Mít malý startovací byt, který jednou pomůže k vlastnímu většímu bydlení. Tahle strategie zněla ještě před pár lety skvěle. Jenže dnes mnoho domácností naráží na překážky, které z odrazového můstku dělají spíš začarovaný kruh. Jaké překážky to jsou, co s nimi lze dělat a na co se připravit? O tom píše ve svém textu pro CzechCrunch Martin Machala, šéf startupu Ownest, který se specializuje na financování realit. Spoluvlastní ho ČSOB a skupina EHS Marka Rosenbauma.

***

Změna malého za větší? Banky na to nejsou připravené

Na první pohled se zdá, že cesta k většímu bydlení je přímočará – stačí prodat malý byt, načerpat hypotéku a za získané peníze pořídit větší domov. Dnes však rodiny často zjišťují, že situace není tak jednoduchá.

Hlavní překážkou je hypotéka, která na malém bytě zůstává. Banky zároveň nejsou připravené na to, že lidé potřebují nový byt koupit dřív, než prodají ten starý. Dvojí hypotéka je pro většinu rodin nedosažitelná, zvlášť pokud je jeden z partnerů na rodičovské. Překlenovací úvěry mají limit ve výši dva a půl milionu korun a logicky na větší byt v Praze nebo Brně nestačí.

Málo známý problém se přitom týká opravdu velké skupiny lidí. Pokud vyjdu z dostupných statistických dat, může být v Česku kolem 70 až 100 tisíc domácností, které splácí hypotéku na byt do 45 metrů čtverečních. Dalších 130 až 200 tisíc domácností žije v bytech do 60 metrů. Mnozí z nich dnes stojí před otázkou, zda je správný čas na změnu.

Výsledkem je, že mnoho rodin zůstává v malých bytech, i když děti rostou a potřeba prostoru je stále naléhavější. Psychologové přitom upozorňují, že právě domácí prostředí významně ovlivňuje kvalitu rodinného života. Když děti nemají dostatek prostoru, zvyšuje se stres, který ovlivňuje školní výsledky i vztahy v rodině. Bydlení tak není jen otázkou peněz, ale i dlouhodobé pohody a stability.

Po prodeji garsonky na půl roku do nájmu? Účet zaskočí

Prodej a dočasný pobyt v nájemním bytě, než si rodina vybere nový, se tak často zdá jako jediné schůdné řešení. Zároveň však jeho celkový účet zaskočí. Ceny větších bytů totiž budou v následujících měsících nadále růst. Tedy i po dobu, kdy bude rodina vybírat nový byt.

Jen za poslední půlrok podle Delloite Real Indexu stouply reálné ceny prodaných bytů v Praze o téměř šest procent. U bytu o 80 metrech čtverečních to znamená nárůst ceny o 660 tisíc korun. Připočtěte půlroční nájemné kolem 30 tisíc korun měsíčně a domácnost platí dalších 180 tisíc. Celkové zdražení tak dosahuje 840 tisíc korun jen za to, že rodina hledá s připravenou hypotékou.

Možná tedy leckoho napadne, jestli nehrát vabank a pokusit se načasovat vše bez mezikroku, tedy prodat byt, sjednat hypotéku a rovnou koupit nový. V případě neúspěchu ale hrozí propadnutí rezervačního poplatku, sankce za nečerpání hypotéky a nakonec návrat do nájmu na neurčito. Riziko je příliš vysoké.

Právě tady přichází ke slovu alternativní cesty k financování. Jednou z nich je odložená hypotéka, která umožňuje koupit nový byt okamžitě, ale splácení odložit o 4 až 24 měsíců. Tento časový prostor dává rodinám možnost v klidu prodat původní byt, aniž by musely spěchat, což je tlačí k chybě nebo slevovat z ceny.

I odložená hypotéka něco stojí

Svůj předobraz má odložená hypotéka v USA nebo Austrálii, kde tvoří naprosto běžnou součást nabídky realitních kanceláří. V Česku se jedná stále ještě o mladý instrument, který většinou spojuje externí financování – například ze strany developera. V případě Ownestu kupuje byt pro klienta investor a klient má možnost odkoupit ho za předem stanovených konkrétních podmínek.

Samotný odkup bytu klientem je většinou řešený pomocí klasického bankovního produktu (tedy hypotékou – proto „odložená hypotéka“) nebo financemi z prodeje předchozí nemovitosti. Hlavní síla tohoto instrumentu pramení právě ze schopnosti nechat v mezičase pracovat trh, získat čas navíc na zajištění výhodnějšího financování, ale zároveň mít možnost nastěhovat se do ideální nemovitosti v podstatě okamžitě.

Nejvýhodnější pochopitelně je, pokud trh roste rychleji, než jaké jsou podmínky pro odkup bytu po domluvené lhůtě. Odkupní cena nemovitosti je stanovena na začátku programu a v případě Ownestu roste o 6,25 % ročně. Je tedy možné snadno odhadnout, kdy se to vyplatí. V případě ostatních poplatků zájemce zaplatí za právní a investiční prověrku nemovitosti dvě procenta z ceny bytu a zálohu ve výši jednoho procenta, která by propadla, kdyby klient nemovitost neodkoupil a Ownest byl nucený ji prodat.

Pokud by tempo růstu cen bytů například v Praze vydrželo stejné jako dnes (zaokrouhleme ho na deset procent za rok), vyroste cena 80metrového pražského bytu po dvou letech z 11 milionů na 13,3 milionu korun. I s poplatky (220 tisíc korun v případě Ownestu) je klient v plusu přes 670 tisíc korun.

A to je důvod, na který domácnost při cestě do většího slyší. Z proinvestované půlmiliardy a více než 1 200 lidí registrovaných do programu Ownest dnes tvoří stěhování do většího bytu už 45 procent všech poptávek. Dává to smysl – vyberete si nový byt, nastěhujete se a prodáváte starý v klidu. Vyhnete se tak zbytečným ztrátám, časovému tlaku i riziku, že mezitím vysněné bydlení zdraží – nebo ještě hůř zmizí úplně z trhu.