Tisíce lidí stojí před rozhodnutím, zda si byt koupit, nebo si ho jen pronajímat. Jsou v nelehké situaci, současný trh totiž nepřeje ani těm, kdo mají nadprůměrný příjem. Rozhodnout se je složité i proto, že v Česku nájemní bydlení nepatří k oblíbeným formám. CzechCrunch proto přináší rady odborníků, kteří poukazují na to, co všechno by se mělo objevit na seznamu pro a proti.
Podle zakladatele platformy s investičními úvěry do nemovitostí Investown Alana Pocka je na místě položit si hned několik otázek. První je, zda se člověk hodlá usadit a žít v dané lokalitě. Podobnou radu má i zakladatel Maxima Reality Vladimír Zuzák, který rovnou dodává, že by nedoporučoval v případě lokality dělat ústupky. „Některé věci se jen tak nepoddají,“ líčí Zuzák.
V Praze roste nabídka bytů na pronájem, které původně ubytovávaly hosty přes Airbnb
Třeba pro investora Radovana Vávru je základem jednoduchá poučka. Ta říká, že pokud si je člověk schopný pronajmout byt na rok za tři procenta tržní ceny, pak by si ho pronajmout měl. Když bude naopak bydlení vycházet na šest a víc procent, pak má smysl ho koupit. „To je první a základní úvaha, kterou by měl každý investor znát. Skoro nikdo se podle toho ale nechová, nikdo ji nezná. Lidé mají lásku k cihle,“ vylíčil v rozhovoru pro CzechCrunch Vávra.
Pock by s tím přinejmenším polemizoval. „Je to racionální investiční pohled, ale je to úplně jiný pohled než u někoho, kdo zakládá rodinu a řeší, jak bude bydlet,“ míní zakladatel Investownu. A také nabízí tři základní otázky, které zní: Mám naspořeno dvacet procent z ceny nemovitosti, kterou chci jako základ pro hypotéku? Mám navíc také úspory na minimálně šest měsíců, které pokryjí životní náklady a zároveň splátku hypotéky pro případ, že mi vypadne můj příjem? A do třetice: Jsem schopný si ušetřit další peníze navíc? Pokud odpověď zní na všechny tři otázky ano, pak není důvod nemovitost nekoupit. Pokud zní odpověď ne, nemá cenu věšet hlavu.
„Už dávno neplatí, že nákup je po všech stránkách komfortnější způsob, jak si zajistit bydlení. I přes vysoké ceny domů, bytů a hypoték dnes celá řada domácností volí nákup za každou cenu jako jedinou variantu a dobrovolně se dostávají do mnoho let trvajícího finančního tlaku,“ uvádí Zuzák s tím, že nájem rozhodně není chyba.
Čistý propočet, zda vychází lépe nájem, nebo hypotéka, nabízí také Valuo, online nástroj pro odhad ceny nemovitosti. Uveďme si konkrétní příklad: Nájem dělá osmnáct tisíc korun měsíčně, zatímco hypotéka by byla třicet jedna tisíc. „Pokud si zvolíte pronájem, můžete zbylých třináct tisíc korun měsíčně pravidelně investovat. Za třicet let, což je doba, po kterou byste spláceli hypotéku, máte naspořeno tolik peněz, že při pětiprocentním zhodnocení vyděláte každý rok více, než budete potřebovat na nájem. A to i při zohlednění dlouhodobé inflace 2,5 procenta,“ líčí zakladatel Valuo Radek Šitera s tím, že za posledních dvacet let byla inflace v průměru 2,3 procenta.
Pokud by však částky seděly tak, že se budou jevit jako stejně výhodné, pak je podle Šitery nutné zvážit i další kritéria. Ve prospěch nákupu hovoří například existence zázemí na stáří, fakt, že je možné nemovitost lehce přetvořit podle vlastních představ nebo to, že je možné odečíst úroky z hypotečního úvěru z daní.
Výhodou nájmu je především flexibilita. Člověk se může kdykoli rozhodnout přestěhovat se někam jinam nebo odjet do zahraničí. Pokud si navíc někdo skutečně ušetří peníze, které mu zbyly, protože nešel do hypotéky, pak by měl mít dostatečnou rezervu na několik let i v případě, že by se dostal do finančních problémů. Potřeba není v nájmu řešit ani rozsáhlé rekonstrukce a pokud majitel odmítá něco opravit, je možné se jednoduše zvednout a jít o dům či byt dál.
Peníze, které člověk nemusí dávat každý měsíc do hypotéky, pak také může investovat jinak. Zvolit je možné podílové fondy či akcie. Ostatně investice do nemovitosti nemusí znamenat, že půjde o výnosnější byznys, některé investice se mohou vyplatit i víc.
Nájem nezatracuje ani analytik České spořitelny Michal Skořepa. „Umožňuje rychlejší a levnější stěhování a méně starostí s péčí o nemovitost,“ líčí pro CzechCrunch. Vlastní bydlení podle něj zase dává větší pocit jistoty.
Flexibilitu nájmu vyzdvihuje rovněž šéf serveru Bezrealitky.cz Hendrik Meyer. „Nájem bude vyhovovat víc každému, kdo si chce nechat pro svou budoucnost plně otevřené dveře. Flexibilitu to přitom přináší i finanční, volné prostředky, které člověk nemusí dávat na splácení hypotéky, může investovat a zhodnotit i jinak,“ říká Meyer. Koupě je podle něj jasnou volbou v případě, že má domácnost dostatek finančních prostředků a splácení hypotéky nebude činit žádné velké potíže.
„Existuje podle mě v podstatě jediný parametr – jestli se někomu chce skutečně vydávat ze všech peněz jen kvůli bytu, ze kterého musí dojíždět do centra města třeba čtyřicet pět minut. Jestli jen nepodléhají tlaku okolí. Pronájem může být v určitých momentech to nejlepší řešení, které umožní promyslet, jakou životní cestou se vlastně chtějí v budoucnu vydat,“ míní Meyer.
Praha a Brno vs ostatní
Na to, zda jít do nájmu, nebo si vzít hypotéku, ale může existovat v podstatě úplně nejjednodušší návod ze všech. Stačí se podívat, kde bydlíte. Respektive, kde chcete bydlet. Na jedné straně přitom stojí Praha a Brno, na té druhé zbytek republiky. Vezměmě si modelový příklad společnosti Valuo. „Za určitých předpokladů se nájem z finančního pohledu vyplatí v místech, kde za něj za rok zaplatíte do 2,8 procent z ceny nemovitosti,“ líčí Šitera. V Česku je to momentálně v průměru zatím jen Praha, Brno se blíží.
Ceny jdou vzhůru
Ale pozor, v hlavním městě jsou rozdíly i v jednotlivých městských částech. Podíl mezi nájmem a prodejem je v Praze 1 2,27 procent, v Praze 5 je to 2,70 procent. „Ve městech jako je Praha nebo Brno se při současných vysokých úrokových sazbách často může stát, že splátka hypotéky bude vyšší než samotný nájem,“ míní i Pock z Investown. Vyšší nájem než hypotéka je přitom vcelku logický. Jak vysvětlil pro CzechCrunch David Navrátil, v nájmu musí být započítaná jak splátka hypotéky pro majitele, tak náklady na údržbu, daň nebo zisková marže. O dvou největších městech jako o ideálních místech pro rozvoj nájemního bydlení hovoří rovněž Zuzák z Maxima Reality.
V nájmu bydlí v současné době pouhých dvacet procent Čechů. Nejvíc je to v hlavním městě. Budoucnost se ale bude podle odborníků odehrávat právě v nájmu čím dál častěji. Například podle Meyera je nárůst nájemního bydlení v podstatě nevyhnutelný. A zatímco Zuzák vidí nechuť k nájmu v Česku především jako dědictví minulosti, Skořepa v něm spatřuje i současné problémy. Důvod, proč je v Česku nájemní bydlení zatracováno, je podle něj především špatná regulace tohoto trhu a pomalé řešení soudních sporů, ke kterým dochází, když se nájemce s pronajímatelem nedohodnou jinak. Právě soudní spory nyní podle Skořepy ženou pronajímatele k tomu, že raději nasadí hodně vysoké nájemné. A zatímco regulace nájemního trhu už se podle něj zlepšila, příliš dlouhé spory zlevnění nájmu stále brzdí.
Investiční speciál podporují
podporují
