Nemovitostní trh byl posledních pár let jako na steroidech. Mezi roky 2011 a 2021 ceny realit v průměru stouply o 100 procent, největší růst ale zaznamenaly loni a předloni. Nyní nastává složitější, turbulentní období – začaly prudce zdražovat hypotéky, navíc se zpřísní jejich podmínky, Česká národní banka chce zbrzdit tlak na ceny bytů, do toho ale developeři ujišťují, že žádné zlevňování se nechystá. Jak se v tom vyznat? S pomocí realitního speciálu CzechCrunche.

Letmý pohled do měsíčních či kvartálních reportů ukazuje, že trh s realitami je v Česku napjatý k prasknutí a že na něj působí protichůdné síly. Hypoteční banka zveřejnila, že během posledních tří měsíců roku 2021 zdražily nemovitosti meziročně o rekordních 20 procent, přičemž nejrychleji na ceně nabraly pozemky, a to o 23 procent. Byty šly nahoru o necelých 19 procent a domy téměř o 18 procent.

Oproti předchozímu kvartálu loňského roku (tedy říjen až prosinec vs. červen až září) pak nemovitosti zdražily o pět procent. „Poslední kvartál minulého roku ani tentokrát nepřinesl výrazné ochlazení trhu. Hlavní příčinou rostoucích cen byla obava z dalšího zvyšování úrokových sazeb, která poháněla poptávku po volných nemovitostech,“ prohlásil šéf Hypoteční banky Jiří Feix.

Že úroky stoupají a stoupat budou, je fakt. Ostatně svědčí o tom jiný průběžný index, a to Fincentrum Hypoindex. A podle něj jen v lednu vyskočila průměrná úroková sazba o půl procentního bodu na 3,43 procenta. Jde o nejprudší nárůst od roku 2003 a zdaleka nekončí, protože v únoru se už úroky dostaly ke čtyřem procentům a během roku téměř jistě dosáhnou šesti procent. Ještě před rokem šlo přitom získat hypotéku s úrokem pod dvěma procenty.

Dvě nebo šest procent se můžou zdát jako podobně malá čísla, ale zdání klame. Jen pro srovnání – u pětimilionového úvěru se splatností 30 let a dvouprocentním úrokem činí měsíční splátka zhruba 18 500 korun. A s úrokem šest procent? Rázem to je 30 tisíc měsíčně. A to je setsakramentský rozdíl.

Zdražování hypoték logicky povede k ochladnutí zájmu. Což už je vidět, jak uvedla Česká bankovní asociace: „Banky a stavební spořitelny poskytly v lednu hypoteční úvěry v celkovém objemu přes 32,6 miliardy korun. To představuje oproti prosinci více než čtvrtinový pokles. Ačkoli lednové měsíce bývají oproti konci roku obvykle z pohledu poskytnutých hypoték slabší, meziměsíční propad téměř o 12 miliard jde výrazně nad rámec běžného lednového zpomalení.“

Jinak rok 2021 byl z pohledu hypoték rekordní, banky během něj poskytly 178 tisíc úvěrů na bydlení v souhrnné výši 541 miliard korun. Co do počtu hypoték to představuje nárůst oproti roku 2020 o polovinu, v celkové hodnotě pak dokonce o 70 procent. A letos? Očekává se pokračování ochlazování, jak porostou i úroky. Což je přesně stav, který si přeje Česká národní banka, jež se snaží zkrotit splašenou inflaci. Ta v lednu vystoupala na dohled 10 procent a prudký růst ceny nemovitostí v ní hraje důležitou, byť ne osamocenou roli.

Klíčovou otázkou v takové situaci – minimálně pro ty, kdo řeší bydlení, ale vlastně i pro ty, kdo zvažují investici do nemovitosti – je, zda se vyplatí nákup bytu či domu. A jestli by nebylo výhodnější jít do nájmu, respektive jestli případný výnos z nájmu vůbec pokryje náklady na hypotéku. A v řadě měst už to tak přestává být. Jak zjistíte z tabulky na konci tohoto článku, do níž nám podklady dodal startup Valuo, měst, kde se dá při nynějších úrokových sazbách a aktuálních cenách bytů vydělat, je jako šafránu.

Důvodů, proč se nemovitosti v Česku utrhly ze řetězu, je několik. Na vině je covidová pandemie, která statisíce lidí zavřela doma, ale současně jim nijak nezkrátila příjmy, takže během ní našetřili a teď by rádi do něčeho investovali. To potvrzuje například Pavel Kolář, který má v Seznamu mimo jiné na starost portál Sreality: „Loni nám vzrostla návštěvnost a počet zobrazených inzerátů o 11 procent a denní průměr unikátních návštěvníků dokonce o 29 procent, což je v reálu 300 tisíc lidí denně. Jenže celkový počet nabídek byl oproti roku 2020 nižší. Během pandemie zájem explodoval.“ Koláře jsme vyzpovídali v rámci našeho realitního speciálu i proto, že Sreality se staly čímsi jako podvozkem, na němž tuzemský nemovitostní trh uhání.

Další roli v růstu cen hraje nedostatečná výstavba hlavně bytů, která nestačí poptávce z trhu, což tlačí ceny vzhůru – tak je to vždy, když je zájemců víc než poptávaného zboží. A důležitá je i specifická potřeba Čechů a Češek bydlet ve vlastním.

V souvislosti s přehřátým nemovitostním trhem se často hovoří až o problému nedostupnosti bydlení. Hodně toto sousloví zaznívalo i při sněmovní kampani. Jenže přesnější by bylo hovořit o nedostupnosti vlastního bydlení. Na poli nájmů situace tak kritická není, zvlášť když třeba v Praze kvůli covidu výrazně ubylo turistů, a tedy i bytů určených k pronájmům přes Airbnb, jež jsou dnes k dispozici na dlouhodobé nájmy.

Výstižně o tom hovoří přední znalec tuzemské realitní scény, hlavní ekonom České spořitelny David Navrátil. „Skutečné příjmy od roku 2015 vzrostly o 40 procent, ale ceny nemovitostí stouply o 80 procent, je tam velký nepoměr. Ovšem během stejné doby nájmy vzrostly o necelých 20 procent. Takže dostupnost nájemního bydlení se nesnížila, naopak,“ prohlásil v nedávném rozhovoru pro CzechCrunch.

Navrátil během něj zmínil také to, co řada lidí při pohledu do nabídek inzertních serverů raději nechce slyšet – že totiž žádné dramatické zlevňování není na dohled, maximálně lokální a dočasná korekce. Něco podobného opakují také developeři. A nic na tom prý nemění fakt, že loni se třeba v Praze začalo stavět rekordních deset tisíc bytů.

Nejde ovšem jen o byty, dramaticky na ceně narostly domy a pozemky. Jedním z fenoménů posledních let, který byl patrný už před covidem, ale pandemie jej umocnila, byla obliba rekreačních apartmánů a návrat k chalupářským zvykům let nedávno minulých. Ceny chat stoupaly poslední tři roky o desítky procent ročně. I tomu se samozřejmě věnujeme v našem speciálu. Můžete se mimo jiné těšit na netradiční reportáž z Krušných hor, kde o investičním developmentu mohou hodně vyprávět.

To ale není zdaleka vše, těšit se můžete i na přehledné otázky a odpovědi pro všechny, kdo zvažují nákup či prodej nemovitosti, na rozhovory s předními developery i znalci hypotečního trhu, na ponor do světa moderních technologií a startupů, které s výběrem nemovitostí pomáhají, a také na pár inspirativních příkladů dobré stavební praxe. Takže směle do čtení našeho realitního speciálu.