Jak se dělíme o majetek včetně nemovitostí aneb Opravdu chcete půl království a princeznu k tomu?

Je zažitým omylem, že pokud vlastníte polovinu pozemku, můžete uprostřed udělat čáru a výlučně užívat jen jednu polovinu, protože ta je přeci vaše.

PRK PartnersPRK Partners

kf

Foto: PRK Partners

Kristýna Faltýnková, advokátka PRK Partners

Ideální počet spoluvlastníků je lichý a tři už jsou moc. Avšak v životě nastanou různé situace a někdy společný majetek získáme v rámci dědictví, jindy ho společně vytvoříme, ať už v manželství či při společném podnikání. Zcela specifickým druhem spoluvlastnictví je potom spoluvlastnictví bytové, proto o něm vznikl i film. A do tohoto dobrodružství se pouští tisíce lidí každý rok. Mají společný dům i s desítkami dalších lidí, které si nevybrali, ani k nim nemají žádný vztah (aspoň do doby, než spolu začnou sdílet společné zdi). Avšak v tomto případě je opuštění spoluvlastnictví podobně snadné jako vstup do něj. A to mimo jiné i proto, že společná věc již rozdělená je, je tedy jasné, jaká konkrétní část vám patří, a tu můžete někomu převést. V případech klasického spoluvlastnictví to tak ovšem není.

Je celkem zažitým omylem ve vztahu ke spoluvlastnictví nemovitosti, že pokud vlastníte například polovinu pozemku, můžete uprostřed udělat čáru, nebo postavit plot, a výlučně užívat jen jednu polovinu, protože ta je přeci vaše. Nebo dům rozdělit na horní a spodní patro. Tak to ovšem nefunguje. Je jedno, jestli se jedná o nemovitost, obraz nebo třeba společnost ve spoluvlastnictví, vždy vlastníte podíl na celku. Což znamená, že máte práva k celému pozemku, domu, obrazu či společnosti, ale současně je mají i další spoluvlastníci. Na tom, jak budete společnou věc užívat, jak se o ni budete starat a jak si budete dělit případné výnosy se můžete dohodnout. Základní pravidla stanoví i zákon.

Pokud ovšem spoluvlastnictví nefunguje, můžete začít přemýšlet, jak se svého podílu zbavit. Nejjednodušší řešení je, pokud o něj má zájem jiný spoluvlastník, pro něj totiž může mít i hodnotu reálně odpovídající výši podílu na hodnotě celku. Pokud ovšem tento krok nevyjde (a v případě existence předkupního práva jej musíte zkusit jako první), pravděpodobně zjistíte, že třetí osoby, které by o váš podíl měly zájem, jeho hodnotu budou vidět podstatně níž. Protože do ní promítnou skutečnost, že nejsou výlučným vlastníkem. Pokud se nestanou ani většinovým vlastníkem, hodnota bude snížena ještě výrazněji. Pokud v důsledku spoluvlastnictví nefunguje správa společné věci, na hodnotu podílu to bude mít opět negativní vliv.

deleni

Foto: Vygenerováno pomocí ChatGPT

Dělení nemovitosti není jen tak

V tuto chvíli přichází čas pro úvahu, zda místo prodeje podílu pod cenou není lepší požádat soud o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. A jak to funguje? Kterýkoli spoluvlastník, který již nadále spoluvlastníkem být nechce, může požádat soud, aby spoluvlastnictví zrušil a vypořádal. Soud je ovšem vázán návrhem a zákonnými pravidly. Rozhodovat tak může pouze o tom, co učiníte předmětem sporu (vlastníte tři obrazy, ale soudíte se jen o jeden) a co je předmětem spoluvlastnictví. Pokud tedy s pozemkem ve spoluvlastnictví sousedí menší pozemek druhého spoluvlastníka, který je však v jeho výlučném vlastnictví, soud nemůže ani uvažovat o variantě, že by vám připadl menší pozemek a spoluvlastník dostal celý větší pozemek. Občanský zákoník potom pro soud stanovuje myšlenkovou mapu, jak při rozhodování postupovat.

Soud musí nejprve zvážit, zda je možné věc rozdělit. U obrazu či automobilu je to jasné, dělení možné není. Ovšem u nemovitostí už odpověď není tak jednoznačná. Dělení domu horizontálně či vertikálně možné není, po rozdělení musí vzniknout dvě samostatné věci, které lze užívat nezávisle. Je tak možné uvažovat jedině o dělení na bytové jednotky (zůstanou však společné části) nebo v ojedinělých případech lze stavebními úpravami docílit rozdělení na dvě stavby. Stavebně technické rozdělení domu neznamená jen příčky a nosné konstrukce, musí se vyřešit i samostatné napojení na energie a přístup.

U pozemku by se dělitelnost mohla zdát být jasnou možností, avšak není to tak. Obecně platí, že má-li věc jako celek sloužit určitému účelu, není její dělení možné. A pro zemědělské pozemky je výslovně stanoveno, že je možné je dělit jen tak, aby nově vzniklé pozemky mohly být s ohledem na jejich rozlohu a přístup k nim účelně obdělávatelné. Tedy prakticky jakýkoli pozemek lze teoreticky rozdělit. Ovšem soud jej rozdělí pouze v případě, že bude nadále smysluplně využitelný. Také v případě, že by dělení vedlo k zásadnímu snížení hodnoty, není možné k němu přistoupit.

Co vlastně dělíte a kdo o to má zájem?

Ve vztahu k dělení je také třeba se zabývat tím, co má být děleno. Pokud máte například rodinný dům se zahradou, předzahrádkou a garáží, může se jednat o čtyři či více samostatných nemovitých věcí (zahrada může například sestávat z několika parcel). Pokud jsou ve spoluvlastnictví, existuje varianta, že rozdělení se bude řešit ke každé z těchto věcí. Mimo jiné i proto, že je na vás, jak určíte předmět sporu. Ovšem pokud spolu tvoří jeden funkční celek, potom by se měly posuzovat jako jedna věc a zda je dělitelná, neboť jako celek slouží jednomu účelu. Ale toto pravidlo nelze paušalizovat.

Existují domy s tak velkými pozemky, že je možné část oddělit a postavit na ni další dům s vlastní zahradou. Je tedy třeba vždy posuzovat dělitelnost konkrétního předmětu spoluvlastnictví za daných okolností, kterými může být i v daném místě platný územní plán, který stanoví, že pozemek nelze dělit, pokud by nově vzniklý pozemek měl například méně než 600 metrů čtverečních. Podmínkou dělení však není, aby poměr dělení věci přesně odpovídal spoluvlastnickým podílům, neboť rozdíl lze vyrovnat v penězích.

Jít se zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví k soudu dává smysl pouze v případě, kdy jste ochotni akceptovat způsob, jak bude rozhodovat.

Pokud soud dospěje k závěru, že věc je dělitelná, může zřídit služebnost či jiné věcné právo, pokud je to třeba k užívání nově vzniklé věci. Lze tedy například zřídit služebnost průchodu či průjezdu přes jeden pozemek na druhý, aby byl zajištěn přístup k nově oddělenému pozemku. Výsledkem sporu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví tak může být, že namísto spoluvlastníků budete sousedé, protože se věc rozdělí, a navíc bývalý spoluvlastník bude mít právo chodit a jezdit přes váš pozemek.

Lze předpokládat, že pokud jste s vypořádáním spoluvlastnictví skončili u soudu, vaše vztahy nebudou nejlepší, ovšem pokud je věc dělitelná soud nemůže podle zákonných pravidel vaši situaci vyřešit jinak. Dostanete tak svoji polovinu, je ovšem otázkou, zda z výsledku budete mít radost.

Není-li dělení možné, je dalším krokem stanoveným zákonem, přikázání věci jednomu, nebo případně i více spoluvlastníkům, a vyplacení toho, kdo již spoluvlastníkem nebude. Situace mohou nastat různé. Věc chtějí všichni nebo ji nechce nikdo. Nebo ji někdo chce, ale nemá na vyplacení. Protože pokud by někdo věc chtěl a ostatní se chtěli nechat vyplatit, nejspíš nemuseli skončit u soudu. Platí ovšem, že soud nemůže věc přikázat někomu, kdo o ni nestojí. Není tedy možné si „vyžalovat vyplacení“, pokud druhý spoluvlastník prohlásí, že o věc nemá zájem.

V případě, že není možné věc přikázat některému ze spoluvlastníků, je posledním krokem nařízení prodeje věci ve veřejné dražbě. V některých případech může dražba probíhat pouze mezi spoluvlastníky. V rámci veřejné dražby se tak novým vlastníkem věci může stát prakticky kdokoli a výsledná cena, kterou si spoluvlastníci po odečtení nákladů rozdělí, může spadnout velmi nízko.

Do veřejné dražby i SJM

Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí z března letošního roku poprvé potvrdil, že při vypořádání společného jmění manželů může soud nařídit prodej věci spadající do SJM ve veřejné dražbě. Doposud se vycházelo z toho, že společné jmění manželů takto řešit nelze a v případě, kdy nebylo možné věc rozdělit ani přikázat jednomu z manželů s tím, že druhého vyplatí, protože to nebylo v jeho možnostech, končilo vypořádání SJM často tím, že manželé dostali společnou věc (nejčastěji nemovitost jako pravidelně nejhodnotnější předmět ve společném jmění) do podílového spoluvlastnictví s poměry 50/50.

deleni2

Foto: Vygenerováno pomocí ChatGPT

V některých případech dělení spoluvlastnictví musí zasáhnout soud

Být spoluvlastníkem s rovnými hlasovacími právy (tedy blokující se navzájem pro jakékoli rozhodnutí) s tím, s kým jste se právě rozvedli, není úplně ideální. Takže to často vedlo k navazujícímu sporu o vypořádání spoluvlastnictví podle pravidel popsaných výše. Tedy k vynaložení dalšího času a peněz. Díky tomuto rozhodnutí je tak možné již v rámci řízení o vypořádání SJM společné vlastnictví vyřešit definitivně. Pokud ovšem vypořádání SJM nebudete řešit do tří let od rozvodu, do spoluvlastnictví spadnete, protože potom automaticky ze zákona platí, že každému z bývalých manželů náleží to, co užívá, avšak nemovitosti přechází do podílového spoluvlastnictví 50/50.

A co z výše uvedeného plyne? Že jít se zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví k soudu dává smysl pouze v případě, kdy jste ochotni akceptovat způsob, jak bude rozhodovat. A délku soudního řízení v České republice. Někdo by řekl, že si jdete pro rozsudek, nikoli pro spravedlnost. Soud má omezené možnosti. Pokud nenajde argumenty proti dělení, skončíte s půlkou království a za souseda máte toho, kvůli komu jste k soudu přišli.

V rámci přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků nelze zřídit služebnost cesty ani jinou, která by vylepšila užívání nemovitosti a třeba zajistila přístup tak, jak byl doposud vyžíván. Pokud není možné dělení a nikdo nechce či nemůže vyplatit druhého, potom vám hrozí prodej opět dle zákonných podmínek, kdy se v případě neúspěchu prvního kola dražby cena postupně snižuje.

Oproti tomu v rámci dohody je možné prakticky cokoli. Můžete podíl vyměnit za majetek z výlučného vlastnictví, můžete zřídit jakoukoli služebnost, sjednat nájem na určitou dobu, rozdělit věc odlišně od poměru vycházejícího z podílů, zavázat se k určité činnosti. Můžete zohlednit veškerá specifika. Výsledkem sporu o vypořádání spoluvlastnictví k domu tak klidně může být, že připadne spoluvlastníkovi A, ale spoluvlastník B tam bude příštích deset let bydlet, zatímco spoluvlastník A bude mít právo užívat jiný jeho pozemek, na kterém se zaváže zrenovovat chatu. Nezískáte sice půl království, na které máte právo, ale konec to možná bude pohádkovější, protože budete žít šťastně až do smrti.

CC Brandstory

Článek vznikl ve spolupráci PRK Partners