Zamrzlý český trh s bydlením se začíná i díky levnějším hypotékám opět hýbat. Bydlení v Česku je ale stále předražené. „Stát by měl kultivovat trh s nájemním bydlením, podpořit ‚first home buyers‘ a nebát se zdanit majitele investičních bytů. Novému stavebnímu zákonu nevěřím, obce by měly budovat bytové fondy,“ říká Libor Vojta Ostatek, expert na hypotéky, v podcastu Crunch. Pusťte si jej v úvodu článku, na YouTube, Spotify nebo v Apple Podcasts.

Na otázku, zda se stále vyplatí investovat do nemovitostí, Libor Vojta Ostatek odpovídá, že za každé situace. „Záleží ale na příležitosti,“ tvrdí odborník na trh s nemovitostmi, šéf Golem Finance a expert Broker Trust. Po poměrně složitých dvou letech, kdy vysoké ceny nemovitostí – a zejména drahé hypotéky – řadu lidí od vlastnického bydlení či investice odradily, se podmínky zlepšují. Přesto se nedá čekat tak velký pokles cen, jako například před dvanácti lety, kdy byla nabídka na vrcholu. Prodeje se sice rozjíždí, ale bytů je na trhu málo.

„Oproti tomu, co se prodávalo před dvanácti třinácti lety, jsme na 35 procentech tehdejšího počtu nemovitostí. To prostě není dobře,“ říká. 

Kromě toho, že je bytů nedostatek, je bydlení v Česku také pořád velmi drahé. Až předražené. Podle České bankovní asociace Česko v roce 2022 patřilo na špičku v mezinárodním srovnání, kde růst cen nemovitostí výrazně předběhl růst příjmů domácností. Česko se také pravidelně ve srovnání se zbytkem EU umisťuje jako země, kde se na nový, průměrně velký byt šetří nejdéle. 

„V bydlení máme obrovsky zažitý kult vlastnictví, i to šroubuje ceny nahoru. Ale je tu faktor, který se vyvinul v posledních patnácti letech, a to je neflexibilní dodávka bytů na trh. Dostali jsme se do velmi složité situace povolovacích řízení a byrokracie. A finální verze stavebního zákona s tím podle mě moc nehne. Mladá generace se k vlastnímu hnízdu nemůže moc upínat,“ shrnuje Ostatek.

„Očekával bych, že z voličské základny mladých tohle téma bude slyšet ještě víc. Některé kroky tu proběhly, ČNB uvolnila nejstriktnější pravidla pro poskytování hypoték, to je určitá úleva (parametry jako DSTI, DTI, pozn. red.), ale není to systémové. Jakákoliv intervence státu, která není úplně promyšlená, může mladým lidem na cestě k vlastnímu zavřít dveře,“ říká. 

Jako příklad uvádí období covidu, kdy centrální banky snížily úrokové sazby téměř na nulu, hypotéky globálně skočily na minimální ceny a k tomu vláda v září 2020 zrušila daň z nabytí, která byla ve výši čtyř procent. Jedním z efektů pak bylo, že lidé, kteří na investici do nemovitostí měli, naskočili do trhu a v roce 2022 byly nemovitosti de facto vyprodané. K tomu se přidala vysoká inflace a vysoké úrokové sazby, takže zájemcům o první vlastní bydlení se na trhu aktuálně nepohybuje snadno.

„Není to populární, ale třeba plošné zrušení daně z nabytí nemovitosti je podle mě špatně. Nemám problém s tím, aby jí mladí lidé, kteří si pořizují první bydlení, byli zproštěni, ale proč by to mělo být i u zájemců, kteří jsou bonitní a kupují si druhý nebo třetí byt? Daň z nemovitosti je v podstatě směšná, pokud ji srovnáte se zeměmi na západ od nás. Ale i ve Spojených státech, které jsou u nás vnímané spíš asociálně, je asi devět programů, které first time buyers podporují. Potřebná povolání jako hasiči, zdravotní personál nebo vojáci mají určité úlevy v regulatorních parametrech,“ vyjmenovává Ostatek možnosti, jak mladé podpořit.

Vzhledem k tomu, že na vlastní bydlení není ve velkých českých městech snadné dosáhnout, stoupá poptávka po nájemních bytech. Podle experta je ale na místě kultivace trhu a prostředí s nájemním bydlením, jak na straně vlastníka, tak na straně nájemců. „Jedním z důvodů, proč lidé touží po vlastním bydlení, je, že nájemní bydlení v Česku není taková jistota, necítíte se tam úplně dobře. Několik let jsem žil ve Švýcarsku, kde to bylo vyřešené dobře. Je to trh s nejmenším podílem vlastnického bydlení, kde se desítky let nájemní bydlení bere jako naprostý standard, takže pravidla, ač velmi přísná, jsou dobře definovaná a zároveň poskytují ochranu obou stranám,“ dodává Ostatek.

Pusťte si celý rozhovor ve videu výše. Dozvíte se v něm také:

• Hypotéka vs. nájem – jak se má mladá rodina letos rozhodnout?
• Měla generace „boomerů“ jednodušší cestu k vlastnickému bydlení?
• Jak pobízet majitele bytů, aby dali své nemovitosti na nájemní trh?
• Je udržitelné, když české domácnosti vydávají na splátku hypotéky přes šedesát procent svých příjmů?

Partnerem podcastu je Elka Lounge.