Nájmy budou zdražovat v podstatě po celém Česku, to víme už minimálně půl roku. A jak rychle a jak moc, to nás podle bývalého šéfa Bezrealitky.cz Hendrika Meyera všechny zaskočí. Příchod lidí z Ukrajiny na tom však podle něj paradoxně nebude mít skoro žádný podíl. Zdražení, které by přišlo tak jako tak, to možná jen trochu urychlí. Největším rizikem se prý může stát pocit státu, že by měl do nájemního trhu uměle zasahovat.

Ve svém komentáři pro CzechCrunch Hendrik Meyer, který nedávno odešel z pozice CEO Bezrealitky.cz, aby se stál šéfem celé realitní skupiny European Housing Services, do níž Bezrealitky spadají, popisuje, co nás teď na trhu nemovitostí čeká, jak se na to můžeme připravit a proč na to, jestli se bude zdražovat, nebo ne, nebudou mít takový podíl nově příchozí Ukrajinci.

***

Nejprve si projděme základní čísla. Než přišla pandemie, v Česku se na základě dat statistického úřadu průměrně pronajalo něco mezi 615 až 640 bytů denně. Včetně těch nezasmluvněných, tedy kdy kamarád poskytne byt kamarádovi na dlouhodobé bydlení, ale naopak bez započítání krátkodobých pronájmů typu Airbnb. Není to nijak velké číslo – nezapomeňme, že skoro 80 procent Čechů pořád bydlí ve vlastním.

Okamžitá nabídka bytů a domů k pronájmu se pak dlouhodobě pohybuje na zhruba deseti- až patnáctinásobku této hodnoty. Čistě statisticky si každý člověk může v daný moment vybírat z deseti až patnácti bytů. Pochopitelně pokud ignorujeme jejich rozmístění v rámci republiky nebo jejich dispozici.

Podle starších údajů OECD má zároveň Česko největší počet potenciálně obytných nemovitostí na hlavu v Evropě – celých 603 na 1 000 obyvatel. Potenciálně obytných znamená, že nejsou ihned k dispozici, ale po méně či více zásadních rekonstrukcích se dají využívat k bydlení. Bytů (včetně těch v rodinných domech nebo rekreačních objektech s číslem popisným), které jsou využitelné v podstatě okamžitě a jsou označované jako „prázdné“, je z tohoto množství asi 650 tisíc.

Proč jsou tato fakta důležitá? Dokázat by měla hlavně jednu věc – nedostatek nájemních bytů zatím nehrozí. A to ani pokud by došlo ke znásobení poptávky, což ostatně není hypotetický scénář. Jen na Bezrealitkách, které pokrývají zhruba jednu pětinu celorepublikového nájemního trhu a asi třetinu pražského, je za poslední týden o 270 procent více poptávek než ve stejném období loni.

Co nás tedy čeká?

Není bez zajímavosti, že poptávka se koncentruje především v Praze (asi z 80 procent) a první dopady vidíme již nyní. Z nabídky díky tomu už teď mizí velké množství bytů. Jenže paradoxně podobné množství zatím „přitéká“. Opět se tak projevuje podobný efekt, jaký přinesl rok 2018 a první velký novodobý zájem české střední třídy o nájmy. Zvýšená poptávka tedy v prvních chvílích překvapivě generuje zvýšenou nabídku.

Nemusí to tak být samozřejmě věčně. Praha (a pochopitelně i Brno) má skutečně pouze určitou kapacitu a její strop se může projevit velice záhy. Co nás pak čeká? V první řadě aktivace nového typu nemovitostí. Pokud bude zájem setrvalý, vyplatí se zrekonstruovat a pronajmout objekty, které zatím ležely ladem a na rekonstrukci čekaly. Tady se obloukem dostáváme k citovaným údajům OECD a potenciálně obytným nemovitostem.

Druhou reakcí trhu bude „výtlak Prahy“ do regionů. Ten v tomto případě bude charakteristický tím, že se poptávka nepřelije jen do okolních obcí a takzvaného metropolitního prstence, ale v podstatě do celého Česka. A pravděpodobně se státní asistencí, protože nově příchozí rodiny nepotřebují jen střechu nad hlavou, ale také místo ve školce a škole, kterých je teď méně než volných bytů nebo lůžek.

Legitimním dotazem pak je, jestli toto všechno povede k dalšímu zdražení, které letos rezidenční trh zasáhne tak jako tak. Pronajímatelé se totiž musí vyrovnat s inflací, rostoucími poplatky i zdražujícími se stavebními pracemi a skokově tak zdražují s každou novou smlouvou. Odpověď však může být pro Čechy uklidňující – k dalšímu zdražení by to vést nemělo.

Ukrajinci nebudou ti, kteří přímo zdraží naše nájmy. Naprostá většina rodin, která do Česka přichází, má výrazně nižší kupní sílu. Stačí se podívat do skupin, kde ukrajinští uprchlíci hledají nové bydlení. Ceny, které mohou nabídnout, jsou zpravidla o třetinu nižší, než kolik platí Češi. A to se v jejich případě na nájem skládají klidně dvě rodiny nebo hned několik dospělých. Pokud budou vystaveni běžnému trhu, budou vždy tahat proti české poptávce za kratší kus provazu a doslova brát, „co na ně zbyde“.

Jak situaci co nejvíce předejít

Nechci vyvolat dojem, že situaci trh zvládne sám. Rozhodně si zaslouží pozornost a určité moderování ze strany státu. V současné situaci by nejvíce pomohly dva zásadní kroky. První by měl směřovat k podpoře co nejrychlejší domluvy mezi majitelem a nájemcem – to je role nás, provozovatelů realitních služeb. Druhý pak k podpoře revitalizace nemovitostí a mikrodevelopmentu.

Proč je rychlost pronájmu tak důležitá? Efektivita je skrytá v detailu. Každý byt, který zůstane nepronajatý třeba jen pár týdnů, logicky chybí v nabídce. Pokud dokážeme zkrátit dobu mezi ukončením předchozího pronájmu a startem nového, jednorázově se na trhu objeví skoro pět tisíc bytů v případě, kdybychom „stáhli“ tuto mezeru průměrně o jeden týden.

To rozhodně není malé množství, zejména pokud přihlédneme k tomu, že trh má v této oblasti s ohledem na svůj specifický charakter obrovské mezery. Některé byty se po ukončení nájmu vrací do nabídky zcela zbytečně až po dlouhých měsících.

Už jenom to, že by se standardem stala digitální komunikace, možnost spojit zájemce přímo s majitelem, rychle se domluvit na podrobnostech, vyměnit si bezpečnou cestou veškeré potřebné dokumenty včetně dobrozdání od předchozích majitelů nebo na dálku digitálně podepsat smlouvy, může reálně pomoci. Jakékoli odstranění bariér pro majitele totiž zvýší chuť brát pronájem víc jako byznys a méně jako přivýdělek, než si byt převezmou dorostlé děti, pro které byl primárně kupován.

Druhým krokem je pak oživení mrtvého fondu, který ve městě „zabírá místo“. Nevolil bych rozhodně cestu, která by se trhu protivila, v tomto ohledu příklady z mého rodného Německa jasně ukazují, že jakékoli zásahy proti soukromému vlastnictví nepřináší očekávaný efekt.

Dovedu si spíše představit pozitivní motivaci v podobě pobídek, které umožní výhodně zrekonstruovat ladem ležící byty nebo rovnou celé domy výměnou za povinný pronájem. A to nejen s omezením na Prahu a krajská města – podobný typ podpory by dnes prospěl i venkovu, kde nejsou výjimkou sídla se třetinou „domů duchů“.

Kde tedy mohou problémy nastat

Míst, kde mé růžové scénáře mohou ztroskotat, je hned několik. Pokud se některá lokalita s menším bytovým fondem stane oblíbenou cílovou destinací ukrajinských uprchlíků, celý výše zmíněný model se zhroutí. I z toho důvodu je třeba vnitřní migraci na území České republiky držet alespoň trochu na uzdě a nechat do ní promlouvat kraje.

Druhým problémem se mohou stát spekulanti, kteří budou uměle nadsazovat ceny a tipovat, „co trh snese“. Tím, že vlastníky bytů k pronájmu jsou většinou jednotlivci, se může vytvořit takzvaný „nechtěný kartel“ – drahé inzeráty strhnou jednotlivé majitele k přestřelení ceny a vznikne chvilkové předražení. Obyvatelé konkrétních oblíbených čtvrtí v Praze nebo Brně přesně vědí, o čem mluvím.

Podobně ceny zvedá i přísun méně kvalitních nabídek. Pokud někdo pronajímá bývalý podzemní kryt bez oken za cenu běžné garsonky, je jasné, že majitel garsonky cenu zvedne. Přitom těchto „podzemních krytů“ se teď zase v nabídce objeví desítky až stovky.

A posledním, ale nejzávažnějším problémem se pak může stát propuknutí paniky. Nájemní byty budou výrazně zdražovat, to víme už od loňského roku. Nicméně toto zdražování se může promítnout do protiimigračních nálad, které se dříve nebo později přirozeně objeví.

V takovém případě mohou Češi začít volat po zásazích států do trhu jako takového, například po stropování nájmů nebo nuceném uvolňování prázdných bytů. A paradoxně právě takové jednání považuji za největší riziko, kterému nyní čelíme.