Ceny nemovitostí závratně rostou, jeden ze šéfů realitního fondu tuzemské investiční skupiny Wood & Company Jiří Hrbáček je však přesvědčen, že se vyplatí i nyní do vlaku nastoupit a zainvestovat. U svého fondu, kde s kolegy investuje do kancelářských prostorů a obchodních center, hlásí, že se po pandemii rychle vzpamatovává a očekává, že výnosy z realit půjdou například v Praze a Bratislavě ještě nahoru.

„I přes veškeré dění v loňském roce se nám podařilo až na výjimky udržet aktiva na stejné hladině, nebo dokonce jejich hodnotu zvýšit,“ bilancuje ve velkém rozhovoru pro CzechCrunch Jiří Hrbáček, který je portfolio manažerem a místopředsedou představenstva Wood & Company Real Estate. Před několika měsíci se dokonce postaral o historicky největší transakci svého druhu na Slovensku a poměrně brzy by se měly jednotlivé podfondy společnosti vrátit na úroveň před pandemií.

V rozhovoru Jiří Hrbáček vysvětluje, proč podle něj budou výnosy z realit dál růst, popisuje, co se dělo v posledním roce a půl v kancelářských prostorech, a také hodnotí rozvoj obchodních center, z nichž se stále více stávají zábavní parky, kam se už nechodí jen nakupovat. „Dál probíhá nárůst e-commerce, ale čekali jsme, že podíl online nákupů na maloobchodních tržbách bude větší,“ říká.

Před rokem a půl, tedy před příchodem pandemie, jste v rozhovoru pro Seznam Zprávy říkal, že byste se do realit nebál vložit klidně čtvrtinu svých peněz, respektive mít z nich čtvrtinu svého investičního portfolia. Změnila na tom něco pandemie?
Za tím, co jsem řekl, si nadále stojím. Troufám si tento výrok zopakovat znovu, i když jsme zažili bezprecedentní situaci a krizi na trhu. Už jsme se ale s novou situací naučili žít. Jako Wood & Company Real Estate se pohybujeme zejména v sektoru komerčních realit, tedy kancelářských prostorech a obchodních centrech. I přes veškeré dění v loňském roce se nám podařilo až na výjimky udržet aktiva na stejné hladině, nebo dokonce jejich hodnotu zvýšit.

Čím to bylo?
Záleží na tom, jak máte nastavené portfolio. My ho budujeme dlouhodobě na základě kvality jednotlivých aktiv. U komerčních realit jsou dlouhé smlouvy, takže i když máte rok a půl nějaký problém, dlouhodobě byste to měl ustát. Minulý rok jsme měli nižší výnos, než jsme byli do té doby zvyklí našim akcionářům a investorům doručovat, byli jsme zhruba na polovině výkonnosti, ale i tak si s ohledem na situaci myslíme, že je to velmi dobrý výsledek. A letošní rok to opět potvrzuje.

Vrátili jste se k růstu?
Poslední čísla u našich dvou hlavních fondů, což je Retail podfond a Office podfond, ukazují rostoucí trend. V červnu jsme aktiva našeho Retail podfondu meziročně zhodnotili o 8 procent, u Office podfondu to je přes 10 procent. Závěr je takový, že reality zkrátka potvrdily svou odolnost a své místo na trhu.

Řešíte nějak dění i na rezidenčním trhu nemovitostí?
Nejen v Praze, ale i v dalších krajských a větších městech po celé České republice ceny rezidenčního bydlení neuvěřitelně narostly. Nerad používám slovo bublina, ale nárůst je enormní a bezprecedentní. V Česku máme za posledních 18 měsíců jeden z největších nárůstů na světě. Sám jsem si před rokem a půl říkal, že takový nárůst bytových aktiv nemůže trvat věčně, ale on byl dokonce ještě větší. Teď je otázka, co se bude dít dál. Reality každopádně dle mého názoru patří do portfolia každého investora.

Kvůli růstu cen nemovitostí mimo jiné roste i inflace. Když se na to podíváme z pohledu investorů či majitelů nemovitostí, nahrává jim tato situace do karet?
V Praze je nejlukrativnější výnos (tzv. prime yield) na kancelářských budovách někde mezi 4,25 až 4,35 % ročně. U retailu, tedy maloobchodních center, se pohybuje nad 5 %. U nejlukrativnější logistiky v okolí Prahy je kolem 4,5 %. Když to shrnu, tak jelikož se výnosy za poslední roky snížily, jsou investoři připraveni investovat do těchto aktiv s nižším výnosem, což znamená, že cena těchto aktiv roste.

Když se podíváme na srovnání výnosů s jinými podobnými městy, jako je Mnichov nebo Vídeň, tak Praha má na prime aktivech do Vídně ještě 1 až 1,5 %. Ve zkratce by se tedy dalo říci, že kdo je zainvestovaný, je na tom dobře. Kdo zainvestoval před pěti lety, je na tom velmi dobře, protože se mu aktiva dále zhodnotila, a pokud koupil nemovitost, která generuje cash flow v rámci dobrých nájmů, je na tom ještě lépe.

Vyplatí se i teď investovat do nemovitostí?
Nejen v Praze platí, že vlastníci a držitelé aktiv nechtějí příliš prodávat a na trhu tak není zase tolik nabídek a možností k nákupu. Zároveň to ale neznamená, že není dobré nakupovat. Je to o ceně peněz a alternativních možnostech, kde můžete vydělat, s jakou mírou rizika a likviditou. Reality jsou dlouhodobá investice. Našim investorům proto vždy říkáme, aby se zamysleli nad svým investičním horizontem. Náš doporučený investiční horizont je pět a více let.

Investor má dnes možnost jít do peněžního trhu, kde kolikrát nevydělá nic. Na eurových aktivech velcí klienti dokonce platí bankám záporné sazby. Výnos korunového státního dluhopisu je nízký, na něm také moc nevyděláte. Akcie jsou specifickou třídou aktiv. Když si ale koupíte třeba tři kvalitní fondy, které investují do kanceláří, obchodních center a logistiky, v dlouhodobém horizontu byste rozhodně neměli udělat chybu.

Je jedno jaký realitní fond?
Musíte si samozřejmě vybírat správné fondy, sledovat, jak to správce dělá, jakou má výnosnost, jak přistupuje k riziku a podobně. Ale můžeme říct, že kdo je dnes zainvestovaný v Praze a střední Evropě do komerčních i rezidenčních realit, tak neudělal chybu. Zároveň si myslíme, že dál stojí za to investovat, protože je velice slušná pravděpodobnost, že se budou výnosová procenta v Praze, Bratislavě nebo Varšavě spíše přibližovat těm vídeňským a mnichovským, než že by to mělo opačnou tendenci.

Jak jsou na tom dlouhodobě vaše fondy?
Náš fond kvalifikovaných investorů jsme založili před pěti lety. U retailového podfondu máme roční výnosnost vnitřního výnosového procenta téměř 16 procent. U officového podfondu to je přes 12 procent. Výnosnost je tedy nadprůměrně dobrá. Dlouhodobě cílujeme výnosnost u obou našich fondů zhruba 8 až 10 procent netto ročně.

Jak ve vašich fondech skládáte portfolia?
U retailového podfondu jsme začali nákupem obchodního centra Harfa, které se skládá z obchodního centra a zároveň má i kancelářskou část. Umístili jsme ho do našeho retailového podfondu a zhruba před dvěma lety přikoupili obchodní centrum Krakov. Náš officový podfond se dnes skládá z osmi budov, dvě jsou v Praze a zbytek v Bratislavě. Při skládání portfolia preferujeme hlavní města ve střední Evropě, sledujeme tedy zejména Prahu, Bratislavu a Varšavu. Do Polska se teď chystáme ještě víc.

Naším cílem je vybudovat silné středoevropské portfolio v České republice, Polsku a Slovensku. Možná koupíme i něco v krajském městě, ale cílem je vždy samozřejmě především dobře koupit, protože když koupíte draze na začátku, už se to těžko dohání, i když máte dlouhý investiční horizont. Zároveň je pak i důležitá část, které říkáme správa aktiv.

V čem spočívá?
Správě našich aktiv se hodně věnujeme, protože si myslíme, že je v ní velmi zásadní část tvorby hodnoty v rámci portfolia. Nefungujeme jako mnoho zahraničních fondů z Německa nebo Velké Británie, které mají investiční horizont mezi pěti a sedmi lety, takže jen nakoupí, nějakou dobu nemovitost drží, nechají spravovat třetími stranami a pak ji prodají. Naše strategie je držet minimálně deset let. Nevylučujeme, že některou z budov prodáme dříve, například po pěti letech, ale základní strategický princip je kvalitně nakoupit, kvalitně spravovat vlastním profesionálním týmem, optimalizovat.

Pracujeme rovněž s variantami, že za pět, deset, patnáct let budeme nějaké budovy redevelopovat. Některé naše budovy jsou dvacet a více let staré. Jsou sice kvalitní, obsazené a na dobrých místech, ale zastarávání probíhá stejně jako jinde, a proto musíme přemýšlet, co trh a zákazníci potřebují a co je potřeba zkvalitnit. A úplně nejlépe přijít s progresivním konceptem.

Zkrátka abyste dokázali vašim investorům doručit to, co slibujete.
Nabízíme produkt pro dlouhodobé investování pro kvalifikované privátní investory, ale zároveň jsme tady pro institucionální investory, jako jsou pojišťovny, penzijní fondy, family offices pro správu soukromých portfolií, nadace a tak dále. Funguje to tak všude ve světě. Například evropské pojišťovny mají zhruba 10 až 15 procent portfolií v komerčních realitách, americké ještě více.

Chápu to správně, že po pěti letech teď máte ve fondech vybudované pevné základy, na kterých stavíte, a už hledáte jen různé menší dílky, kterými portfolio vhodně doplníte?
Věříme, že po pěti letech máme vybudovaný profesionální tým, funkční investiční platformu a můžeme doložit již velmi silné reference výkonnosti. Chceme ale dál růst. Před několika měsíci jsme koupili Aupark Bratislava, byla to transakce roku na Slovensku, zatím vůbec největší obchod svého druhu na tamním trhu (šlo o transakci za 450 milionů eur, zhruba 11,5 miliardy korun – pozn. red.). Bratislavský Aupark se podařilo koupit spolu s partnerem Tatra Asset Management a založili jsme pro něj speciální třetí podfond, protože jde o trochu jiný investiční příběh.

Neseděl by do vašeho retailového podfondu?
Naše první dva podfondy jsou kapitalizační, nevyplácíme u nich dividendy. Pro Aupark Bratislava jsme vytvořili speciální fond pro jedno aktivum, protože jde o prémiové nákupní centrum, kde budeme vyplácet dividendu. I do Auparku jsme vstoupili s dlouhodobou strategií, ale chceme, aby naši investoři realizovali výnos z větší části z dividendy.

V průběhu pandemie v roce 2020 se roční zhodnocení vašich portfolií propadlo zhruba o polovinu. Vrátíte se letos na původní čísla?
Máme před sebou ještě pár měsíců a v dnešním světě se může stát cokoliv, ale věříme, že se letos vrátíme na trajektorii, kterou jsme měli v předchozích letech. Neříkáme, že budeme mít výnos 12 % nebo 15 %, ale myslíme si, že se dostaneme do pásma 8 až 10 %.

Takže se potvrdila vaše předpověď, že se lidé začínají vracet do obchodních center a začínají nakupovat?
Jednoznačně. Čísla jsou zatím velmi nadějná, ale zároveň je třeba říct, že například v pražských obchodních centrech se návštěvnost v průměru nevrátila na 100 procent. Je zhruba patnáct procent níž oproti stavu před pandemií, ale byť lidé nechodí tak často, tak když přijdou, nakoupí víc. Průměrný nákupní košík se zvětšil. Potřebujeme ale v tomto trendu ještě potvrzení během podzimu a před Vánocemi, což je klíčová sezona.

Jak obchodní centra ovlivnil nástup e-commerce?
Zejména v segmentu elektroniky a potravin dál probíhá nárůst e-commerce, ale když se podíváme komplexně na maloobchodní tržby, jsme zatím dle dosavadních propočtů překvapení, jak malý je nárůst nákupů na internetu na celém maloobchodu. Čekali jsme, že bude větší. Dále dochází k prolínání tradičních kamenných obchodních center s e-commerce, což je ovšem trend posledních pěti až deseti let.

V multikanálovém přístupu, kdy si zákazník může objednat online a pak si přijít zboží vyzkoušet do kamenného obchodu, je jednoznačně budoucnost. Zároveň se mění i samotná obchodní centra, dnes už v nich najdete i zubaře, poštu, policejní stanici, o restauracích a chill zónách ani nemluvě.

Už to nejsou jen místa k nákupu, ale de facto k celodenní zábavě, že?
Jak se říkalo před dvaceti lety, že v nákupním centru jsou tvrdé lavice, aby na nich lidé nevysedávali a šli rychle nakupovat, tak dnes je to jiné. Hledáme místa pro trávení volného času, chceme, aby se lidé v nákupním centru cítili příjemně. Samotné nakupování je pochopitelně důležitou součástí, ale jeho podíl bude postupně klesat. Přirovnal bych to k letišti. Když se podíváte na podíl tržeb letišť, tak jednak inkasují poplatky leteckých společností, ale stále větší podíl mají parkování, obchody, restaurace. Každopádně to ani v obchodních centrech není nic nového, je to změna, která probíhá posledních patnáct let.

Podíl e-commerce na maloobchodu se loni zvýšil na 16 % a dál roste. Podle vás to ale nebude pro kamenný retail problém, protože se bude stále více propojovat online a retail a budou z toho benefitovat všechny strany?
Věříme tomu a děláme vše pro to, aby to mohlo fungovat. Navíc je potřeba říct, že v maloobchodě se nestaví a nové metry nepřibývají. Negativní pohled investorů na maloobchod vznikl před mnoha lety ve Spojených státech, kde byl počet metrů na jednoho nakupujícího třikrát větší než u nás. To bylo obrovské číslo. Jak se svět proměnil a přišel nástup e-commerce, bylo těch metrů najednou moc. Dělo se to nejen v USA, ale postupně také v Evropě, že v některých lokalitách nefungovaly obchody tak, jak si developer a vlastník sliboval. Od té doby se retail hodně proměnil, změna skutečně probíhá.

Jak se to projevuje?
Třeba na Harfě dnes máme velkou terasu, hraje se tam divadlo, je tam Dinopark, vše doplňuje dobrá gastronomie. V zimě se na střeše bruslí. Už dávno nejde jen o nákupní centrum, protože dnes každý přemýšlí, jak přitáhnout lidi, jimž musí nabídnout dostatečnou zábavu a místo pro setkávání a trávení volného času.

Když se vrátíme ke kancelářím, u nich se v posledním roce a půl řešil úprk, přechod na home office a tak dále. Co se na tom trhu z vašeho pohledu dělo?
Na začátku pandemie nastal velký úlek a úprk, firmy vysílaly zaměstnance na home office, zvykaly si na nové fungování a u některých to přetrvává dodnes. S příchodem rozvolnění a dalších covidových vln se různě část zaměstnanců vracela a diskutovalo se, co a jak bude dál. Mnoho firem postupně zjistilo, že ne každý je schopen efektivně pracovat na home office, a tak se začaly týmy vracet do kanceláří ve větším. Nejde třeba o plné stavy, lidé se různě střídají, ale děje se to.

Lze to generalizovat? Přeci jen mnoho firem kompletně změnilo své fungování.
Samozřejmě teď diskutujeme o tom, jak se situace vyvine za další rok a kolik lidí se už vůbec nevrátí. Dle našich zkušeností můžeme říct, že v průměru se už do kanceláře nevrátí 10, možná až 15 procent lidí, kteří zůstanou plně remote. Hledá se teď nové nastavení fungování jednotlivých firem, ale za ten rok a půl se nám potvrdilo, že kanceláře určitě budou dál potřeba. Zároveň ale jistě dojde ke změnám.

Lidé už nebudou pravděpodobně ochotní sedět tak namačkaní, budou se více využívat různé sdílené prostory, protože zaměstnanci budou část týdne doma a část týdne v kanceláři, ale už nebudou mít vlastní stůl. Zvýší se nabídka zasedacích místností, kde se budou lidé scházet a řešit spolu to, co nevyřeší na dálku.

Jak to ovlivňuje vás jako pronajímatele těchto prostor?
Někteří nájemníci za námi přijdou, že chtějí flexibilnější smlouvu. Většina smluv nejen v Česku, ale i po Evropě je na pět let s opcí. Někteří budou chtít raději jen tři roky plus opci. My se tomu nebráníme, ale je to vždy něco za něco. Jsme připraveni vyjednávat, protože je jasné, že kancelářský trh se mění. Jistě se bude zvyšovat podíl flexibilní pracovní plochy, který je dnes například v Praze stále zanedbatelný, ale zároveň se tento koncept nehodí do každé lokality a do každé budovy.

Jaká je obsazenost vašich kanceláří?
Na začátku pandemické krize panovala velká obava, že prudce naroste neobsazenost. Před pandemií, na konci roku 2019, byla v Praze neobsazenost kancelářského trhu pod pěti procenty. Po roce a půl od vypuknutí pandemie je neobsazenost pražských kanceláři zhruba 7,6 až 7,8 % a dále již neroste. Když si vezmete, čím jsme si prošli, tak se nám za necelé dva roky zvedla neobsazenost prostoru jen o necelá tři procenta.

Pro vás se tedy tolik nemění, jen budete muset některé kancelářské prostory upravit tak, aby odpovídaly nové době?
S některými poměrně velkými klienty řešíme například to, že potřebují další patra. Jde zejména o technologický a informační sektor, který byl vítězem pandemie. Roste a my jsme si původně mysleli, že právě tyto firmy začnou fungovat více na dálku. Jenže jejich šéfové a majitelé chtějí lidi zpět v kancelářích, chtějí s nimi mluvit a chtějí, aby se oni spolu potkávali rámci týmů. I když budou část týdne doma, tak v určitou chvíli se zkrátka musí někde sejít.

Vy zároveň hledáte příležitosti v rezidenčním sektoru. Co v něm chystáte?
První rezidenční projekt budeme rozjíždět v Bratislavě. Bude to na pozemku, který jsme oddělili od našeho jiného projektu, ale jelikož nejsme developer, spojili jsme se s profesionální partnerem. Jsme investor a nemáme developerské kapacity a know-how. Nájemní bydlení je horké téma, to víme. Věříme, že tento trend půjde po vzoru Německa i Rakouska nahoru také u nás. U nás každopádně v nájemním bydlení chybí segment startovacích bytů pro mladé lidi či vybrané sociální skupiny.

Plánujete se v této oblasti angažovat?
Upřímně řeknu, že jsme si projekty nájemního bydlení počítali a dospěli jsme k prozatímnímu závěru, že výnosové procento je tady pro naše investory nízké. Spočítali jsme si, že výnos může být někde kolem pěti, maximálně šest procent, a to je málo, když na retailu dodáváme našim investorům přes 15 procent a u kanceláří přes 12 procent. Byť očekáváme, že dlouhodobě budeme u retailu a kanceláři mezi 8 až 10 procenty ročního výnosu. A to je pro dlouhodobého investora podstatný rozdíl.