Před dvěma lety založila Česká spořitelna dceřinou společnosti, která se začala věnovat dostupnému bydlení. Po vzoru své matky Erste Bank, která v Rakousku staví nájemní byty už od druhé světové války, se rozhodla roztočit zamrzlá kola výstavby v Česku. A to právě za účelem zvýhodněného bydlení. Proč? „Dostupnost bydlení se dostala mezi top tři politická témata dnešní doby. Vysoké úrokové sazby v posledních dvou letech způsobily, že se výstavba zastavila na mnoha místech,“ říká v rozhovoru pro CzechCrunch šéf Dostupného bydlení České spořitelny Marek Blaha.

Právě nedosažitelnost bydlení podle něj vede k tomu, že starostové se cítí pod tlakem preferencí svých voličů, protože když překročí určitou mez, stoupá riziko radikalizace společnosti. „V Salcburku nedávno vyhráli komunisté pozici místostarosty právě díky tématu nedostupnosti bydlení. Když se téma dostupného bydlení dlouhodobě ignoruje, dochází k nástupu extrémních stran, které nabízejí většinou radikální řešení,“ líčí manažer příběh, který se odehrál navzdory tomu, že právě Rakousko je kolébkou výhodného nájemního bydlení.

Generální ředitel Dostupného bydlení ČS kromě jiného v rozhovoru popisuje, co by se v Česku mělo stát, aby se dostupné bydlení rozvíjelo i u nás. Roli v tom má sehrávat nejen Česká spořitelna, jiné banky či zákon. Ale například i změna v přístupu k penzijním fondům a také Národní rozvojové bance. „České penzijní fondy mají objem téměř 600 miliard. To je obrovský balík domácího kapitálu. Otázka je, kam ty peníze proudí,“ popisuje Blaha.

Svůj záměr stavět v Česku dostupné byty jste oznámili před dvěma lety. Od té doby jste představili několik projektů. Kde se teď nacházíte?
Tehdy jsme měli spoustu otazníků a neznámých. Věděli jsme sice, že chceme zvýšit dostupnost nájemného bydlení pro potřebné profese, ale některé věci jsme si vyjasnili až praxí. Správně jsme odhadli, že se nedostupnost bydlení bude rychle zvyšovat, což se opravdu stalo kvůli zvyšování úrokových sazeb na hypotékách. Rozhodli jsme se to řešit ve dvou rovinách. První je naše vlastní výstavba, druhou systematické řešení, na kterém pracujeme v rámci bankovní asociace s ostatními bankami a také s představiteli státu, zejména s ministerstvem pro místní rozvoj a ministerstvem financí. Naše role je být spolu s Evropskou investiční bankou odborným partnerem a společně pomoci vyřešit problematiku nájemního bydlení koncepčně.

Kolik jste oznámili za ty dva roky projektů?
Ve výstavbě nyní máme sedm set bytů v pěti různých lokalitách, z toho čtyři jsou v Praze. Všechno to jsou novostavby, které pomohou zvýšit nabídku a tím pádem i řešit problém. Existující domy nám sice nabízejí, odmítáme je ale s tím, že nepomáhají řešení. To může udělat jen nová výstavba.

Jak se vám ale podařilo stavět tak rychle?
Šlo o projekty na místech, kde už existovala stavební povolení. Začali jsme s nimi proto, že vyřízení stavebního povolení v hlavním městě trvá v průměru osm až deset let. My jsme chtěli mít výsledky rychleji. Oslovili jsme proto naše partnery – obce a soukromé společnosti. Vyfiltrovali jsme s nimi projekty, které by pro náš záměr byly vhodné, koukali jsme se tedy na velikost bytů, jejich skladbu či lokalitu nebo dopravní dostupnost. Prvním projektem, do kterého jsme se pustili, byl bytový dům na Proseku s 254 byty pro dostupné nájemní bydlení. Nájem držíme až dvacet procent pod průměrem trhu a pohybujeme se okolo deseti tisíc korun za měsíc. V současnosti je dokončená hrubá stavba a byty by měly být k nastěhování už v prosinci.

Ohlásili jste i projekt, na kterém děláte společně s Kooperativou. Plánujete v podobných spolupracích pokračovat?
Jde o náš druhý projekt, nachází se na pražském Opatově a je tam 304 bytů. Jsou přímo u metra, jde tedy o atraktivní lokalitu. Spolupráce s Kooperativou nás dělá silnějšími – máme robustnější analytiku, vyjednávací pozici a taky sdílené náklady na pořízení investic. Obě naše mateřské společnosti mají v Rakousku desítky tisíc dostupných bytů, které staví už téměř sedmdesát let. Rozdíl je v tom, že naše byty budou pro lidi v potřebných profesích, které budou vždy vybírat naši partneři z veřejné sféry, to znamená obce, městské části nebo třeba fakultní nemocnice, protože i s nimi už spolupracujeme. Ti rozhodnou, jestli budou v bytech bydlet policisté, hasiči, lékaři, pečovatelky nebo učitelé. Strategie Kooperativy se nicméně od naší liší, zatímco my se soustředíme pouze na dostupné nájemní byty pro lidi v potřebných profesích, Kooperativa nabízí nájemní bydlení širší veřejnosti. Vzájemně se tyto koncepty hezky doplňují.

V březnu jste oznámili záměr stavět byty také ve Žďáru nad Sázavou. V čem je tento projekt mimo hlavní město jiný?
Snažíme se bořit mýty, jako je třeba ten, že stavět se musí dlouho. Nemusí, pokud stavíte prefabrikovanou dřevostavbu jako my. Prefabrikace znamená, že CNC stroje předpřipraví jednotlivé díly a stavba je hotová za míň než rok a půl. To znamená, že za pět kvartálů lidé bydlí. Dřevo je navíc obnovitelný materiál, přičemž Česko je jeden z největších exportérů dřeva. Unikátní ale bude projekt také v tom, že přinese výrazně nižší energetické náklady, a to o třicet až padesát procent.

Zvolili jste dřevostavbu i proto, že chcete podpořit jejich výstavbu v Česku?
Žďár měl projekt výstavby už nějakou dobu připravený, starosta Martin Mrkos má jasnou vizi pro svoje město, což se nám ukazuje jako zásadní faktor prosperity. Před dvěma lety, když jsme se spolu o spolupráci bavili, byl vrchol energetické krize a začátek války na Ukrajině. Tehdy neexistovala žádná firma stavějící z betonu, která by dokázala garantovat cenu a termín. My jsme to brali jako výzvu, pochopili jsme, že z hlediska rychlosti výstavby a úspory energie mají dřevostavby velkou budoucnost, a spojili jsme se proto s Univerzitním centrem energeticky efektivních budov ČVUT, které má ohromné know-how. Chtěli jsem ukázat projekt, který bude referenční nejen z hlediska požárních norem, ale budou ho moci okopírovat i ostatní obce. Myslíme si, že těch 34 bytů ve Žďáru, jež mají být vystavěné za rok a půl, bude něco, co by mohlo řadu starostů inspirovat.

Říkáte referenční, to znamená, že ten projekt dáte k dispozici?
Součástí naší mise je i to, že chceme zdarma poskytovat projekty, které už jsme udělali. Je zvláštní, kolik odlišných škol, školek a domů se projektuje pořád nanovo. Chceme proto udělat jakousi databázi typizovaných projektů, které budou ověřené, vyprojektované a schválené a které by si pak každý starosta mohl vzít za své. Měl by to být další krok, jak urychlit výstavbu.

O kolik?
Stavební projektová příprava obvykle představuje řádově okolo pěti procent celkových nákladů na projekt. Vedle toho se ale hlavně ušetří čas, který by zabralo soutěžení a vyhotovení dodavatelských návrhů.

V jaké jste ve Žďáru fázi?
Máme zahájenou stavbu. Momentálně se připravují stěny a základové desky ve fabrice. Je to skvělý příklad robotizace a inovace v praxi, respektive onoho neustále diskutovaného přechodu Česka od „montovny k mozkovně“.

Plánujete i další dřevostavby?
Nejdříve chceme dokončit žďárský projekt, abychom na jeho základě ukázali cestu a směr. Nemáme však ambici a ani nechceme být největšími majiteli nájemních bytů v Česku. Chceme pomoci vyřešit dostupnost bydlení koncepčně. Očekáváme, že v nejbližších měsících oznámí vláda program na podporu dostupného nájemního bydlení, který by mohl podpořit výstavbu v obcích napříč celou republikou. To je správný přístup.

Stát se tedy na projektu ve Žďáru podílí dotačně?
Ano, program připravil ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš a administruje jej Státní fond podpory investic. V balíku bylo asi 800 milionů, z čehož většina šla přímo pro obce na dostupné nájemní bydlení. My jsme se o dotaci ucházeli kvůli vyšším investičním nákladům na technologii a Státní fond podpory investic nám pomůže asi se šestnácti procenty z celkové částky. Prefabrikovaná dřevostavba má tu výhodu, že přináší výrazně nižší náklady na energie, ale samotná stavba je zároveň o patnáct až dvacet procent dražší. I proto byla pomoc grantového programu vítaná. Umožnila nám zvýšit kvalitu a přinést dostupné nájmy.

Funguje to ale – předpokládám – i jako vzkaz směrem k obcím, že se do dostupného bydlení mohou pustit, nebo ne?
V Česku je podíl vlastnického a nájemního bydlení v poměru osmdesát ku dvaceti. V Rakousku, které je bráno jako vzor dostupného nájemního bydlení v Evropě, hrají municipality výrazně větší roli ve výstavbě obecních nájemních bytů než u nás. Někdo možná řekne, že vymýšlíme kolo, ale zvýhodněné finanční nástroje a dotace na přípravu i výstavbu projektu pro obce jsou přesně ty akcelerátory, které mohou dostupnost nájemního bydlení opravdu zvýšit. Vláda nyní připravuje speciální legislativu týkající se dostupného nájemního bydlení. Ministerstvo pro místní rozvoj zároveň oznámilo, že je k dispozici deset miliard na dostupné bydlení z Národního plánu obnovy. Finance má distribuovat Národní rozvojová banka a Státní fond podpory investic. To všechno jsou významné faktory akcelerující rozvoj nového sektoru dostupného nájemního bydlení.

Co všechno by za těch deset miliard mělo být?
Osm miliard má jít do finančních nástrojů, tedy v podstatě zvýhodněných úvěrů. Evropská komise totiž nechce už jen rozdávat dotace, chce podporovat dlouhodobé projekty s finanční návratností. Jde tedy o programy, které mohou běžet roky. Český bankovní sektor je připravený je spolufinancovat, stejně jako Evropská investiční banka nebo Rozvojová banka Rady Evropy. Ti všichni mají programy v desítkách miliard eur. Obce mají navíc na svých účtech velké množství peněz, podle poslední statistiky až 480 miliard. To znamená, že mohou investovat vlastní peníze, k tomu dostanou dotaci a mohou si také vzít dlouhodobě zvýhodněný úvěr. Když se řekne dostupné nájemní bydlení, člověk si představí dotaci, málo ale v té debatě zaznívá, že ve skutečnosti jde o projekty s dlouhodobou finanční návratností.

Co všechno je ale nyní ještě k podpoře dostupného bydlení udělat?
My do něj chceme investovat asi pět miliard z vlastního kapitálu. Chceme se dostat na tisícovku bytů, které budou Dostupného bydlení České spořitelny. V celém Česku ale chybí padesát až sto tisíc dostupných nájemních bytů. To znamená, že ten problém neumíme vyřešit sami. Potřebujeme k tomu systém, který dovolí, aby se zapojili do výstavby další subjekty. Potřebujeme také soukromý sektor, který do toho zainvestuje, dlouhodobé zdroje a obce a starosty, aby do toho šli.

A co by měl udělat stát?
Na ministerstvu pro místní rozvoj a financí už se tomu věnují, Česká bankovní asociace se podílí na diskuzi o různých možnostech a finančních nástrojích, protože to je naše pole působnosti. Úzce spolupracujeme i s Evropskou investiční bankou, se kterou podepsala spolupráci i obě zmíněná ministerstva. Měla by pracovat na postavení systému dostupného bydlení v Česku. Pokud tu má vzniknout asi sto tisíc bytů za cenu okolo čtyř milionů, jde o investici 400 miliard korun. To jsou prostředky nad rámec státního rozpočtu nebo jedné finanční instituce. Potřeba je tak zkombinovat zdroje s evropskými dotacemi, českými penzijními fondy nebo s rezervami pojišťoven v kombinaci s úvěry českého bankovního sektoru. Pak něco takového bude možné. V další fázi by tedy měli přijít institucionální investoři, kteří rozumějí systému, jenž má předem dohodnutá pravidla. Mělo by to pro ně dávat smysl, ale měl by být zároveň chráněný zájem státu i nájemníků. Bereme to tedy tak, že nyní probíhá jakýsi pilot.

Zmínil jste zapojení penzijních fondů. Jak by to mělo vypadat?
Penzijní fondy nyní vycházejí z regulace, která vznikla před dvaceti lety. Tehdy se všichni soustředili primárně na to, aby investovaly maximálně konzervativním způsobem, protože pro všechny to bylo něco nového. To ale znamená, že penzijní fondy mají velmi přísnou regulaci toho, jak mohou peníze, které drží, investovat. Protože z penzijních fondů mohou lidé v podstatě kdykoli vystoupit, dosavadní regulace fondům nařizuje, že musí investovat jen do velmi likvidních aktiv, která jsou okamžitě prodejná a nedochází u nich k velkým výkyvům jejich hodnoty. Absolutní většina penzijních fondů proto nyní investuje do státních dluhopisů, menší část pak v amerických akciích.

Nyní ale dochází ke změně. V současné době totiž není možné, aby penzijní fondy investovaly do infrastrukturních projektů nebo do nájemního bydlení. Ve Finsku, Švédsku, ale i Německu to ale možné je a peníze v penzijních fondech fungují jako motor ekonomiky. Fondy investují do dlouhodobých energetických či infrastrukturních projektů. Může jít o dálnice, výstavbu nájemního bydlení nebo domovů sociálních služeb. A to proto, že všechny tyto investice mají velmi dlouhý investiční horizont, zároveň ale dokážou generovat výnos.

Takže půjdeme stejnou cestou?
České penzijní fondy mají objem téměř 600 miliard. To je obrovský balík domácího kapitálu. Otázka je, kam ty peníze proudí. Ministr financí opakovaně vyjádřil ambici hledat způsob, jak ekonomiku připravit na to, že budou vysychat zdroje z Bruselu. Musíme si rozmyslet, jak tyto investice nahradit, co bude finančním motorem ekonomiky v Česku. Vládní výbor pro strategické investice nyní vznesl požadavek na investici v hodnotě asi 350 miliard do strategické infrastruktury státu, kam vedle dálnic, energetických a digitálních sítí patří i nájemní bydlení. Řada infrastrukturních projektů je už připravená a jde jen o to, jak nastavit spolupráci státu a soukromého sektoru – bank, pojišťoven a také penzijních fondů – při financování těchto projektů. A to způsobem, který nebude mít takový dopad na zadlužení státního rozpočtu.

Do čeho všeho by peníze z penzijních fondů proudily?
Na dlouhodobé strategické infrastrukturní projekty, které Česko potřebuje a které zároveň vygenerují zajímavý výnos pro klienty penzijních fondů. Peníze lidí, kteří spoří na penzi, tak rozběhnou ekonomiku, a navíc jim přinesou výnos. Tak to funguje v Americe, Británii, Švédsku nebo Finsku. Penzijní fondy přitahují kapitál a uchovají ho jako hnací motor ekonomiky. Regulace penzijních fondů se ale mění i v Česku a takzvané alternativní účastnické fondy nově umožní i investice právě do infrastrukturních projektů včetně nájemního bydlení.

Penzijní fondy jsou tedy stěžejní?
Ony spolu s Národní rozvojovou bankou (NRB), která nyní pracuje na tom, aby byla schopna vydávat vlastní dluhopisy. To je klíčový nástroj pro to, aby se jí násobně zvýšil kapitál. Díky tomu bude potenciálně schopná významně investovat do velkých infrastrukturních projektů, jako je to obvyklé v jiných evropských zemích. Německá rozvojová banka je třetí největší v zemi, protože se na ni nevztahuje standardní regulace pro komerční banky. Kapitálově silné státní rozvojové banky představují ideální nástroj pro financování strategických infrastrukturních projektů, protože vedle vlastního kapitálu jsou zároveň schopny poskytnout státní garance komerčním investorům, jako jsou penzijní fondy, banky nebo pojišťovny. Tímto pákovým efektem, kdy na jedné platformě spojíte silný kapitál státní rozvojové banky a zároveň poskytnete záruku na investice komerčním investorům, lze vygenerovat desítky miliard nejen na dopravní nebo digitální infrastrukturu, ale také na nájemní bydlení.

Něco takového by se tedy mělo stát i u nás?
Česká národní banka nám jako bance ukládá, abychom byli obezřetní. Každý úvěr by tedy měl být profitabilní a bezpečný, abychom neohrozili stabilitu bankovního systému. Role státních rozvojových bank je ale jiná, nemohou samozřejmě financovat ztrátové projekty, ale mohou si dovolit menší návratnost, protože jejich primárním smyslem je podpora rozvoje daného státu. Nyní vzniká lex NRB, což znamená, že by vláda měla přijmout garance nad dluhopisy, které Národní rozvojová banka vydá a jejichž garance bude na úrovni garance standardních státních dluhopisů.

A co dál?
Ve chvíli, kdy bude Národní rozvojová banka schopna vydávat dluhopisy s de facto stejnou garancí, jakou mají státní dluhopisy, umožní to bankám, pojišťovnám a penzijním fondům nakupovat dluhopisy Národní rozvojové banky. Půjde ale o projektové dluhopisy s jasným výnosem a státní garancí, které budou vázány na konkrétní projekty typu dostavba dálnice D4, vysokorychlostní dálniční koridor nebo na tisíc dostupných nájemních bytů v Brně.

Vraťme se ještě k tomu, jakou cestu jste ušli za ty dva roky. Na začátku jste oslovili 140 obcí. Cítíte nyní, že je zájem ze strany obcí vyšší?
Dostupnost bydlení se dostala mezi top tři politická témata dnešní doby. Vysoké úrokové sazby v posledních dvou letech, způsobily, že se výstavba zastavila na mnoha místech. Starostové se tak cítí pod tlakem preferencí svých voličů, protože když nedostupnost bydlení překročí určitou mez, stoupá riziko radikalizace společnosti. V Salcburku nedávno vyhráli komunisté pozici místostarosty právě díky tématu nedostupnosti bydlení. Když se téma dostupného bydlení dlouhodobě ignoruje, dochází k nástupu extrémních stran, které nabízejí většinou radikální řešení.

To ano, i tak je ale Rakousko kolébkou dostupného bydlení, které vzkvétá hlavně ve Vídni. Kdy se Česko dostane na podobnou úroveň?
V Rakousku vznikal celý systém po druhé světové válce a v padesátých letech to byl úplně jiný svět. Dlouhodobě se věnují přípravě pozemků a vytváření efektivních finanční nástrojů. Mají obrovský náskok. Na druhou stranu, v té době neexistovaly finanční pobídky Evropské investiční banky ani penzijní fondy s ohromným objemem prostředků. Řešení tedy musíme zasadit do aktuální situace v Česku a možností, které jsou na mezinárodní úrovni. Musíme se také podívat, jak to funguje v zahraničí a učit se tam, nemá cenu to vymýšlet od začátku. Akorát bychom ztratili čas. A to si nemůžeme dovolit.