Na domácím realitním trhu, zejména pak na tom pražském, panují dlouhodobě velké problémy. Staví se málo, poptávka po koupi nemovitostí převyšuje nabídku, nyní se ještě vzhledem k nedostupným hypotékám přelévá do segmentu nájemního bydlení. To podle studie Trend Report vydané Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) a podle hráčů na realitním trhu znamená jen jedno – ceny nájmů nyní naskočí na rostoucí křivku, na kterou jsme byli zvyklí v případě nemovitostí k prodeji. A stále větší roli začnou na nájemním trhu hrát institucionální investoři vlastnící velké počty bytů k pronájmu.

Loňský rok se vzhledem k nízkému objemu nově poskytnutých hypoték, který v porovnání s rokem 2021 klesl o 57 procent na 162 miliard korun, nesl v duchu propadu prodaných bytů. Podle údajů ze studie ARTN se jich odhadem prodalo 45 tisíc, z toho v Praze šlo asi o 12 216 bytů, což je v porovnání s rokem 2021 propad o více než 50 procent.

„Dostupných bytů je ale nyní nedostatek. Po covidové vysoké poptávce nabídka neexistovala, teď se mírně zlepšila, ale je na úrovni let 2018 a 2019. Není to tak, že by na trhu ležely desítky tisíc volných bytů, došlo spíše jen k vyrovnání extrémně nedostatečné nabídky,“ upřesňuje Pavel Kliment, místopředseda dozorčí rady ARTN.

Průměrná reálná cena nového bytu v Praze se loni vyšplhala na 151 643 za metr čtvereční, v regionech pak na 100 692 korun za metr čtvereční. V případě starších bytů na sekundárním trhu došlo naopak k propadu. Jejich nabídková cena v Praze v průměru činila 121 910 korun za metr čtvereční, což je meziroční pokles o 3,7 procenta. V regionech šlo o pokles o 4,3 procenta na 54 414 korun za metr čtvereční.

Foto: ARTN

Nabídka nových bytů v Praze

Podle Pavla Klimenta ale nelze mluvit o tom, že by ceny nemovitostí začaly klesat. „Cenový vývoj se výrazně zploštil, ale nelze očekávat, že se nemovitosti propadnou. Dochází jen k zaoblení křivky. Lidé ale stále chtějí bydlet, poptávka stále trvá, nyní se ale více přelévá do nájemního bydlení, a tudíž do cen pronájmů.“

V Praze se průměrná cena pronájmu za metr čtvereční dostala na 378 korun, v porovnání s předchozím rokem stoupla o 13 procent. Podle dat Eurostatu ceny rezidenčních nemovitostí za posledních deset let stouply v Česku o 136 procent, ceny nájmů se zvýšily o 27 procent. A vzhledem k tomu, že na trhu chybí desítky tisíc nájemních bytů a poptávka po nájemním bydlení je stále větší, lze v nadcházejících letech očekávat, že se růst zrychlí.

Ačkoliv jsou poskytovateli nájemního bydlení v Česku nyní v převážné většině fyzické osoby, jak zástupci ARTN, tak velcí čeští developeři pozorují rostoucí zájem o tento segment ze strany institucionálních investorů. „Myslím si, že letos dojde k mírnému růstu v prodejích. Rezidenční trh totiž netvoří jen fyzické osoby, které si byty nakupují pro vlastní potřebu, ale stále více se u nás vyskytují i institucionální investoři. Developerské společnosti s nimi vyjednávají o prodeji balíků bytů, které se následně objeví na nájemním trhu,“ říká šéf developerské společnosti Trigema Marcel Soural.

Souralovu zkušenost potvrzuje rovněž výkonný ředitel Penta Real Estate Petr Palička. I podle něj nyní probíhají četná jednání mezi developerskými společnostmi a institucionálními investory. Ti hledají projekty, pak o nich vyjednávají a snaží se docílit toho, aby se jejich představy co nejvíce přiblížily ceně, která jim dává z investičního hlediska smysl.

„Když se představy přiblíží ceně, kterou má spočítanou developer, je velká pravděpodobnost, že si institucionální investor koupí velký balík bytů. My zatím nemáme konkrétní plán na budování vlastních nájemních bytů, ale v tuto chvíli jednáme s institucionálním investorem o jednom projektu, který ještě není postaven. Zvažuje, že by ho od nás koupil, ale musíme ho upravit podle požadavků investora. A takto se chová řada developerů,“ přibližuje Palička.

Rychlejšímu vývoji tímto směrem brání nízké výnosy z nájemního bydlení a slabá ochrana práv pronajímatelů. Soural ale upozorňuje na to, že institucionální investoři dnes byty pronajímají v průměru za 585 korun za metr měsíčně a v nájemním projektu Fragment, který má v portfoliu Trigema, se průměrná cena pohybuje kolem 610 korun měsíčně. Počítá tak s tím, že podobné projekty budou do budoucna rentabilní.

„Trh je připraven na další zdražování nájemného. Pokud si střední třída nebude moci dovolit hypotéku, půjde do nájemného. A přetlak, který byl u vlastnického bydlení na straně poptávky, se přesune do nájemního bydlení. Už dva tři roky zpátky jsme si tak řekli, že chceme vybudovat vlastní fond nájemního bydlení a v horizontu šesti až osmi let bychom chtěli mít tisíc nájemních bytů,“ dodává Soural.

Institucionálním investorům nahrává i pozvolná změna v bankovním sektoru. Banky totiž financování takového typu dlouho příliš nepodporovaly, podle Martiny Jůzové, ředitelky korporátního financování České spořitelny, se ale situace může proměnit, když se v čase ukáže, že institucionální investoři mohou s bankou a s developerem efektivně spolupracovat. Domnívá se tak, že tento konkrétní segment má do budoucna potenciál.

Foto: Trigema

Souralova Trigema chce v horizontu osmi let postavit tisíc nájemních bytů

„Česká spořitelna má v portfoliu produkt pro financování korporátního rezidenčního segmentu a z 30 procent ho nyní představují projekty nájemního bydlení. Zatím ho bohužel využívají spíše zahraniční investoři, jelikož mají ekvitu na to, aby mohli použít 60 procent hodnoty nemovitosti pro financování. Ale věřím, že až budeme mít delší zkušenost s tím, jak se nájemné vyvíjí v čase, budou banky ochotny více spolupracovat a investorům půjčovat více peněz na delší splatnost úvěru,“ vysvětluje Jůzová.

Na českém trhu mají podle Jůzové navrch zejména švédský Heimstaden či německý Zeitgeist Asset. Ten loni v létě uvedl, že plánuje hodnotu svého portfolia v České republice v následujících třech letech více než zdvojnásobit na téměř 500 milionů eur (12 miliard korun). „Je potřeba změnit vnímání, že by to musely být jen zahraniční investoři, ale proč ne třeba některé tuzemské pojišťovny. To ale zatím bohužel legislativa neumožňuje,” dodává Jůzová.

Portfolio projektů nájemního bydlení může být ale mnohem pestřejší a nemusí stát jen na drobných investorech, developerech, kteří budou byty držet ve svém vlastnictví, nebo institucionálních investorech. Do výstavby by se měl s větší efektivitou zapojit i stát a obce, což se naštěstí alespoň v nějaké míře začíná dít. Například Pražská developerská společnost plánuje v hlavním městě v následujících letech postavit až 8 000 nájemních bytů, investovat do nich chce také pražské arcibiskupství.