Jak si spočítat náklady na investiční byt aneb Ani zdaleka neplatí, že vybraný nájem je čistý příjem

branik-trigemaKomentář

Foto: Trigema

Nové byty staví například v Praze Braníku společnost Trigema

Koupit si byt a začít ho pronajímat se stalo v posledních letech velmi oblíbenou investiční cestou mnoha Čechů. Jenže rostoucí ceny nemovitostí z toho udělaly mnohem složitější matematickou úlohu. Navíc řada lidí podceňuje, s jak vysokými náklady je u takového investičního bytu nutné kalkulovat. Je dobré si je dobře propočítat a promyslet, protože koupě bytu na pronájem se snadno může ukázat jako nikoli velmi dobrá, ale velmi podprůměrná, ne-li přímo špatná investice.

S čím je přesně u bytu na pronájem počítat a jak se v problematice zorientovat, sepsal pro čtenáře CzechCrunche David Fogad, obchodní ředitel a člen dozorčí rady Fondu českého bydlení, který investuje právě do rezidenčních nemovitostí s vysokým nájemním výnosem.

***

Pokud se aktuálně nacházíte v situaci, kdy zvažujete koupi investičního bytu, na chvilku se zastavte a počítejte. Ne kolik vám zbude po zaplacení hypotéky. Ani kolik bude byt jednou mít cenu. Ale kolik vás takový byt určený k pronajímání bude stát. Investice do bytu totiž není levná záležitost a dostupnost bytů se zejména v posledních letech výrazně zhoršuje.

I kvůli rostoucím cenám je proto nutné investici tohoto druhu pečlivě zvážit, nemusí se totiž vyplatit vždy a za každých okolností. Kolem investic do bytů panuje mnoho mýtů, snad nejrozšířenějším je ten, že se jedná o zdroj pasivního příjmu. To ale není pravda. Vlastnictví a pronájem bytu je podnikání jako každé jiné a vyžaduje čas, energii a také nemalé náklady.

Čas a energii si musí každý investor (budoucí majitel) bytu posoudit individuálně. Náklady se ale dají rozdělit do několika obecných kategorií: správa, údržba, fond oprav a únik nájemného.

Správa

Pod správou se rozumí veškeré úkony související s vlastnictvím a pronájmem bytu. Pokud se na správu podíváme z pohledu nákladů, rozhodně bychom měli začít u pojištění. Majitel bytu by měl mít byt pojištěn, a to ideálně jak pojištěním nemovitosti, tak pojištěním domácnosti. U běžného bytu se jedná o náklad ve výši jednotek tisíc korun ročně.

Pokud se byt nachází v bytovém domě, je součástí společenství vlastníků jednotek, které s největší pravděpodobností od svých členů vybírá příspěvek do fondu oprav. Částka se může lišit, ale většinou se jedná o sumy v rozmezí jednoho až tří tisíc korun měsíčně.

podpis

Foto: Scott Graham/Unsplash

Podpis smlouvy

Nesmíme opomenout ani daň z nemovitých věcí, ta je zatím poměrně nízká a nepředstavuje tak pro majitele významnější zátěž. To se ale může zejména u investičních bytů časem změnit. Výpočet daně i samotné podání na finanční úřad je možné uskutečnit skrz interaktivní formulář.

Jestliže se o správu bytu nechce majitel starat sám, může si najmout profesionální správcovskou společnost nebo realitní kancelář. Tyto firmy si účtují částky na úrovni 10 až 20 procent čistého nájmu, ve větších městech jako Praha nebo Brno je ale možné najít i levnější alternativy.

Údržba

Údržbou se rozumí udržování bytu v takovém stavu, který umožňuje jeho pronájem a současně splňuje veškeré požadavky, jež jsou majiteli bytu uloženy zákonem. V tomto ohledu jsou nejdůležitější zejména revize plynových spotřebičů, elektrických rozvodů a požární bezpečnost. Důležité je také hlídat vlhkost a plísně, ty totiž mohou nájemníkům poškodit zdraví.

Do rozsahu údržby spadá i průběžná kontrola a oprava zařízení bytu, zejména spotřebičů, ale také nábytku. Vybavení má svou životnost a občas se porouchá, je proto potřeba počítat s náklady na opravy nebo výměnu. Zpravidla nejnákladnější je výměna plynového nebo elektrického kotle, kde je nutné počítat s částkami ve výši desítek tisíc korun.

Opravy

Tím se dostáváme k poslední skupině nákladů, která spadá pod takzvaný „fond oprav“. Nejedná se o fond oprav, který si vytváří společenství vlastníků jednotek. Ten totiž slouží k opravám a údržbě domu jako celku, typicky se jedná o opravu fasády, údržbu nebo výměnu výtahu, výmalbu společných prostor a podobně. Podobný fond oprav si ale musí vytvářet i majitel jednotlivého bytu, jelikož je pouze otázkou času, kdy do něj bude nutné investovat nemalé částky.

Nejedná se přitom pouze o výměnu spotřebičů nebo nábytku, ale také o nákladnější operace jako například rekonstrukci koupelny, výměnu kuchyňské linky nebo nášlapných ploch a podobně. V tomto případě se jedná o částky v desítkách nebo i stovkách tisíc korun, je proto vhodné odkládat si na ně část nájmu, aby pak majitel nebyl najednou zaskočen poměrně velkým nenadálým výdajem.

Na tomto místě je také vhodné si uvědomit, že velká část nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem bytů se nemusí vždy odvíjet od ceny, respektive tržní hodnoty nemovitosti. Náklady na revize, opravy, výměnu spotřebičů nebo rekonstrukce budou stejné nebo velmi podobné v Praze i v Mostě. Ceny spotřebičů a stavebního materiálu jsou všude prakticky stejné, dá se ale rozhodně něco ušetřit na výběru stavební firmy nebo řemeslníků.

Únik nájemného

Poslední, ale neméně důležitou skupinou výdajů je únik nájemného. Nejedná se sice o přímý náklad v pravém slova smyslu, ale zejména u investorů využívajících bankovní financování, tedy hypotéku, jde o nezanedbatelnou položku. Proč? Výpadek plateb nájemného totiž banku příliš nezajímá a hypotéku je nutné splácet i v případě, kdy se nájemník opozdí s nájmem nebo když je byt po nějakou dobu neobsazený.

Je tak vhodné tvořit si rezervy i pro tyto případy. Kolik vás to tedy bude celkem stát? To samozřejmě vždy záleží na stavu bytu, jeho stáří, lokalitě, dispozicích, výměře podlahové plochy, rozsahu a kvalitě jeho zařízení a mnoha dalších faktorech.

graf-pronajem

Foto: Frank Busch/Unsplash

Ceny jdou vzhůru

Níže uvedené částky jsou pouze ilustrační a mohou se ve skutečnosti poměrně výrazně lišit. Obecně například platí, že u starších bytů v horším stavu je potřeba počítat s většími rezervami v rámci fondu oprav. Jako ukázkový příklad ale poslouží „průměrný“ investiční byt o dispozici 2 + kk s výměrou 50 metrů čtverečních v Praze. Jde o roční součty částek.

Kupní cena: 6 000 000 korun
Nájem: 180 000 korun

  • Pojištění nemovitosti (včetně domácnosti): 3 000 korun
  • Příspěvek do fondu oprav: 18 000 korun
  • Daň z nemovitých věcí: 150 korun
  • Externí správce: 18 000 korun, zhruba 10 procent z nájmu
  • Údržba: 9 000 korun, asi pět procent nájmu
  • Opravy: 9 000 korun čili pět procent z nájmu
  • Únik nájemného: 15 000 korun (počítejte raději jeden měsíční nájem)

Náklady celkem: 72 150 korun (1,2 procenta z kupní ceny)

Čistý výnos: 107 850 korun (1,8 procenta z kupní ceny)

Jak je tedy z modelové kalkulace patrné, zdaleka neplatí, že vybraný nájem se rovná čistému výnosu. Rozdíl je ve skutečnosti poměrně podstatný. Myslete na to.

David Fogad

Obchodní ředitel a člen dozorčí rady Fondu Českého Bydlení SICAV. Dříve působil jako projektový manažer Zlaté koruny nebo investičního holdingu TNI Group. Dlouhodobě se věnuje oblasti realit, investic a finanční gramotnosti. Vystudoval obory Právo a právní věda a Právo a mezinárodní obchod na Právnické fakultě Masarykovy univerzity v Brně.

Obchodní ředitel a člen dozorčí rady Fondu Českého Bydlení SICAV. Dříve působil jako projektový manažer Zlaté koruny nebo investičního holdingu TNI Group. Dlouhodobě se věnuje oblasti realit, investic a finanční gramotnosti. Vystudoval obory Právo a právní věda a Právo a mezinárodní obchod na Právnické fakultě Masarykovy univerzity v Brně.