Leží přesně mezi Českým krasem a Křivoklátskem. Jen kousek odsud lidé každoročně dobývají Koněpruské jeskyně. A byli by bývali dobývali i Tmaň. Jenže nedobývají. Místní zámek má přitom počátky v gotice, kdy zde stála tvrz. V jednadvacátém století zbyla ruina. Zato ruina s betonovými stropy, které za sebou zanechal stát, když tady ještě před revolucí chtěl vybudovat archiv. V Tmani se ale nyní schyluje ke skutečným novým zítřkům. A byť je tady teď vidět především hemžící se dělníky, za pár měsíců tu otevře nový projekt, který má přinést užitek i místním.

Zámek v Tmani koupila společnost Senlife, která postavila byznys na dvou prospěšných činnostech. Opravuje opuštěné chátrající budovy, které mají památkovou hodnotu, a přeměňuje je na domovy pro seniory. Ostatně první takovou přeměnu už za sebou společnost má, a to v Mělníce. Teď ale upřela pozornost právě na Křivoklátsko.

V současné chvíli se ve středočeské obci opravují hospodářské budovy, které k zámku patří. Nejsou tak staré, i tak bylo ale dost času na to, aby byly v minulosti necitlivě upraveny. „Byly tady betonové žlaby a koryta, jak je známe z kravínů. My jsme se se stavbou dostali asi o třicet centimetrů níž. Na nic vzácného jsme tady zatím nenarazili, uvidíme, co bude v zámku,“ líčí jednatel společnosti Lukáš Drásta.

V někdejším kravíně budou nově byty pro seniory. Půjde o lidi, kteří zvládnou bydlet sami, došli už jim ale například síly na to, aby šlapali do sedmého patra bez výtahu, nebo si už nemohou dovolit bydlet v centru většího českého města. Předpoklad je, že vymění svoje bydlení za výhled přímo na zámek a do jeho zahrady. Pokud budou bydlet v přízemí, k dispozici budou mít i vlastní předzahrádku.

Variantou asistovaného bydlení je v podstatě byt 1+kk nebo 2+kk, který umožní, aby se sem mohli nastěhovat manželé. Část objektu bude obývat také klasický domov pro seniory. V něm budou k dispozici jednolůžkové a dvoulůžkové pokoje s vlastní koupelnou.

V první etapě výstavby mají vzniknout právě byty s pečovatelskou službou, domov pro seniory, domov se zvláštním režimem a zázemí pro terénní pečovatelské služby. Podle Drásty se dnes většina soukromých zařízení specializuje jen na jednu z výše zmíněných skupin. Senlife se je snaží propojit všechny. Jednak proto, aby bydlení tady bylo pestřejší. Jednak chce, aby tady senioři mohli strávit podstatnou část života i v případě, že se třeba jejich zdravotní stav změní.

„Nejhorší je, když se zdravotní stav seniora zhorší, ale v zařízení, kde je, se o něj už neumějí postarat, a musí ho tak přesunout. To se děje bohužel v momentě, kdy je nejvíc zranitelný. A to my nechceme. Péči jsme schopni poskytnout od občasné pomoci v bytech pečovatelské služby až po neustálou péči hospicového typu,“ líčí jednatel společnosti. Koncept pak počítá s tím, že sem mohou kdykoliv chodit na návštěvy děti, senioři mohou hlídat vnoučata, věnovat se svým zálibám nebo chodit na kroužky a vzdělávání třetího věku.

Prakticky všechno se na někdejším zámku a v hospodářských budovách staví bezbariérově. Což samozřejmě přináší poměrně velkou míru inovací. Hlavně proto, že je potřeba uspokojit na jedné straně památkáře, na straně druhé vysoké nároky na sociální zařízení a současné požární normy.

„Na začátku jsme museli zanalyzovat, zda je tato budova pro podobný typ přestavby vůbec vhodná, u ne každého historického objektu tomu tak totiž je. V Tmani to ale vyšlo, a to i přesto, že se tady musíme vypořádávat s různými výškovými úrovněmi, s umístěním výtahů a propojovacích chodeb a ramp,“ říká architektka Tereza Franková, která zároveň celou stavbu řídí jako projektový manažer. „Chce to víc nervů, víc práce a víc vyjednávání. Do posledních chvil také nevíte, jak to vlastně dopadne. Zatím to vychází,“ doplňuje Drásta.

Ne všechno ale čas vzal. A tak například v jedné ze starších hospodářských budov budou zachovány původní klenby. „Jde asi o jednu ze dvou budov v Česku, které podobné cihlové oblouky mají. My je očistíme a v interiéru přiznáme,“ líčí architektka.

První etapa vyjde na dvě stě milionů korun. Zámek se bude rekonstruovat až v druhé fázi a počítá se s investicí mezi čtyřiceti až padesáti miliony. S rozložením bytů to bude v zámku podstatně složitější, byť ne nemožné. Bydlet tady budou mladší senioři, kteří jsou soběstační. Například koupelny se do zámku nainstalují tak, aby je bylo možné zase rozebrat a z historické budovy odvézt.

Smyslem není to tu uzavřít

Ještě před Listopadem chtěl stát do zámku v Tmani umístit zmíněný archiv. Jenže přišla revoluce a archiv už se nikdy nenastěhoval. Zbyly jen ty betonové stropy. V této části zámku by v budoucnu mohlo být například také informační centrum pro turisty, hlavně kvůli blízkosti Koněpruských jeskyní.

Ostatně celá rekonstrukce se ani zdaleka netýká jen seniorů. Mělo by zde vzniknout malé wellness, které budou moct využívat i místní obyvatelé. U vchodu do zámku pak v menším domě, který dřív obýval šafář, vznikne také kavárna s menším společenským prostorem, kterou bude provozovat obec. Ta ji od Senlife odkoupila.

„Smyslem rekonstrukce rozhodně není to tu celé uzavřít. Právě naopak. Chceme, aby co možná nejvíc prostoru sloužilo i veřejnosti. Kromě obecní kavárny v areálu provozuje Sokol tenisové kurty. A v zámeckém parku, který také projde revitalizací, je torzo nohejbalových kurtů, které možná obnovíme. Zvažujeme též otevření restaurace klientům i pro veřejnost. Oběd by si tak mohl dát náš klient společně s rodinou a třeba i turisté nebo cyklisti na výletě. Areál zámku tvoří nezanedbatelnou rozlohu obce, není tu žádná náves, chceme tu tedy částečně suplovat centrum,“ líčí Drásta.

Veřejně přístupný bude také zámecký park, který má rozlohu zhruba stejně velkou jako celá zastavěná plocha kolem zámku. „Chceme, aby sem lidé chodili a ty generace se tady střetávali. Na Západě je to standard, tady to zatím ne úplně všude funguje. Jedním z našich cílů je ukázat, že senioři nemají být někde zavření,“ říká jednatel společnosti. Něco podobného už dnes funguje v Mělníce, kde vznikl domov pro seniory v objektu bývalého augustiniánského kláštera.

Tmaň je druhý objekt, který společnost mění, a rozhodně u něj nemá v plánu skončit. V hledáčku už má i další objekty. „Zní to možná trochu naivně, ale nám se staré budovy líbí. Mají svoje kouzlo, stojí tady i staletí a byla by škoda, kdyby upadly v zapomnění. Senioři si na ně navíc zvyknou lépe než na novodobý design plný skla a betonu,“ uvádí Drásta.

Finančně to vychází podobně jako novostavba, a to zejména díky tomu, že Senlife buduje svoje projekty od počátku. „Máme svoji stavební firmu, děláme tedy všechno od koupě objektu po přípravu projektu a stavební povolení. Lidé, kteří na tom pracují, jsou našimi zaměstnanci. Když je pak stavba hotová, provozujeme zařízení pod naší značkou Senlife,“ vysvětluje jednatel a ředitel provozu. V konečném důsledku tak renovace památky vyjde zhruba o deset procent dráž, než kdyby se podobný projekt společnost rozhodla budovat na zelené louce.

Senlife renovace financuje zhruba z dvaceti až třiceti procent z vlastních zdrojů nebo ze zdrojů spoluinvestora. Zbytek je bankovní financování. V případě Tmaně vložila firma 80 milionů, 120 dofinancovaly banky se splatností na třicet let. „Je to defenzivní dlouhodobá investice, ale relativně jistá,“ uvádí Drásta. Model ostatně počítá s tím, že za deset let bude v seniorním věku o půl milionu lidí víc než dnes. Přitom už v současnosti chybí v Česku v domovech pro seniory na šedesát tisíc lůžek. V roce 2030 by to mohlo být bezmála sto tisíc.

Teď chce Senlife přilákat firmy, aby do jeho projektů také zainvestovaly. „Rádi bychom v Česku ukázali, že existuje i něco jako charita s výnosem. Jedná se o investici do projektu, který má sociální přesah. Jako sociální projekt nejsme schopni nabídnout stejně vysoké zhodnocení, jaké má investor při developmentu bytů, kanceláří nebo skladových hal, ale nabízíme možnost podpořit společensky potřebný projekt,“ popisuje Drásta.

A doplňuje: „Výnos u developmentu se běžně pohybuje mezi devíti až dvanácti procenty, v sociálních projektech je to mezi pěti až sedmi procenty, což je méně, ale za běžných okolností významně nad inflací.“ Prvním takovým investorem se stala rodina Valových, zakladatelé a majitelé společnosti Siko. Do zámku v Tmani vložili 66 milionů korun. Prostor je ale i pro další investory.

První část nového zařízení v Tmani by se měla otevřít už letos v říjnu. Tomu, že se to nezadržitelně blíží, napovídá i fakt, že v týmu přibyla budoucí ředitelka, která už vše připravuje na provoz. Nabírají se rovněž zaměstnanci a hlásí se klienti. Ačkoli je zámek a jeho okolí stále ještě staveniště, Senlife už má pro toto zařízení víc než padesát přihlášek.

Jak říká Drásta, zatím to chce představivost, aby si člověk mohl promítnout, jak to tu bude vypadat. Obrysy ale už získávají jednotlivé pokoje, dělá se nová střecha, protože tou starou zatékalo. „Skoro bych řekl, že Tmaň bude hezčí než Mělník, byť ten byl první a je to moje srdcová záležitost,“ líčí podnikatel.