Mohl jít hrát volejbal do ciziny, pohltily ho ale nemovitosti. A teď chystá stovky bytů v Praze i Brně
Metronom na Letné nebo Tančící dům – oboje patří společnosti PSN. Ta teď ovšem šlape také do vlastní výstavby. Třeba na místě bývalého Transgasu.
Volejbalu se věnoval 15 let, po třicítce se ale i přes nabídky ze zahraničí rozhodl sportovní kariéru ukončit. Štěpán Smrčka, který s volejbalovým klubem Jihostroj České Budějovice dokonce oslavil titul mistra republiky, totiž zamířil do úplně jiného oboru – stavebnictví. Teď, o 13 let později, je mužem číslo dvě ve společnosti PSN. A říká: „I development je týmový sport.“
Ještě jako profesionální volejbalista si Smrčka uvědomil, že sportovní dráha nepotrvá věčně. Jeho další kroky proto vedly do developerské společnosti Passerinvest Group miliardáře Radima Passera. „Byla to v podstatě brigáda, zkraje skoro zadarmo. V začátcích jsem stál hlavně u kopírky, pomalu jsem ale do developmentu začal pronikat a pohltil mě. Právě tam se zrodila má vášeň k nemovitostem,“ vzpomíná.
Podle Smrčky je Passer ukázkovým příkladem „neuvěřitelného byznysového příběhu“, který se zhmotňuje v desítky let budované pražské čtvrti Brumlovka. Podnikatel známý rovněž svým vztahem k Bohu a rychlou jízdou v Bugatti po německé dálnici teď navíc staví i na Roztylech, kde se v průběhu příštích let chystá investovat až deset miliard.
Nastartujte svou kariéru
Více na CzechCrunch JobsPo sedmi letech u Passerinvest Group a roční přestávce v poradenské firmě Savills přešel Smrčka do PSN, která pod vedením bývalého bankéře Václava Skaly vyrostla z někdejší Pražské správy nemovitostí v jednu z největších tuzemských developerských a investičních společností. Zajímavostí je fakt, že zatímco Smrčka začínal svou profesní dráhu u Passera, Passer nabíral první zkušenosti právě u Skaly.
Dnes čtyřiačtyřicetiletý Smrčka do PSN přišel v okamžiku, kdy již šéfovské žezlo třímal Skalův syn Maximilian. Firma tehdy stála před rozhodnutím, zda vůbec vstoupí do developmentu. „Před pěti lety, kdy jsem nastoupil, jsme už měli v portfoliu několik zajímavých nemovitostí a pozemků. Chyběla nám ale odvaha dotáhnout věci do konce – všechno nakreslit, povolit, postavit a rozprodat,“ říká v rozhovoru pro CzechCrunch.
Do té doby totiž PSN byla hlavně správcem nemovitostí a také investorem. Development však velmi záhy přerostl v klíčový pilíř firmy. „Nemyslím si, že by v tuto chvíli jedna z těchto částí nějak zásadně převažovala. Vnímám ovšem, že nás developerská noha dost posunula. Je to taková berlička pro další růst,“ míní bývalý reprezentant, který je teď v PSN ředitelem pro development.
Aktuálně největším projektem – co do počtu bytů – je pro firmu revitalizace brownfieldu Koh-i-Noor v pražských Vršovicích, kde by mělo v příštích letech vzniknout až 600 nových jednotek. Nejostřeji sledovaným záměrem je však projekt Vinohradská 8 na místě Transgasu, kde PSN vybuduje za 3,5 miliardy do roku 2028 byty a kanceláře. A to ve spolupráci s Penta Real Estate miliardáře Marka Dospivy.
„Dnes již máme čtyři další spolupráce s jinými developery. Je to pro nás nové, ale fajn. A s Pentou jsme si otestovali, že je takové nastavení reálné,“ líčí Smrčka. Důvodů, proč k větším projektům přibrat partnera, je podle něj více. Jde o sdílení zkušeností, rozložení finanční zátěže, snížení rizika… a taky o zdravý tlak z druhé strany. „Penta nás dlouho přesvědčovala, abychom do toho šli s nimi. A teď vidím, že je dobře, že nás ukecala,“ usmívá se.
Kromě toho připravuje PSN i několik projektů v moravské metropoli, která se prý ukazuje jako výjimečně perspektivní trh. „Brno je skvělou ukázkou toho, jak dělat expanzi. Z hlediska developerského potenciálu už dokonce téměř přerůstá Prahu,“ tvrdí Smrčka. Firma teď proto ve městě připravuje novou čtvrť nazvanou Brno Jedna, která by měla v příštích letech nabídnout až tisíc bytů.
PSN v Brně akvírovala rozsáhlý brownfield v docházkové vzdálenosti od historického centra, kde se původně nacházela plynárna. Aktuálně zde firma staví první polyfunkční domy Neon a Xenon se 188 byty, které by měly být hotovy do konce roku 2027. Další objekty vlastní rodina Skalů i v Pardubicích nebo Hradci Králové.
Společnost, která loni utržila 2,3 miliardy korun a skončila v zisku 257 milionů, spravuje nejen stovky bytových a nájemních jednotek, ale také několik „trofejních nemovitostí“. Patří jí například Tančící dům, Metronom na Letné nebo mrakodrap City Empiria na Pankráci. Historicky vlastnila rovněž obchodní dům Kotva na náměstí Republiky. „A na podobné příležitosti se pořád díváme,“ hlásí Smrčka.
Podle něj však PSN pořád funguje jako rodinný podnik, a proto své projekty financuje především z vlastního kapitálu. „Historicky pracujeme a priori s našimi penězi. Jenže projekty rostou – a s nimi i objem prostředků, které jsou k jejich uskutečnění potřeba,“ popisuje ředitel pro development. U nově vznikajících čtvrtí se tak společnost už bez bankovního financování neobejde, přesto chce zůstat konzervativní a dál se opírat hlavně o vlastní ekvitu.
Díky akumulovanému kapitálu teď nicméně PSN pokukuje i po zahraničí. „Od akcionářů máme zadání, že peníze musí v rozumné míře růst a zhodnocovat se. A na ten objem peněz už v Česku tolik příležitostí není,“ popisuje Smrčka. Dnes firma drží investiční komerční budovy ve Stuttgartu, logickou možností by proto mohla být širší expanze právě do Německa. „Uvidíme ovšem, zda k tomu sebereme odvahu.“
A český trh? Byty chybí, nestaví se dostatečně, povolení se vlečou a stát ani města situaci příliš neusnadňují, míní Smrčka. „Je to ohromný problém, ba dokonce čurbes. Developer je jen pekař, co peče rohlíky. Pravidla nastavují jiní,“ dodává.
Volejbal už hraje jen občas, třeba s manželkou. Na hřišti ale zůstává, i když tom stavebním. Místo rychlých smečů ale prý teď klade důraz hlavně na trpělivost a strategii, zápas o rychlejší výstavbu je podle něj běh na dlouhou trať. „A potrvá ještě minimálně deset let,“ uzavírá.
