Koupit si horský apartmán či byt v centru města a po většinu roku jej pronajímat turistům a rekreantům se stalo investičním fenoménem posledních pár let. Ostatně metr čtvereční nově postaveného 2+kk v Krkonoších, na Šumavě či v Krušných horách se cenou už dávno dostal na úroveň Prahy. Jenže pozor – zdanění těchto příjmů podléhá jiným pravidlům, než když pronajímáte nemovitost dlouhodobě.

V závěrečném díle naší minisérie Jak na daně se nejdřív podíváme na tu jednodušší variantu, tedy příjmy z bytu či domu, který pronajímáte trvale. V první řadě záleží, kdo je formálně majitelem nemovitosti. Pokud jste zaměstnanec a vedle mzdy z práce máte ještě příjmy z bytu po rodičích, kde bydlí jiná rodina, tak nepotřebujete ani živnostenský list. Příjem z nájmu se daní 15 procenty, pokud jeho měsíční výše loni nepřesáhla 142 tisíc měsíčně (letos tato částka, oficiálně čtyřnásobek průměrné mzdy, stoupla na necelých 156 tisíc korun). Příjem nad tuto hranici se daní 23 procenty.

V daňovém přiznání je na příjmy z nájmu speciální kolonka. „Pokud nebudeme mít nemovitou věc zařazenou do obchodního majetku, lze se rozhodnout, zda budeme využívat buď paušální, nebo skutečné výdaje. Paušální výdaje činí 30 procent z příjmů z pronájmu. Sociální a zdravotní pojištění se neodvádí. Co se skutečných výdajů týče, patří mezi ně například úroky hypotéky na pořízení nemovitosti, náklady na opravy a na údržbu nebo pojištění nemovitosti,“ říká partner poradenské společnosti V4 Group Michal Jelínek. Jen je třeba připomenout, že paušální 30procentní výdaje se dají aplikovat jen do výše 600 tisíc korun, nad tuto hranici už je třeba vykazovat skutečné výdaje.

Ve chvíli, kdy je byt součástí obchodního majetku, což se může týkat jak firmy, tak živnostníka, jsou příjmy z pronájmu brané jako příjmy ze samostatné činnosti a musí se z nich odvádět sociální a zdravotní pojištění, přičemž na ně lze uplatnit až 60procentní výdajové paušály.

A populární krátkodobé pronájmy přes Airbnb? Tam se v posledních dvou letech situace dost zkomplikovala a loni v létě pražský městský soud rozhodl, že nejde o příjmy z nájmu, na které se nevztahuje třeba sociální a zdravotní pojištění, ale že to jsou ubytovací služby, u kterých platí mnohem přísnější režim.

Jelínek pak připomíná ještě jeden zásadní moment, a to DPH: „Poskytování ubytovacích služeb ovlivňuje nejen daň z příjmů fyzických osob, ale i daň z přidané hodnoty. Poskytovatel ubytovacích služeb, který tyto služby nabízí přes internetové platformy, jako je například Airbnb, se stává osobou identifikovanou k dani. Jde o to, že Airbnb je provozované firmou sídlící v zahraničí.“

A proč je rozdíl mezi tím, že pronajímáte byt dlouhodobě a krátkodobě? Vždyť řada lidí v posledních letech vydělávala na Airbnb a následně příjmy danila 15 procenty a neplatila z nich sociální pojištění, jako by šlo o klasický nájem.

„Pro ubytovací služby je charakteristické, že ubytování je poskytováno pravidelně, na krátkou nebo přechodnou dobu a je tak nabízené v inzerátech či na internetu, kde je mimo jiné uvedena cena za den, případně na týden. Ubytování se většinou nabízí za účelem rekreace a pronajímatel poskytuje i další služby, jako je například úklid, výměna ložního prádla či ručníků nebo snídaně. Ubytovaný navíc v pronajatých prostorách neprovádí běžnou údržbu ani drobné opravy,“ vysvětluje Jelínek z V4 Group.

U klasického nájmu pak v podstatě platí pravý opak: ubytování bývá sjednáno jednorázově na měsíce či roky a tak je nájem nabízen i v inzerátech, přičemž cena se obyčejně uvádí za měsíc. Takový nájem slouží k bydlení, nikoli k rekreaci a nad rámec nezbytných služeb pronajímatel neposkytuje žádné doplňkové služby. Také energie si obvykle zajišťuje nájemce sám a v nemovitosti provádí i běžnou údržbu.