Co se stalo: Kdo se v posledních týdnech díval na inzeráty nabízející nájemní bydlení, mohl být mile překvapen. Přestože ještě v září a říjnu se ceny zvedaly každý měsíc dvouciferným tempem, nyní – jak se zdá – alespoň na chvíli narazily na svůj strop. Zájemci o bydlení se navíc doberou dohody s majitelem výrazně rychleji a úspěšněji než začátkem podzimu. Mohlo by se tedy zdát, že jsme venku ze situace, kdy se všichni bydlící v nájmu smiřovali s tím, že se jim budou náklady v následujících letech pravidelně zvyšovat. Jenže situace rozhodně nebude tak růžová. Trh jen vstoupil do další fáze transformace.

Proč je to důležité: Česko je v porovnání se západními sousedy již dlouhé roky unikátní trh, co se týče poměru domácností bydlících v nájmech vůči těm, které koupily vlastní dům nebo byt. A platí to i pro metropole, jako je Praha nebo Brno. Teď se však Česko poprvé dostalo do situace, kdy se poměr 80:20 (kdy pětinu tvoří nájemní bydlení) začíná prokazatelně měnit a lidí v nájmu bude stále více. Je to velice klíčová transformační fáze, která nám hodně napoví o tom, jaká bude například struktura obyvatel měst a které socioekonomické skupiny budou jejím vývojem zasažené.

Na co se zaměřit: Ceny nájmů jsou spíš ve fázi, kdy nabírají dech před dalším růstem. A jak rychle porostou, bude záležet na kombinaci nabídky a poptávky. Zatím se jejich poměr podařilo vyrovnat – poptávka výrazně klesla (asi na polovinu oproti začátku podzimu) – nabídka nemovitostí stoupla. Česko je poměrně konzervativní, co se týče vnitřní migrace, takže je třeba posuzovat rozdílným způsobem jednotlivé regiony, nicméně jak se zdá, i v menších městech, kde nájemní bydlení chybělo, se nyní začínají objevovat nové příležitosti.

Mezi řádky: Hlavní eso, které má Česko v rukávu, je počet nemovitostí, které mohou k bydlení sloužit. Je jich vysoce nadprůměrné množství. Jenže aby mohly být na trhu nabídnuty, musí být často rekonstruovány nebo přestavěny – a to se vyplatí jen od určité výše měsíčního nájmu. Jasně to teď ukazuje, jaké nemovitosti nyní doplňují nabídku domů a bytů k pronájmu. Do tohoto režimu se začaly vracet domy a byty například po ukrajinských uprchlících – původně provizorní bydlení se majitelé rozhodli nabídnout k pronájmu i nadále, což předtím nedělali. Zároveň přibyly byty, kupované jako investiční na jaře tohoto roku. Většinou poté, co u nich proběhla rekonstrukce.

Vyšší ceny nájmů zároveň motivovaly řadu majitelů, aby na nájemní trh nabídli nemovitosti, které měly doposud pouze k vlastní potřebě nebo ležely ladem – typicky třeba byt držený pro potomka na vysoké škole. A vznikla také kategorie ‚norských pronájmů‘, což je prostor na bydlení nebo spolubydlení v podobě samostatných pokojů ve velkých bytech nebo třeba pater rodinných domů. Jak vidno, společná motivace většiny těchto nemovitostí je „přivydělat si“ a pokrýt rostoucí životní náklady majitelů.

Kontext: To přináší zásadní kontext k diskuzi, jakým směrem se ceny nájmů nyní vydají. Tím, že mix momentálně leží spíše na majitelích – jednotlivcích – bude růst nájmů nadále odvislý především od výše inflace. Zároveň se ukazuje, že poptávka na trhu je spíše po levnějším bydlení, výměnou za snížený komfort. Jinými slovy – Češi nechtějí za nájmy platit větší podíl ze svých příjmů, raději budou bydlet na menší ploše, dále od centra nebo klidně zvolí cestu zmiňovaného spolubydlení. Ve větších městech pak bude záležet na tom, kdy ceny motivují větší množství institucionálních pronajímatelů a začnou vznikat ucelené nájemní sítě, jak je známe například ze zahraničí.

Co bude dál: Ceny v Praze pravděpodobně na jaře dále porostou, a to v řádech středních jednotek procent. V Brně budou možná kvartál stagnovat, pak se také posunou vzhůru. V regionech pak bude situace zřejmě jiná – tam by se díky vzniku „levnějších nájemních příležitostí“ mohl průměr chvíli držet na úrovni letošního roku.

Ponořte se hlouběji: Pravidelné informace o nájemním bydlení vydává skupina European Housing Services ve svých kvartálních reportech.