Rozproudění hypotečního trhu, ke kterému došlo díky zmírnění podmínek pro získání úvěru, vedlo i ke zvýšení poptávek po koupi nemovitosti. Ve druhém čtvrtletí letošního roku se tak v Praze prodalo tisíc nových bytů, což je o polovinu více než v prvním kvartále. A celé první pololetí s počtem 1650 prodaných bytů předčilo loňskou druhou polovinu roku o 50 procent. Ceny novostaveb se prakticky nezměnily, což bude pravděpodobně platit i v nadcházejícím období. Vyplývá to z tržní analýzy developerských společností Central Group, Skanska Residential a Trigema.

Developeři shodně mluví o probuzení trhu a o tom, že se prodejní situace, ale stejně tak i důvěra společnosti v ekonomický vývoj odrazily ode dna. Zatímco v prvním čtvrtletí letošního roku se prodalo 650 nových bytů, což znamenalo oproti poslednímu kvartálu roku 2022 nárůst o asi 18 procent, tisícovka prodaných bytů za období od dubna do června letošního roku představuje téměř 54procentní mezičtvrtletní růst poptávky. V meziročním srovnání to představuje nárůst prodejů o více než pět procent.

„Kde jsou příčiny? Myslíme si, že v prvé řadě se nastartoval trh s hypotékami, kde jsme v červnu zaznamenali objem 14 miliard poskytnutých hypoték, ale z toho 11,6 miliardy byly nové hypoteční úvěry, které pravděpodobně směřovaly do primárního trhu. Brutální pokles se tak přibrzdil. Vidíme také, že hypoteční banky prezentují ve svých nabídkách průměrný úrok 6,3, nicméně realizují hypotéky za 5,86,“ vysvětluje Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema.

Foto: Trigema, Skanska, Central Group

Kvartální vývoj prodejů nových bytů v Praze

Další růst prodejů se tak dá očekávat s postupným snižováním úrokových sazeb a uvolňováním podmínek pro získání hypoték. Situaci nahrává také inflace, která přestala růst bezprecedentním tempem. Vliv na rozhýbání prodejů měly podle developerů též dočasné prodejní pobídky, marketingové bonusy a zaváděcí ceny se speciálními platebními podmínkami v nově uvedených projektech.

Z tisícovky prodaných bytů převažovaly byty o dispozicích 1+kk a 2+kk, které tvořily více než dvě třetiny prodejů. Jde o dlouhodobý trend – roste totiž počet singles a párů, které pro sebe hledají právě bydlení této velikosti, zároveň jde o nejatraktivnější dispozice pro institucionální investory, kteří byty následně překlápějí do nabídky nájemního bydlení. Ti podle developerů hrají na současném trhu stále důležitou roli. Motivují je k tomu také zprávy od ifo Institute a Institute for Swiss Economic Policy (IWP), podle nichž bude průměrné roční nominální tempo růstu cen nemovitostí činit devět procent.

„Je to jen můj odhad, ale v čísle, které prezentujeme, může asi 200 bytů tvořit jednotky, které koupili institucionální investoři. Jenže my v rámci naší statistiky nepoznáme všechny transakce – sledujeme totiž to, co je zveřejněno v cenících developerů. A změny, které se tam dějí. Někteří developeři ale vyjednávají s investory předem a část jednotek se tak na trh vůbec nedostane,“ říká generální ředitel společnosti Skanska Residential Petr Michálek. Podle něj může jít v kvartálu o jednotky transakcí, které ovšem čítají nižší stovky bytů.

Nejvíce se v hlavním městě prodává na Praze 4, 5 a 9. Právě Praha 9 je zároveň nejdostupnější lokalitou, což developeři shodně přisuzují tomu, že se tady také nejvíce povoluje a staví. Za posledních 10 let se tady povolilo dokonce 31 procent ze všech povolených staveb v rámci celé Prahy. Průměrná cena nového bytu tady tak aktuálně činí 8,2 milionu korun, v přepočtu na metr čtvereční pak 142 723 korun.

„Na Praze 9 máme velké množství projektů, takže máme dobré srovnání. Pokud připravujete velký projekt na území městské části, nejprve jdete za jejími představiteli, projekt jim představíte a v lepším případě, jako je tomu na Praze 9, mají reálnou představu, jakou občanskou vybavenost po vás budou chtít a co je potřeba udělat pro přijetí nových obyvatel. Pokud je městská část rozumná a prorozvojová, jde pak celý proces mnohem snáz. Pokud ale přijdete na městskou část, kde si dal starosta do programu, že se tam nepostaví jediný nový byt, tak pak trvá schvalování klidně 10 až 15 let,“ přibližuje Michaela Tomášková, výkonná ředitelka Central Group.

Foto: Trigema, Skanska, Central Group

Typologie prodaných bytů

Co se celkového pražského průměru ceny nových bytů týče, průměrná prodejní cena za metr čtvereční dosáhla 150 835 korun. Developeři do budoucna očekávají dočasnou stagnaci okolo této úrovně, ale nedomnívají se, že by došlo k plošnému snižování cen. Důvody jsou v stále stejné: růst stavebních nákladů, k němuž došlo především v předchozích dvou letech, nadále trvající pomalé povolování nové výstavby a odkládání nových projektů.

Všechny zmíněné faktory povedou k nedostatečné nabídce, která pokulhává už nyní. Koncem letošního června bylo v Praze v nabídce 5 500 nových bytů, což je téměř stejně jako na konci minulého čtvrtletí – přesněji došlo k poklesu o 50 bytů. Stále se ale jedná o hodnotu odpovídající dlouhodobému pražskému průměru. Metropole by přitom potřebovala nabídku nasytit minimálně 10 tisíci novými byty.

„Nabídka nových bytů je dlouhodobě kvůli nefunkčnímu povolování nedostatečná a hrozí, že bude dále klesat. To může vést spolu s růstem poptávky díky dostupnějším hypotékám už příští rok k opětovnému růstu cen nových bytů. Po zpomalení ve druhé polovině loňského roku už od letošního jara prodeje výrazně rostou. Výhodnější podmínky pro koupi bytu než letos už nebudou,“ uzavírá Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group.