Co je vlastně investiční byt? Až doposud to nebylo úplně jasné – přístup se lišil banka od banky. To se ale teď mění. Česká národní banka totiž od 1. dubna zavádí nová pravidla pro financování investičního bydlení. Cílem je sjednotit přístup komerčních finančních domů a nastavit jasnější mantinely pro investory do bydlení.

Každý, kdo kupuje třetí a jakoukoli další obytnou jednotku, bude muset nově přinést alespoň 30 procent její hodnoty z vlastních prostředků. Celkový součet jeho dluhů navíc nesmí překročit sedminásobek ročního příjmu. A i když jde o „pouhé doporučení“ ČNB, banky ho v praxi budou respektovat. Podívejme se na nová pravidla detailněji.

Klíčové teď je, že se ČNB nezajímá o to, jak předchozí byty či domy člověk nabyl. „Není to rozhodující, tyto objekty tedy nemusí být na hypotéky. Mohou být dávno splacené nebo získané například dědictvím. I v takovém případě bude třetí a každá další obytná jednotka považována za investiční,“ vysvětluje David Eim, analytik Gepard Finance.

Nová pravidla se ale mohou týkat i druhé nemovitosti – záleží na tom, jak ji klient bance prezentuje. „Za investiční bude považována také ta, u které je do bonity žadatele zohledněn budoucí příjem z pronájmu. V takovém případě bude koupě brána jako investiční i tehdy, kdyby šlo například teprve o druhou vlastněnou nemovitost,“ upozorňuje Eim.

Existuje nicméně jedna úniková cesta: pokud klient doloží, že jednu ze stávajících nemovitostí prodá, banka novou akvizici nemusí považovat za investiční. „Mohla by pak tedy pracovat s mírnějšími pravidly,“ dodává analytik společnosti Gepard Finance, která je jedním z předních hypotečních zprostředkovatelů v Česku.

Praxe ovšem nebude jen o tom, kolik bytů člověk vlastní. Banky si podle Eima budou od klientů zjišťovat i informace, které nelze jednoduše dohledat ve veřejných registrech. Týká se to například majetku v zahraničí, ale také „vlastnictví“ družstevních bytů. „Záměrně jsem použil uvozovky, protože u družstevních bytů se o vlastnictví nemovitosti nejedná,“ upřesňuje Eim.

Přísnější pravidla znamenají, že investor bude muset do nákupu zapojit výrazně více vlastních peněz. Pokud příjem žadatele nestačí na pokrytí všech dluhů v poměru k limitu sedminásobku, banka mu bude muset úvěr snížit. Eim to ukazuje na konkrétním příkladu investora s čistým měsíčním příjmem 170 tisíc korun, který už vlastní dvě nemovitosti a celkem na hypotékách dluží 9,9 milionu korun.

„Klient si tak může půjčit maximálně 4,2 milionu a musí dodat 1,8 milionu z vlastních zdrojů. Jeho celkové zadlužení by vzrostlo na 14,1 milionu, zatímco poměr dluhu k ročnímu příjmu by dosáhl 6,9 – stále by se tedy těsně vešel do limitu. Scénář tak projde, ale za cenu výrazně vyššího vlastního kapitálu,“ říká. Podle dřívějších pravidel by se přitom do limitu vešel výrazně snáz.

Nyní problém nastane ve chvíli, kdy příjem modelového klienta klesne na 150 tisíc korun měsíčně. V tu chvíli se dostane nad povolenou hranici. „Banka proto musí snížit maximální výši úvěru na 2,7 milionu. V takovém případě by klient potřeboval 3,3 milionu vlastních prostředků, což už ve většině případů znamená, že investice přestává ekonomicky dávat smysl,“ doplňuje analytik.

Trh se už každopádně na dubnové změny připravil, což potvrzuje třeba šéf developerské společnosti Neocity Oded Ber. „Z našeho pohledu byl na začátku roku patrný zvýšený zájem části investorů stihnout financování ještě před dubnovým zpřísněním,“ hlásí. V lednu a únoru bylo ostatně uzavřeno o 40 procent hypoték více než loni ve stejném období.

Tomu odpovídají i data ČBA Hypomonitoru, podle nichž banky v lednu 2026 zaznamenaly výrazný nárůst objemu nových hypoték na investiční nemovitosti. Ber se domnívá, že jde o logickou reakci trhu na předem oznámenou regulaci – část poptávky se jednoduše přesunula do období před jejím vstupem v platnost.

Ber ale upozorňuje, že dopad nebude plošný. Podíl investorů na nákupech nových bytů v Praze dle dlouhodobých analýz dosahuje až 40 procent transakcí, hlavně u menších bytů. U dispozic 1+kk a menších 2+kk je investiční poptávka často dokonce většinová. Právě zde může být dopad regulace nejcitelnější.

Nejde však o změnu, která by trh zastavila. ČNB i ČBA mluví o dopadu na relativně malou část trhu, zhruba devět procent objemu nových hypoték. „Nejde tedy o změnu, která by trh zásadně zastavila, spíše o určité ochlazení části investiční poptávky,“ tvrdí developer.

V Praze je navíc nadále omezená nabídka nových bytů a zároveň dlouhodobě silná poptávka, takže výraznější propad se neočekává. Proměnit se ale může skladba kupujících: část investorů nákup dalšího bytu odloží, více se opře o vlastní kapitál a bude selektivnější při výběru projektu i lokality.

Podobně to vidí i Jakub Šolar, obchodní ředitel realitní kanceláře Maxima Reality. Ani podle něj nejde jen o jednorázový zásah do trhu. „Je to signál, že vývoj na realitním trhu regulátor pozorně sleduje,“ míní. A i když se prý růst cen nemovitostí v nejbližším období s vysokou pravděpodobností nezlomí, dlouhodobě nelze čekat, že současné tempo růstu cen vydrží beze změn.

Příjmy domácností totiž rostou pomaleji než ceny bytů, a tak nedává větší smysl spoléhat se na automatický růst, ale na pečlivé posouzení konkrétní investice, finanční situace investora, jeho rizikového profilu i investičního horizontu. „Investice do nemovitostí může i nadále dávat smysl, neměla by však být vnímána jako automatická sázka na jistotu,“ uzavírá Šolar.