Český realitní trh prochází velkými změnami. To je fakt, který nerozporuje nikdo. Na čem se už lidé z praxe nedokážou plně shodnout, jsou dopady i velikost těchto změn. Zejména v Praze totiž chybí turisté a byty, které předtím byly k dispozici na krátkodobé pronájmy například přes Airbnb, jsou teď prázdné.

Majitelé tak ve velké míře byty začínají nabízet na dlouhodobější pronájmy, což podle některých odborníků zahýbe i cenami pronájmů. Otázkou pro samotné vlastníky i nájemce však pořád zůstává – vyplatí se v aktuální situaci střednědobý nájem se smlouvou na několik měsíců, nebo spíš dlouhodobý nájem na víc než rok?

CzechCrunch s tímto dotazem oslovil UlovDomov.cz a Flatio, dva české startupy, které na tuzemském trhu v oblasti pronájmů nemovitostí působí.

Martin Březina, CEO a spoluzakladatel startupu UlovDomov.cz:

Je zřejmé, že koronavirová krize změní realitní trh. Otázkou je, jak moc a na jak dlouho. Pražský realitní trh je už po březnu v kotrmelcích. Turisté jsou pryč, zmizeli i mnozí studenti a expati, lidé začali pracovat z domu a přestali jezdit na služební cesty. Krátkodobé pronájmy typu Airbnb tak přišly o poptávku, vláda navíc krátkodobé ubytování dočasně zakázala.

Majitelé tedy hledají alternativní možnosti, jak byty obsadit, a na nájemní trh se v posledních týdnech valí stovky bytů k pronájmu – mnohdy za nižší než současné tržní ceny, což má dopad na dynamiku trhu.

Většina majitelů však ještě vyčkává a doufá v letní turistickou sezónu. Pokud se žádná konat nebude, v květnu a červnu by se na pražský nájemní trh mohlo nahrnout dalších 5 až 6 tisíc bytů. Takže zatímco nabídka jde nahoru, poptávka se omezila. Ochlazování bude jistě dobíhat do léta, ale ani pak není jisté, co se bude dít.

Majitelé bytů to tak nemají s rozhodováním lehké. Díky pronájmům typu Airbnb si mohli v horizontu měsíce vydělat třeba až trojnásobek oproti měsíčnímu příjmu z dlouhodobého pronájmu. Pokud však současná situace nebo její následky přetrvají, je pravděpodobné, že mnoho majitelů bude nuceno byty buď prodat, nebo je nabídnout k dlouhodobému pronájmu, obzvlášť, pokud jsou zatíženy hypotékou.

Věříme, že dlouhodobé pronájmy jsou odpovědí na nejistotu i na potřeby dnešní doby. V České republice jsou totiž dlouhodobě nedostatkovým zbožím, zvláště ve velkých městech jako Praha a Brno, a majitelé tak mají velkou šanci byty výhodně pronajmout. Ačkoli může dočasně dojít k poklesu poptávky, a tedy i cen nájmů, obecně zatím panuje shoda, že to nebude natrvalo. Poptávka po bytech historicky značně převyšovala nabídku a návrat této dynamiky je tedy pravděpodobnějším scénářem.

V dlouhodobém pronajímání spatřujeme spoustu výhod jak pro majitele, tak pro ekosystém trhu jako takový: stabilitu, dlouhodobou udržitelnost a v neposlední řadě i nižší náklady na údržbu. Proto bychom majitelům poradili, aby přechod na dlouhodobé pronajímání zvážili, a to spíše dříve než později. Podle současných prognóz se na trh budou hrnout nové a nové byty a v létě tudíž může být o dost těžší byt výhodně pronajmout.

Za nás je pro tuto úvahu klíčový také fakt, že Airbnb je Praze dlouhodobě trnem v oku, což vedlo i ke stále častějším diskuzím o regulaci krátkodobých pronájmů. Pražský nájemní trh nebyl kvůli turistickému ruchu a pracovním příležitostem schopen adekvátně pokrýt potřeby rezidentů, a to především v širším centru. V tomto ohledu zde nepanovala rovnováha.

Je tedy velice pravděpodobné, že současná situace v nějakou formu regulace vyústí a všech 13 tisíc bytů už se na trh krátkodobých pronájmů nevrátí. Že se vláda k problematice Airbnb bude stavět více čelem, potvrzuje i novela z tohoto týdne, která zavedla opatření nezbytná pro trasování při takzvané chytré karanténě.

A teď pohled z úhlu zájemců o nájemní bydlení. Současná situace tlačí ceny nájmů dolů, obzvláště v širším centru Prahy, kde je nárůst nových nabídek nejvyšší. Je samozřejmě velmi pravděpodobné, že pokud se situace výhledově ustálí, bude zde tendence majitelů vrátit ceny co nejblíže původní hladině.

Zájemci o dlouhodobé bydlení by měli být v následujícím období obezřetní, doporučujeme jim smlouvu uzavírat minimálně na rok a pečlivě si prostudovat smluvní podmínky. Hlavní pozornost by přitom měla být směřována na články související s možností výpovědi smlouvy ze strany vlastníka bytu.

Samozřejmě, pokud má někdo specifickou potřebu střednědobého pronájmu, například během přestavby vlastního bydlení, tak je to oboustranně výhodná situace. Pro potřeby trhu je zdravé a důležité, aby nabídka zůstala pestrá. Nicméně v době, kdy je pohyb obyvatel omezen jak mezinárodně, tak v rámci republiky, odhadujeme, že taková skupina nebude početná.

V této době je pochopitelně důležité minimalizovat osobní kontakt a dodržovat přísná bezpečnostní opatření. Díky vlastním digitálním nástrojům jsme v rámci naší služby Ideální nájemce schopni převést téměř všechny schůzky online, a to včetně virtuálních prohlídek bytů prostřednictvím videohovoru. Používáme také elektronické podpisy dokumentů, které jsou nejen bezkontaktní, ale také časově úsporné a ekologické.

Byty už také umíme převzít bez osobního setkání, a to díky precizní fotodokumentaci, videím a podrobnému předávacímu protokolu. Ačkoli jsme v rámci preventivních opatření dočasně pozastavili kontroly na bytech, i tato část naší služby již byla digitalizována a obejde se bez majitelovi přítomnosti. Majitelům je k dispozici online klientská zóna, kde kromě detailních fotoreportů z kontrol najdou také přehledy plateb, důležité dokumenty a další užitečné funkce.

***

Ondřej Dufek, spoluzakladatel a CMO startupu Flatio:

Není jasné, jak se situace bude dále vyvíjet. Může dojít prodlužování omezení, k jejich opadnutí či například zavádění nových opatření jako aktuální návrh znemožňující majitelům vypovědět smlouvu z důvodu neplacení nájmu.

Proto doporučujeme jak nájemníkům, tak majitelům, aby uzavírali pronájmy pouze v horizontu několika měsíců. Je to jedno z 20 doporučení, které jsme pro nájemníky sepsali podle našich zkušeností. Obecně se dají shrnout do 4 bodů:

• Omezte osobní styk a snažte se pronájem vyřešit online. S dnešními technologiemi to není takový problém.
• Upisujte se ve smlouvě jen k takovým závazkům, které jsou pro vás reálné. To platí pro nájemníky i pronajímatele.
• Mějte na paměti, že v současné situaci jste v tom s majitelem spolu. Oba čelíte nejistotě z dalšího vývoje. Férové a otevřené jednání jsou vítány víc než kdy jindy.
• I v této době buďte obezřetní před podvodníky a prověřujte si, s kým uzavíráte smlouvu.

Střednědobý pronájem na jeden až dvanáct měsíců poskytuje oběma stranám dostatečnou flexibilitu a budou tak moci pružněji reagovat na další vývoj na trhu nájemního bydlení. Výhodou je například krátká doba závazku a výpovědní lhůta v délce 30 dnů.

Pokud tedy nájemník uvidí, že ceny pronájmů dále klesají, může si následující pronájem sjednat za výhodnějších podmínek. A opačně, v případě, že financování jeho zaměstnavatele (podnikání) ohrozí protiepidemická opatření, může se rychle vyvázat z nájmu, který pro něj v tu chvíli může být už příliš vysokým výdajem.

Důležitou výhodou střednědobých pronájmů je připravenost pronajímatelů a preference zájemců vyřešit pronájem online, tedy bez osobního setkání a vystavení se případnému riziku přenosu koronaviru, například při osobních prohlídkách.

Ty bývají u pronájmu na několik měsíců nahrazeny důkladným popisem nemovitosti, kvalitními fotografiemi, videoprohlídkami, virtuálními prohlídkami nebo je lze nahradit i videorozhovorem přes některý z komunikačních nástrojů. Na rozdíl od dlouhodobých pronájmů je možné na specializovaných portálech najít hodnocení pronajímatelů a jejich nabídek od předchozích nájemníků. I to vám pomůže se kvalifikovaně rozhodnout i bez osobní prohlídky.

Pro podpis smlouvy lze využít některý z online nástrojů (my ve Flatio používáme naše vlastní řešení), nemusíte tedy zbytečně nic tisknout a předávat si fyzické dokumenty. U střednědobých pronájmů jsou také pronajímatelé již zvyklí na zavedenou praxi většiny českých i světových portálů.

První nájem posílá nájemník portálu a odtud je přeposlán pronajímateli až po nastěhování nájemníka. Je tak zajištěna ochrana pro obě strany, že dojde k nastěhování a že byt bude odpovídat tomu, co bylo inzerováno. K prvnímu fyzickému setkání tak dochází zpravidla až při předání bytu.

Na základě našich dat vidíme, že nejčastější jsou žádosti o pronájem na 2 až 3 měsíce a roste poptávka po pronájmech na 12 měsíců. Kratší pronájmy jsou typické pro byznysovou klientelu a osoby, které cestují za prací. Střednědobé pronájmy jsou pro ně výhodné třeba v době zkušební doby, kdy se nemusí vázat dlouhodobou nájemní smlouvu.

Delší pronájmy typicky poptávají studenti a lidé, kteří v daném městě žijí dlouhodobě, ale nechtějí se vázat na jedno místo a preferují bydlení v zařízených bytech místo hromadění vlastního nábytku. Pokud bude zavedena povinnost karantény při návratu ze zahraničí, očekáváme nárůst poptávky po pronájmech do 1 měsíce. Pro každého nejsou v tomto případě vyhovující hotelové pokoje a velký počet osob na jednom místě.

V médiích se hodně mluví o tom, že tisíce nabídek pronájmů nyní zaplaví nájemní trh, a to zejména v Praze. Nabídka určitě roste, jen na Flatio jsme měli v březnu meziroční růst nových nabídek o 831 % a růst nabídky očekáváme i v dubnu.

Tady je ale potřeba uvést, že v případě bytů určených původně pro krátkodobý trh se jedná o byty plně vybavené, takže méně poptávané pro dlouhodobé pronájmy. Mnohem vhodnější je jejich využití pro pronájmy střednědobé. Pro tyto pronajímatele jsou střednědobé pronájmy vhodné také z důvodů flexibility. Jakmile se začne oživovat trh s krátkodobými pronájmy, mohou se na něj vrátit a to i v případě, že oživení bude postupné.

Střednědobé pronájmy totiž majitelům umožňují jednoduchou kombinaci s těmi krátkodobými v průběhu celého roku. Na střednědobých pronájmech také mnohem častěji dochází k dodržení sjednaných termínů a dokončení pronájmu bez předchozí výpovědi ze strany nájemníka.