Růst úrokových sazeb hypoték sice mírně zpomalil, přesto se jejich průměrná výše v červnu přiblížila k hranici šesti procent. A vzhledem k poslednímu kroku České národní banky, která základní úrokovou sazbu stanovila na sedm procent, je jasné, že růst cen hypoték ještě neskončil. Nově nastalá situace dopadá jak na zájemce o nový hypoteční úvěr, tak na klienty, kterým se blíží konec fixace jejich úrokové sazby. Stále více se proto skloňuje spojení „úrokový šok“.

Šok by přitom správně neměl být tak velký. Než se totiž člověk rozhodne zatížit svůj rozpočet hypotékou, měl by si dobře spočítat své příjmy a náklady. A ideálně při tom uvažovat v horizontu let minulých i budoucích. Pokud se rozhodne hypotéku splácet například po dobu dvaceti pěti let, musí vzít v potaz co možná nejvíce proměnných, které mohou ovlivnit jeho budoucí hospodaření.

Pohled do minulosti je důležitý z toho důvodu, že jak zájemcům o úvěr na bydlení, tak institucím, které ho poskytují, ukazuje, jak se průměrná úroková sazba vyvíjela. A co od ní lze čekat v nadcházejících letech.

„Z historie lze usuzovat, jak se budou sazby vyvíjet – mají totiž nějakou výkyvnost. Když si tedy klienti brali v roce 2017 hypotéku za dvě procenta, museli počítat s tím, že nebude na této úrovni po celých 25 let,“ vysvětluje David Krůta, finanční konzultant ze společnosti 4fin.

Průměrná úroková sazba se v průběhu posledních dvaceti let pohybovala kolem 4,5 procenta. Před pořízením hypotéky se tak klient musí zamyslet nad tím, jak by vypadala splátka právě při takové výši sazby. A zdali to jeho cash flow výhledově unese.

„Kolem šedesáti procent lidí si sjednává pětiletou fixaci, což znamená, že po dobu pěti let mají garantovaný úrok od banky a výši splátky. Nadpoloviční většině lidí se tak během doby trvání hypotéky sazba změní pětkrát. Dívat se tak na hypotéku optikou „teď na ni mám, teď si ji tedy pořídím“, je hodně krátkozraké,“ dodává Krůta.

Podle něj se ale v uplynulých několika letech, kdy nastal hypoteční boom, dlouhodobé uvažování trochu vytratilo. Řada klientů i institucí, začala hypotéky vnímat jako jednorázový produkt. A zapomnělo se na to, že právě tento produkt je specifický v tom, že klienta doprovází v průměru 25 let.

„Na druhou stranu je náš bankovní systém hodně opatrný a scoring, kterým klienti prochází, mají banky dobře ošetřený. Jenže instituce neumí vždy dobře odhadnout, jestli klient na splácení bude bude mít i za deset let. V takovém případě je totiž třeba vzít v potaz spoustu faktorů,“ vysvětluje finanční konzultant.

Některé faktory lze ale odhadnout jen těžko. Jako například pandemii nebo válku na Ukrajině, tedy události, které zásadně otřásly globální ekonomikou, a tudíž postupně dopadly i na hospodaření domácností. S výrazným zvýšením cen energií, které se nyní promítá do nákladů na bydlení, mohl počítat jen málokdo.

„I proto se na nás teď klienti obracejí ve větším počtu, ale zatím spíš informativně a ze strachu. Reálně ještě žádnému problému nečelí a myslím si, že většina klientů ho ani mít nebude. Ale zvyšování sazeb se teď hodně propírá a spousta lidí neví, jak na ně může dopadnout,“ říká Krůta.

Tři možnosti bezbolestného řešení

Průměrná výše hypotéky se v roce 2017 pohybovala kolem dvou milionů korun. David Krůta tak vypočítává, že při průměrné splatnosti 25 let, kdy klient začínal na úroku dvě procenta, ho měsíční splátka vyšla na 8 477 korun. „S úrokem čtyři procenta se dostáváme na 10 557 korun, s úrokem šest procent pak na 12 886 korun.“

Měsíční výdaje domácnosti tak mohou v tomto příkladu stoupnout o 4 409 korun, což rozhodně není zanedbatelná částka. Existuje ale několik řešení, ke kterým se klient může uchýlit ve chvíli, kdy má naspořený dostatek finančních prostředků. Měla by jim ale předcházet omezení spotřebních výdajů a audit měsíčních příjmů a nákladů. Navýšení měsíční splátky je sice nepříjemné, ale se zvyšující se průměrnou mzdou může být pro spoustu lidí udržitelné.

Pokud se klient nechce smířit se zvýšením splátky, první variantou je umořit část jistiny naspořenou částkou – člověk pak sice platí vyšší úrok, ale z menšího základu, tudíž měsíční splátka není tak vysoká. Druhá možnost může nastat ve chvíli, kdy se klient nechce zbavit všech peněz, které má našetřené.

„Rezervu lze využít i pro dotování vyšší splátky. Když člověk ví, že dosud platil 20 tisíc měsíčně a najednou musí platit o tři tisíce více, navýšenou částku si jednoduše každý měsíc strhne ze svého spořícího účtu, aby nezatěžoval cash flow své domácnosti,“ popisuje Krůta.

Scénář bezbolestného řešení nabízí také třetí možnost, ke které se klient může uchýlit ve chvíli, kdy nemá žádnou finanční rezervu – natáhnout délku splatnosti hypotéky. Důležité ale je tento krok učinit ještě v době fixace, kdy lze s dobou trvání úvěru bezplatně hýbat. V případě hypotéky o výši 3,5 milionu a úrokové sazby na úrovni 5,5 procenta může pětiletý rozdíl změnit výši splátky o 1 621 korun.

Zmíněné tři možnosti představují řešení, které může předejít skokovému zvýšení rozpočtu. Důležité je ale v každém případě s bankou včas komunikovat a řešit situaci ještě před tím, než nabere nepříjemné obrátky. Když totiž klient začne vyjednávat s bankou o prodloužení splatnosti mimo dobu fixace, automaticky vstupuje do registru dlužníků a do budoucna může mít problém.

Na nechtěný seznam se člověk může dostat i v případě, kdy zažádá instituci o odložení splátky jistiny a možnost splácet po nějakou dobu pouze úroky. Důležité ale je si uvědomit, že banky se vždy snaží problém s klientem vyřešit, jelikož je v jejich zájmu, aby byl hypotéku schopný splácet. Obávaný prodej nemovitosti je tak skutečně krajním řešením.

„Banka není obávaný sup, který se snaží přiživit na klientově utrpení. A není ani realitní makléř, tudíž nechce řešit případný prodej klientovy nemovitosti. Pokud to tedy jde a klient včasně a upřímně komunikuje, banka se bude snažit individuálně dohodnout na řešení,“ uklidňuje Krůta.

Jeho slova potvrzuje i Filip Hrubý z České spořitelny: „U drtivé většiny klientů, kteří se dostanou do prodlení se splácením, jednoduše prodloužíme dobu splatnosti a snížíme měsíční splátku. Se situací, kdy by klienti prodali Spořitelně zpět svou nemovitost, se takřka nesetkáváme.“

Banky navíc podle Krůty zatím nepřipravují krizový scénář, se kterým pracovaly například v době pandemie, kdy klientům odkládaly splátky, aniž by je zapsaly do registru dlužníků. Nad něčím takovým by se začaly zamýšlet teprve ve chvíli, kdy by docházelo k zásadnější a pravidelné delikvenci, tedy problémům se splácením, klientů.

„A v současné době je u nás delikvence nesplácení úvěrů na 0,9 procentech. Průměr v Evropské unii je přitom kolem tří procent. Říká to dvě věci – banky si dobře prověřují bonitu klientů a touha po vlastním bydlení je u nás tak vysoká, že klienti udělají vše proto, aby si nemovitost udrželi,“ uzavírá Krůta.