Dění na českém realitním trhu v posledních dvou letech by vydalo pomalu na knižní zpracování. Takový růst zájmu i cen se jen tak nevidí, ostatně to byl i jeden z důvodů, proč Česká národní banka začala zvyšovat základní úrokovou sazbu – aby přehřátý trh zchladila. Co se bude dít dál? Budou ceny bytů a domů klesat? Nebo bude pokračovat zdražování?  

Marcel Soural, zakladatel a majitel developerské společnosti Trigema, toho o realitním trhu v Česku a v Praze speciálně ví jako málokdo. Jak to tedy s dalším vývojem vidí? Pro všechny, kteří by si mysleli, že ceny půjdou dolů, má ovšem špatnou zprávu: nejspíš ne, spíš budou dál růst, možná o něco pomaleji. Jedna zásadní změna ale podle něj přijde.

Tento komentář je součástí speciálu CzechCrunche Průvodce světem nemovitostí, jehož partnerem jsou i společnost Trigema a portál Flatzone.

***

Loňský rok byl rokem hned několika rekordů: poptávka po bydlení byla nejvyšší v historii, nabídka byla nejnižší v historii a Češi si vzali rekordní počet hypoték v ještě rekordnějším objemu. Jedna proměnná však zůstala stejná – povolovací procesy svou dynamiku, bohužel, nezměnily. Výsledků této zvláštní rovnice bylo hned několik. Kromě nejvyšších cen v historii a nejrychlejšího tempa jejich růstu to byl i svižný růst sazeb a zejména začátek proměny, která tuzemský trh s bydlením, ale především Čechy samotné čeká.

Změna je v naší společnosti chápaná spíše s negativními konotacemi. Dvojnásob to platí ve chvíli, kdy se jakákoliv (byť jen potenciální) změna týká bydlení. Češi jsou na tohle téma citliví, skoro se zdá, že citlivější než všichni ostatní. Proměna, která nás na rezidenčním trhu čeká, negativní ale není a nebude. Přesto, že jsme k ní nedošli přirozeným vývojem, ale je spíše z nouze ctností, může přinést osvěžení a v konečném výsledku i navrátit na trh s bydlením rovnováhu. Jen to chvíli potrvá.

Začněme ale tím, co se letos a zřejmě ani následující roky příliš nezmění. Podle všeho se zdá, že nemůžeme očekávat výrazné zrychlení povolovacích procesů, a to ani přesto, že právě to je něco, co by tuzemský trh s bydlením nakoplo. Jen Praha by potřebovala postavit každý rok minimálně 10 tisíc bytů. Ve chvíli, kdy je však nutné mít na každý projekt 70 razítek z nejrůznějších úřadů a povolení jedné stavby trvá i deset let, tak je tento cíl v rovině zbožných přání či utopických představ.

Pokud se nebude víc stavět, zůstane nadále velmi nízká zásoba dostupných bytů, a tím pádem se zřejmě příliš nezmění ani vývoj cen. Zákon trhu totiž platí pořád stejně, bez ohledu na cokoliv: pokud je něčeho málo, je to drahé. A naopak. Důležité však je uvědomit si, že „to drahé“ z bytů nedělá samotná nízká nabídka, nýbrž dlouhodobě neuspokojitelná poptávka.

Faktem je, že ceny bytů za posledních sedm let vzrostly o 130 procent a odhadovat jejich další vývoj v době, kdy doznívají těžké následky dvouletého covidového martyria a celý západní svět se otřásl ve svých základech ruskou invazí na Ukrajinu, je téměř nemožné. Z logiky výše řečeného ale jasně vyplývá, že ten nejoptimističtější scénář nepočítá s ničím lepším, než je zmírnění tempa jejich růstu.

Další veličinou, která v letošním roce zůstane konstantní, pak bohužel budou zřejmě i vyeskalované ceny stavebních materiálů a prací, stejně jako extrémně vysoké ceny pozemků, ke kterým přibývají již dnes černé vyhlídky s nedostatečnými kapacitami řemeslných prací v českém stavebnictví.

Vizualizace: Trigema

Projekt Top Tower v Nových Butovicích

A co se tedy bude měnit? Jak je patrné z trendu druhé poloviny loňského roku, porostou sazby hypoték, které by podle ekonomů mohly ke konci roku 2022 dosáhnout až k sedmi procentům. Kromě toho porostou ceny energií a společně s nimi i míra inflace. To všechno se bude velkou měrou podílet na proměně struktury zájemců o nové byty.

Zatímco v předchozích letech tvořili co do objemu investovaných prostředků převážnou část nakupujících soukromí a drobní investoři, jejichž hlavní motivací bylo bezpečně uložit své úspory a ochránit je před inflačními vlivy a(nebo) smysluplně uložit domácí úspory, v letošním roce očekávejme, že velmi podstatnou část zájemců o nové bydlení budou tvořit investiční skupiny a fondy.

A jsme u největší proměny, která český rezidenční trh čeká. Má jméno nájemní bydlení a nastane hned z několika důvodů. Tím prvním je skutečnost, že právě institucionální investoři, kteří od developerů nakoupí byty nebo rovnou celé projekty, je otočí zpět k nájemnímu bydlení. Druhým důvodem je fakt, že nové byty budou pro stále větší počet lidí cenově nedostupné. A třetím důvodem je i krok některých developerů nechat si některé projekty jako čistě nájemní ve svém portfoliu.

Velká změna, která český rezidenční trh čeká, se ale zdaleka nebude týkat jen způsobu a formy bydlení, bude to změna mnohem zásadnější – změna zažitého paradigmatu a myšlení lidí.

Češi totiž, jak je dlouhodobě známo, jsou vlastníci. Vlastním bytem se měří úspěch, vlastní bydlení udává status, vlastnit byt bylo pro několik generací samozřejmé a normální napříč všemi sociálními vrstvami, což mimo jiné vedlo k silnému utužování tzv. NIMBY efektu – hlavně nic dalšího nestavět na mém dvorku.

V západní Evropě jsou přitom síly rozloženy docela jinak. Hodně se staví a hodně se bydlí v nájmu. Pro ilustraci, zatímco v Česku loni žilo podle Eurostatu v nájmu jen asi 22 procent Čechů, v Německu a Rakousku to byl dvojnásobek, ve Švýcarsku pak žije v nájemním bydlení dokonce více než polovina obyvatel. Zdá se tedy, že u našich sousedů je běžné a normální žít v nájemním bydlení a nic to nevypovídá o ekonomické situaci či úspěchu a neúspěchu člověka. A to je přesně ta věc, na kterou si budeme muset zvyknout i v Česku.

Ať se nám to líbí, nebo ne, nájemní bydlení je bydlení budoucnosti a dříve či později se stane běžnou normou, stejně jako je jí například leasing aut, pronájem elektroniky nebo kanceláří, placení za Netflix a podobně. Je to změna, které se nemusíme obávat. Naopak, můžeme ji využít jako příležitost. Přinést totiž může novou nabídku, neotřelé a výjimečné projekty, které v Česku potřebujeme, i svěží vítr do jinak patového bezvětří, které na rezidenčním trhu kvůli příliš komplikovanému povolování zatím panuje.