes chmurný závěr přesáhl v roce 2021 rekordních 440 miliard korun. Už v lednu ale přišlo citelné ochlazení, když Česká bankovní asociace oznámila, že zájem o hypotéky proti předchozímu měsíci klesl o čtvrtinu. První měsíc roku bývá slabší, ale letošní zpomalení zaznamenané Hypomonitorem je prvním potvrzením toho, že hypoteční trh čeká nejspíše těžší rok. Situace by se podle některých analýz ale mohla začít už koncem roku otáčet k lepšímu.
Češi milují byty
Investice do nemovitostí a obzvlášť bytů je v Česku téměř národní povinností, přes osmdesát procent Čechů bydlí ve vlastním. Že je trh s byty přehřátý, není žádné tajemství. Ceny v posledním roce rychle rostly. Nahoru je tlačí jak vyšší poptávka po bytech k bydlení, tak i snaha ochránit nákupem bytu své úspory před inflací.
Podle výzkumu, který pro společnost Lusq provedla na vzorku více než tisícovky respondentů agentura EMA v listopadu 2021, považuje investici do nemovitosti za vhodnou šedesát šest procent lidí, z toho dvacet tři procent upřednostňuje byt v Praze. Ideálním investičním cílem očima českého investora je byt s dispozicí 2+1 nebo 3+kk, který lze stabilně a dlouhodobě pronajímat spolehlivým nájemníkům. Velikostí se vysněný ideál pohybuje od šedesáti až po osmdesát devět metrů čtverečních. Podle více než poloviny respondentů by měl být po rekonstrukci.
Následovat dav se ale nemusí vyplatit. Varuje před tím i Radek Šitera, šéf společnosti Valuo, která se zaměřuje na sběr a analýzy dat o cenách prodávaných i pronajímaných nemovitostí po celém Česku: „Praha je ve výhodnosti investice do bytu jednoznačně nejhorší v Česku. Nejlépe se naopak jeví Ústecký a Moravskoslezský kraj. Konkrétně Most, Ústí nad Labem, Chomutov, Karviná nebo Frýdek-Místek, kde se roční návratnost může stále pohybovat nad pěti procenty ročně,“ uvedl Šitera pro CzechCrunch.
Valuo v posledním průzkumu označilo severní Čechy jako region s velkým potenciálem dosáhnout plusového výsledku, naopak Prahu, Brno a Hradec Králové jako města, ve kterých nájem na pokrytí hypotéky stačit už rozhodně nebude. Investiční byt se aktuálně vyplatí hledat v lokalitách, kde stále existuje prostor pro potenciální růst ceny nemovitosti. Například v Chomutově stál průměrný byt o velikost šedesát pět metrů čtverečních ještě před rokem 910 tisíc, dnes už kolem 1,6 milionu korun. Pořizovací cena bytu ovlivňuje i to, zda nájem bytu dokáže investorovi pokrýt náklady na hypotéku.
Nové byty staví například v Praze Braníku společnost Trigema
Ideálního stavu, kdy je měsíční příjem vyšší než měsíční náklady, není jednoduché při aktuálních tržních podmínkách dosáhnout. Často je to doslova utopická představa a investici je nutné poměřovat jinou metrikou. „Češi během pandemie hodně naspořili a svoje úspory nyní chrání před inflací tak, že investují do nemovitostí. Oproti minulým rokům je v současnosti určujícím faktorem při rozhodování kam zaparkovat prostředky především vzestup kapitálové hodnoty nemovitosti, nikoliv výnos z pronájmu,“ vysvětluje Prokop Svoboda, majitel realitní kanceláře Svoboda & Williams
Raketový růst cen novostaveb zažila ve třetím čtvrtletí 2021 i moravská metropole, kde ceny vzrostly o 31,2 procenta. Brněnský rezidenční development se podle slov Svobody potýká s ještě většími problémy než Praha. Město stále nemá schválený územní plán a ekonomicky prosperuje nad očekávání mnoha analytiků. Realitní kanceláře do budoucna spatřují příležitost v Karlových Varech, které opustila ruská komunita a na investiční impuls zde čeká mnoho prázdninových nemovitostí. S jeho příchodem by ceny mohly jít nahoru podobně rychle jako v regionech, kde nemovitosti již zdražily.
V Praze je situace na trhu s byty specifická. Oproti jiným městům je zde sice zhruba třetina bytů pronajímána, snadné shánění nájemníků ale komplikuje utlumený turistický ruch. Ceny bytů tu jsou pak vyšší než v dalších evropských metropolích, což potvrzuje i ukazatel, kterým developerská společnost Central Group hodnotí dostupnost vlastního bydlení. Dnes Pražan potřebuje na pořízení vlastního bydlení šestnáct ročních platů, o jeden více než v roce 2020 a dvakrát více než ve Vídni nebo Varšavě.
Přehřátý trh s byty
Převládajícím motivem na trhu s byty jsou silná poptávka a slabá nabídka, což vedlo k situacím, kdy se dalo prodat „cokoliv, co má dveře“. Investor pořizující byt se musel často dokázat bleskově rozhodnout ideálně už během hromadné prohlídky. Někdy musel počítat i s veřejnou aukcí, která se stala oblíbeným nástrojem majitelů, kteří chtěli prodat za nejvyšší možnou cenu. I přes tyto nepříjemnosti zůstává ale zájem o pořízení bytu rekordní.
Ceny bytů šly rychle nahoru
Převládající názor odborníků je ten, že situace by se neměla řešit ochlazováním poptávky, podpořit by se měla naopak nabídka. „Počet nemovitostí na prodej neustále klesá. Zjednodušit výstavbu a dodat na trh tisíce nemovitostí, které dnes chybí, nelze ale ze dne na den. Ve snaze omezit raketové růsty cen nemovitostí tak musela ČNB sáhnout ke zvýšení úrokových sazeb,“ vysvětluje důvody Šitera.
Slabou výstavbu dlouhodobě kritizují také developeři. „Nedostatečná a zdlouhavá výstavba je už po letech hodně ohraná písnička, ale situace se prostě nemění. I když se výstavba bytů v bytových domech do konce loňského července meziročně zvýšila o 37,2 procent, tyto byty se dostanou do nabídky nejdříve za rok. Kvůli potížím ve stavebnictví možná ještě později,“ přiblížil situaci Prokop Svoboda z pohledu realitní kanceláře Svoboda & Williams.
Výhled na rok 2022 přináší smíšená očekávání. V Praze byla povolena stavba rekordních 6 330 nových bytových jednotek, dalších 130 tisíc jich developeři připravují. Podle Central Group by v ideálním případě jen v Praze mělo vznikat přes deset tisíc bytových jednotek ročně, aby se situace zlepšila. Těchto čísel se kvůli pomalému schvalování výstavby a stále odkládané novelizaci stavebního zákona v dohledné době nejspíš nedočká ani Praha, ani další česká města.
Od dubna navíc zpřísní podmínky hypoték, kdy bude potřeba před pořízením nemovitosti naspořit pětinu její ceny a přibude i podmínka maximálního podílu splátky hypotéky na čistém příjmu.
Investiční speciál podporují
podporují
