Situace s nedostupným bydlením je na území Prahy s každým měsícem palčivější. Problémy najít důstojné bydlení se už v hlavním městě dlouho netýkají jen nižší příjmové skupiny, ale i té střední. Podle průzkumu pro Magistrát hlavního města Prahy se přitom 75 procent dotazovaných Čechů domnívá, že za zajištění dostupného bydlení zodpovídá přímo město. A zdá se, že Praha nebere tuto domněnku na lehkou váhu.

Praha totiž na začátku června odprezentovala nový projekt Dostupného družstevního bydlení, který stojí na spolupráci města se soukromým sektorem. Představila ho na konferenci pod názvem Dostupné družstevní bydlení jako jedno z řešení bytové krize.

„Dostupné družstevní bydlení považujeme za jednu z cest z bytové krize, která u nás nabývá dramatických rozměrů. Přitom pouze na inflaci, vysokou úrokovou míru a rostoucí ceny stavebních prací se stávající situace svádět nedá – to se totiž děje v celé Evropě,“ říká k problematice radní pro oblast legislativy a podpory bydlení hlavního města Prahy Hana Kordová Marvanová.

Na rozdíl od vlastnického bydlení zůstává družstevní byt majetkem družstva, ve kterém jsou jednotliví obyvatelé domu členy. Základní právní odlišností je tedy skutečnost, že při koupi družstevního bydlení si zájemce nekupuje samotný družstevní byt, ale kupuje družstevní podíl, k němuž náleží i právo nájmu.

„Naším problémem je zejména fakt, že nevyužíváme všechny nástroje dostupného bydlení, které máme k dispozici. A jenom zrychlit výstavbu již v současné době nestačí,“ dodává. Podle radní musí na trhu začít vznikat bydlení, které si bude moci dovolit i střední vrstva. A takové bydlení běžný rezidenční development bohužel negeneruje. V jeho rámci navíc často vznikají byty, které jsou skupovány s vidinou investice, což žene ceny na realitním trhu plošně vzhůru.

Naopak družstevní výstavba představuje možnost, jak realitní trh saturovat výrazněji dostupnějším, nikoliv však sociálním bydlením. „Díky tomu, že družstevní výstavba probíhá v součinnosti s městem, které přímo pro ni vytipovalo pozemky, odpadá družstvu nutnost koupě pozemku, což vytváří přibližně 15procentní úsporu. Dalších 12 až 15 procent lze uspořit díky menší marži družstevních developerů. Ti totiž fungují neziskově,“ doplňuje Kordová Marvanová.

Realitní trh v době stagflační

Úspora 30 procent je v kontextu dnešních cen nemovitostí naprosto zásadní. Podle Jana Bureše, hlavního ekonoma společnosti Patria Finance, hraje Česká republika se svým meziročním 26procentním růstem cen nemovitostí v Evropě prim. Aby si člověk mohl dovolit koupit průměrný byt, musí si odložit zhruba třináct průměrných ročních hrubých platů, některé zdroje uvádějí dokonce platů šestnáct.

„Před námi je už jen Srbsko, ale tamější statistiky nemají podle mého názoru tak velkou vypovídací hodnotu. Z hlediska nedostupnosti bydlení tak těmto žebříčkům vládneme, přitom k markantnímu zhoršení došlo až v posledních několika letech,“ vysvětluje Bureš.

Podle Bureše a analytiků z Patria Finance poptávka po nemovitostech v následujícím období klesne, jelikož řada domácností nedosáhne na jejich vysoké ceny, roli sehraje i nedostupnost hypotečních úvěrů. Nadto očekávají reálný propad mzdy o osm procent, což ještě více přispěje k tomu, že vidina vlastního bydlení bude pro běžné domácnosti na hony vzdálená.

Naopak nabídka na realitním trhu na pokles připravená není. „Pokud se bavíme o nových projektech, víme, že výslednou cenu ovlivňuje nedostatek pracovníků ve stavebnictví, zdražující stavební materiály a rostoucí ceny energií. Tržní ceny tak klesat nebudou, ale očekáváme, že v důsledku výrazného propadu poptávky po vlastnickém bydlení dojde ke zpomalení jejich růstu,“ upřesňuje Bureš.

Naopak v případě nájemního bydlení se podle Bureše růstu cen nevyhneme. S tím, jak bude pro stále více lidí klesat možnost koupě bytu, se bude stále více lidí uchylovat k nájmu. „Vývoj poptávky bude přirozenou reakcí a nájemní bydlení bude i nadále zdražovat. O to aktuálnější téma družstevního bydlení je.“

Demotivace pro založení rodiny

Z tohoto hlediska je družstevní bydlení velice důležité téma. Současná krize má totiž také zásadní socioekonomické dopady. Podle průzkumu pro Magistrát hlavního města Prahy, který byl letos v květnu realizován přes aplikaci Instant Research agentury Ipsos na vzorku 1 027 respondentů, až 29 procent Čechů počítá s tím, že se kvůli nedostupnému bydlení budou muset přestěhovat do jiné obce, mezi mladými lidmi jde však téměř o polovinu dotazovaných.

Z průzkumu dále vyplývá, že krize bydlení vede čím dál častěji také k odkládání založení rodiny. Pro 81 procent Čechů představuje nedostupnost bydlení překážku pro pořízení potomka – 69 procent dotázaných pak uvedlo, že by kvůli nedostupnému bydlení založení rodiny odložili.

Projekt Dostupného družstevního bydlení přitom není (co do nápadu jako takového) tak převratný. V Čechách má tento typ bydlení stoletou tradici, jen se na něj během devadesátých let, kdy lidé začali více prahnout po bydlení vlastním, trochu zapomnělo. Cílem nového projektu je tak oprášení této tradice, které by mohlo vést k renesanci družstevního bydlení v Česku.

Pilotním projektem družstevní výstavby ve spolupráci s městem v Praze je bytový dům v Radlické ulici na pražském Smíchově. Naplánovaná je výstavba 266 bytů, z nichž přibližně 85 bude k dispozici městu – to je podmínka, za které je město ochotné družstvu poskytnout pozemek. Tyto byty budou určené pro bydlení lidí pracujících v takzvaných klíčových profesích.

Zbytek bytů bude určen Pražanům, kteří splní kritéria pro vstup do družstva: mají české občanství, trvalý pobyt v Praze, nevlastní žádnou nemovitost, jsou zletilí, svéprávní, bezúhonní a bez dluhů na daních i na sociálním a zdravotním pojištění.

„Projekt je v tuto chvíli připraven, jakmile vysoutěžíme partnera, společně založíme bytové družstvo. Velký důraz budeme klást na transparentnost procesu přijetí do družstva. Výběr rozhodně nebude probíhat na základě neprůhledných komisí. Už nyní se nám přihlásilo asi 350 zájemců a denně volají a píší další lidé, kteří pracují v Praze, ale nemohou si dovolit zde bydlet,“ říká Kordová Marvanová.

Udržitelná alternativa k hypotečnímu úvěru

A jak bude družstevní bydlení ve spolupráci s městem vypadat v praxi? Praha poskytne pozemky pro stavbu bytových domů, poté vybere veřejnou zakázkou družstevního developera, se kterým založí bytové družstvo. Developer následně zajistí úvěr a samotnou výstavbu bytového domu. Do družstva pak vstoupí členové, tedy budoucí obyvatelé domu.

Každý člen družstva dopředu zaplatí až 25 procent nákladů pro výstavbu bytu a zbytek podílu pak bude splácet formou měsíčního nájemného, které je v takovém případě v porovnání s měsíční splátkou hypotéky výrazně nižší.

Martin Kroh z České společnosti pro rozvoj bydlení uvedl v této souvislosti na konferenci srovnání měsíčních nákladů na bydlení. V případě splácení hypotečního úvěru na byt ve standardním rezidenčním developmentu, jehož tržní cena by byla 6 736 108 korun, by měsíční splátka při roční úrokové sazbě 5,5 % a splatnosti 30 let vyšla přibližně na 30 tisíc korun.

Měsíční splátka za byt, který by vznikl ryze družstevní výstavbou (a tudíž byl o 644 323 korun levnější), by vyšla s roční úrokovou sazbou 6 % při splácení po dobu 40 let na necelých 27 tisíc korun. Nejpříznivěji pak vychází právě měsíční splátka v případě jednotky v rámci družstevní výstavby s podporou města – při roční úrokové sazbě 6 % a splácením po dobu 40 let by vyšla na necelých 19 tisíc, cena bytu by v tomto případě byla 4 257 204 korun.

Po splacení úvěru vznikne družstvu nárok pozemky od města odkoupit a byt bude možné získat do osobního vlastnictví. A i když tento scénář nastane až v horizontu padesáti let, projekt Dostupného družstevního bydlení pro něj připravuje základ už nyní. Ten vysvětluje Jiří Kučera z advokátní kanceláře Kučera & Associates, která měla na starosti tvorbu právního rámce nového projektu.

„Po splacení úvěru nastanou dvě varianty. První bude odkoupení pozemku, což znamená, že by družstvo prošlo transformací ve společenství vlastníků jednotek. Pokud si však družstvo pozemek neodkoupí, zůstane ve vlastnictví města, kterému zároveň připadne do vlastnictví celá budova. Družstevníci pak budou mít nárok zůstat v městských bytech jako nájemci, případně si od nich město byt odkoupí.“

Podporu projektu a ochotu financování tohoto typu bydlení vyjádřili během konference také zástupci České spořitelny a ČSOB. „Dostupné družstevní bydlení s podporou města je něco, co považujeme z pohledu banky za perspektivní a pro trh žádoucí. Klíčové je pro nás zajištění kredibility zakládajících členů, expertízy družstevního developera a nakonec pak transparentního výběru zájemců o členství v družstvu,” říká Pavel Hroch, regionální ředitel firemního bankovnictví ČSOB.

Podle Petra Vohralíka, manažera úvěrových rizik z České spořitelny, může financování bytu družstvo rozložit úvěrem na další dobu, což ve srovnání s hypotékou snižuje měsíční náklady na bydlení. „Na družstevní bydlení dosáhnou navíc i občané, kteří by často podmínky pro sjednání hypotéky nesplňovali.“