Královéhradecký soud řešil před nedávnem případ přivlastněného inzerátu na byt. Zájemce o nové bydlení v Hradci Králové zaujal inzerát. Bylo v něm i číslo na realitního makléře, zájemci tedy zavolali a sjednali si schůzku. Vše proběhlo tak, jak má. Byt se líbil, kupující zaplatili tedy zálohu třicet tisíc korun. Až po nějaké době se ale ukázalo, že makléř si inzerát zveřejněný na webu přivlastnil – prostě jej okopíroval z nabídky, kterou zveřejnil majitel bytu. Sám bez realitky. Příběh skončil až u soudu, který potvrdil, že šlo o podvod a makléř musel vrátit zálohu i s úroky.
Nejde o ojedinělý případ, což dokazuje i to, že před dvěma roky začal platit zákon, který ukládá realitním makléřům podmínky, za kterých mohou podnikat. Mezi nimi je mimo jiné i to, že klient musí mít se svým realitním makléřem písemnou smlouvu o zprostředkování. Žádný zákon ale není samospásný, a tak je potřeba dávat při prodeji bytu či domu pozor i na realitní makléře. Na co konkrétně?
Zrádné aukce
S tím, jak se v posledních letech zvedl zájem o nemovitosti a zároveň jich je na trhu nedostatek, si makléři oblíbili při prodejích pořádání aukcí. Je to osvědčená cesta, která umožňuje získat pro majitele co nejvyšší cenu. Ale nejen pro něj, ale i pro makléře. A v tom může být problém. „Existují realitní kanceláře a makléři, kteří si kromě standardní provize berou další provizi z navýšení kupní ceny. To bývá často i padesát procent z navýšené částky,“ uvádí realitní makléř Lukáš Burša z Keller Williams Moravia.
Na modelovém bytě ukazuje, jak taková vykutálená aukce může skončit. Standardní provize u bytu za čtyři miliony korun je podle Burši tři až šest procent, tedy něco mezi 120 a 240 tisíci. Pokud by ho někdo nabídl v aukci s vyvolávací cenou tři a půl milionu a konečná cena se vyšplhala na čtyři miliony, makléř by inkasoval půlku z rozdílu, o nějž se cena posunula vzhůru. To znamená, že mu z prodeje zůstane nejen standardní několikaprocentní provize z původní ceny 3,5 milionu, ale navíc ještě čtvrt milionu jako bonus z aukce. Dohromady si tak na čtyřmilionovém bytě může vydělat i víc než pět set tisíc.
„A to je nehoráznost. Slyšel jsem o případech, kdy provize pro realitku vycházela i na patnáct procent z ceny. A to je podle mě seriózní podvod na prodávajícího,“ míní Burša. Podle něj někteří makléři své klienty nabádají, ať dají nemovitost do aukce schválně za nižší sumu, aby byl vysoutěžený rozdíl, a tedy i jejich zisk, co největší.
Aukce ale nemusí být ideálním řešením ani proto, že klient nikdy dopředu neví, jak to vlastně dopadne, ve finále tak může prodávající dostat dokonce méně. Dražba totiž není zárukou toho, že prodávající dostane vyšší cenu, než by získal, kdyby prodával klasickou cestou. Záleží na počtu zájemců a na tom, jak moc cenu navyšují.
Pozor na smlouvy
Dalším trikem, na který by si lidé při domlouvání s makléři měli dát pozor, je nátlak na co nejrychlejší jednání. Jak upozorňuje ředitelka spotřebitelského portálu dTest Eduarda Hekšová, zákazníci se nesmí nechat vystresovat průpovídkami třeba o tom, že je za nimi spousta zájemců. „Nejde o zanedbatelné částky. Nepodléhejte tedy tlaku na rychlé uzavření smlouvy,“ varuje. Platí to i v případě, že někdo prodává.
Když už je smlouva na stole, je třeba věnovat pozornost tomu, co v ní stojí. Musí být vždy písemná, ústní domluva nestačí, a měly by v ní být jasně popsané poskytované služby, přesně definovaná konkrétní nemovitost, výše kupní ceny či nájemného i výše provize, případně přesné parametry dodatečné aukce. Není radno podcenit detaily týkající se rezervačního poplatku, vždy totiž může dojít k tomu, že z koupě sejde. „Pokud není výslovně domluveno, že záloha v případě neuzavření smlouvy propadá, měl by realitní makléř zálohu vrátit. Podle našeho názoru totiž ze zákona nevyplývá, že je možnost si ji ponechat. Je ale třeba vzít v úvahu, že někteří právníci tvrdí opak,“ upozorňuje Hekšová. Takže – lepší je do smlouvy přesně zformulovat, co a kdy se s rezervačním poplatkem bude dít.
Podpis smlouvy
(Ne)reálné sliby
Zákazníci by měli také vědět, co všechno mohou od realitní kanceláře žádat. A co je reálné, aby jim makléři nabízeli. Nabízí se několik očividných služeb – zajištění inzerce, posouzení stavu nemovité věci, zpracování návrhu nabídkové ceny, marketing, prohlídky, obstarání stavebně technické dokumentace nebo příprava smluv.
Jenže tím to občas nekončí a prostor dostávají nereálné nabídky, třeba když makléř slíbí, že dokáže nemovitost prodat za cenu, která tu tržní mnohonásobně přesahuje. Zjistit si, jaká je alespoň rámcově tržní cena nemovitosti, není až tak složité, na internetu existují některé nástroje a postačí i chvilka pátrání na inzertních portálech, aby si člověk udělal představu.
Jak ale získat kvalitního makléře? Univerzální pravidlo neexistuje a je to podobné jako s jinými službami. Nejlepší referencí je šuškanda, doporučení od známých či od lidí, kterým důvěřujeme. Orientovat se jen podle ceny či hodnocení z internetu nemusí být všeříkající. „Jednak dnes existují nástroje, jak si uměle zvyšovat preference, jednak ani to, že jsou preference vysoké, nezajišťuje profesionální jednání všech zaměstnanců kanceláře,“ říká Hekšová.
Důslednější kontrola
Triky realitních makléřů si před časem nechalo zmapovat ministerstvo pro místní rozvoj, které následně připravilo zákon, jenž dává práci realitních makléřů jasné mantinely. Platit začal před dvěma lety. „Primárním zadáním realitního zákona byla ochrana spotřebitele, tedy klientů realitních kanceláří, před možnou neodbornou prací některých realitek. Tím druhým pak implementace části podmínek celoevropského boje proti praní špinavých peněz a financování terorismu,“ uvedl pro CzechCrunch Vilém Frček, tiskový mluvčí ministerstva pro místní rozvoj, které mělo zákon v gesci.
Sídliště
Co to znamená? Aby se někdo mohl stát realitním makléřem, musí mít buď odborné vzdělání nebo aspoň tříletou praxi v oboru, případně musí složit státem certifikovanou zkoušku. Na doplnění měli makléři čas do konce minulého roku, teď už tedy jednu z podmínek musí splňovat všichni.
Zkoušky jsou písemné, praktické a ústní. Makléř při nich prokazuje například znalost zákona o realitním zprostředkování, toho, jak má vypadat smlouva, jaká jsou práva nájemců i pronajímatelů nebo jak probíhá vkladové řízení do katastru. Důležitá je také znalost insolvenčního zákona a základních daní při prodeji či pronájmu. Je to tedy poměrně pestrý koktejl znalostí.
Makléř musí být také schopný zhodnotit stav nemovitosti, musí se orientovat v základní stavební výkresové dokumentaci a musí umět pořizovat fotografie a videoprohlídky. Stejně tak musí znát aktuální stav realitního trhu. Makléři musí mít rovněž čistý trestní rejstřík a zákon jim rovněž ukládá povinnost uzavřít povinné pojištění, které pokryje případnou škodu u klienta.
Část peněz na odškodnění jde pak právě z pojistky. Klienti přitom svého vyššího postavení už využívají. „Prozatím máme informace o dvou významnějších uplatnění pojistného plnění,” uvádí Frček s tím, že jich může být i víc, protože pojišťovny to státu nejsou povinné sdělovat.
Investiční speciál podporují
podporují
