První byty rekonstruovali sami, pak přežili těžkou krizi. Teď prodávají dva týdně a míří na miliardu
Firmu založili Vítězslav Pelc s Aldarem Tsybyktarovem před pěti lety a slušně se rozjela. Letos prodají ke stovce zrekonstruovaných bytů.
Prodeje se zastavily a trh se otřásl. Na dobu po vypuknutí války na Ukrajině a příchodu energetické krize nevzpomíná většina lidí z realitního byznysu dobře. Kritický moment to byl také pro společnost Nova et Vetera, která se zaměřuje na nákup starých bytů, jejich bleskovou a kompletní rekonstrukci a následný prodej. Zakladatelé Vítězslav Pelc a Aldar Tsybyktarov tehdy drželi portfolio bytů za desítky milionů korun, které se před měsíci prodávaly do pár týdnů, a najednou je nikdo nekupoval. Rozpočty byly napjaté a muselo se jednat.
„Prodeje se úplně zastavily,“ vzpomíná dvaatřicetiletý Vítězslav Pelc na dobu, kdy cena vybraných nemovitostí dramaticky rychle poklesla klidně o více než deset procent. „Pro nás to byla nová a obrovská zkušenost,“ doplňuje o měsíc mladší Aldar Tsybyktarov. Měli na výběr dvě varianty: buď čekat, držet byty a doufat, že ceny se rychle zmátoří, nebo zariskovat a na dění na trhu zareagovat úpravou vlastní cenové politiky.
Rozhodli se pro druhou variantu. Ve stěžejním rozhodnutí pro budoucnost teprve pár let staré a ještě stále velmi křehké firmy dali do prodeje celé své tehdejší bytové portfolio, a to klidně s deseti- až patnáctiprocentní slevou. Cílem bylo získat hotovost a rychle naskočit na nové cenové hladiny trhu. A plán vyšel.
„Měli jsme štěstí, že jsme nemuseli jít do vlastních peněz. Prodávali jsme byty za náklad, to znamená často bez marže, ale ukázalo se, že naše flexibilita a schopnost rychle reagovat na změny na trhu je naše velká konkurenční výhoda,“ vzpomíná dnes již s úsměvem Vítězslav Pelc, protože ví, že to rozhodnutí nakonec skutečně přineslo ovoce. V letošním roce Nova et Vetera pošle na trh stovku zrenovovaných bytů a chce dál růst.
Dnes již Vítězslav Pelc s Aldarem Tsybyktarovem mohou vyprávět, jak ve svém byznysu zažili i několik krizí, bylo to ale všechno ve velmi rychlém sledu. Firmu totiž spolužáci z VŠE založili teprve před pěti lety, během covidu. Tehdy se rozhodli vyzkoušet první vlastní realitní projekt. Koupili byt na Malé Straně, na který si museli půjčit od rodin a zadlužit se v bance. Sami si ho zrekonstruovali a následně ho se ziskem prodali.
Nastartujte svou kariéru
Více na CzechCrunch Jobs„Začalo nás to bavit. Jelikož byla ekonomika prvního projektu velmi zajímavá, došlo nám, že bychom to mohli dělat ve větším měřítku,“ vzpomíná Aldar Tsybyktarov, který tehdy pracoval jako manažer Global Real Estate ve společnosti Honeywell. Jeho parťák Vítězslav Pelc zase dělal obchodního ředitele v developerské společnosti. Rychle jim však bylo jasné, že vlastní byznys je přitahuje a je třeba se mu věnovat naplno.
Hned při první rekonstrukci identifikovali hlavní problém celého oboru – neefektivitu. Většinu času lidé, kteří řeší rekonstrukci svého bydlení, tráví čekáním. Čekají na řemeslníky, čekají na materiál, čekají na to, až někdo druhý dokončí svou práci. Standardní rekonstrukce trvá čtyři až šest měsíců. A právě tohle chtěli změnit.
Založili společnost Nova et Vetera (v překladu z latiny „nový a starý“), která kombinuje konzervativní obor realit s technologiemi. Vyvinuli platformu, která řídí celý proces rekonstrukce, propojuje zásobování materiálem, logistiku, koordinaci dodavatelů a projektový management. Výsledkem je, že celá rekonstrukce netrvá půl roku, ale jen 60 dnů.
Podívejte se, jak vypadají byty před rekonstrukcí a po rekonstrukci. Ty pak Nova et Vetera posílá na trh.
Byt v ulici Bronzová po rekonstrukci:
Byt v ulici Bronzová před rekonstrukcí:
„Je to logistické cvičení, které nám dává konkurenční výhodu,“ vysvětluje Pelc. Firma má vlastní sklad v centru Prahy s vybranými materiály, které mají dlouhé dodací lhůty. Běžný stavební materiál pak má u dodavatelů nasmlouvaný tak, aby dorazil přímo na místo stavby, jakmile je potřeba. Platforma najednou řídí desítky projektů a hlídá návaznosti mezi řemeslníky, profesemi a materiálem.
Vše se rychle rozjelo, Pelc s Tsybyktarovem rozšiřovali tým a rostl počet rekonstruovaných bytů. Pak přišla zmíněná krize, která s realitním trhem v Česku pořádně zacloumala. „Díky rychlému rozhodnutí jsme naše portfolio vyprodali a byli jsme zase schopni nakupovat byty za nižší ceny,“ popisuje Pelc. Samotný proces rychlé rekonstrukce a co nejrychlejšího prodeje zůstal stejný.
Cílíme na marži kolem patnácti procent. Když nám to v propočtech vychází, byt kupujeme.
Nova et Vetera se díky tomu dostala do situace, kdy měla na začátku roku 2023 v nabídce několik kompletně zrekonstruovaných bytů napříč Prahou za konkurenceschopné ceny. „Zatímco se tehdy na trhu řešilo, že se byty neprodávají a že developeři nechtějí zlevňovat, aby nerealizovali ztrátu, my jsme měli poměrně silný rok,“ vzpomíná Pelc. Jejich firma byty dál prodávala a tentokrát již znovu i s marží.
Ukázala se tak výhoda, kterou Nova et Vetera má proti tradičním developerům. Ti mají dlouhé cykly, kdy musí své projekty povolit, postavit a následně v určitém časovém okně prodat. Jednotlivé byty, které mladá pražská firma drží napříč celým hlavním městem a několik jich má i v Brně, jsou mnohem likvidnější. Celý proces od vykoupení přes opravu až po prodej navíc v jejím případě trvá maximálně několik měsíců.
Ztrátový projekt nemáme
V letošním roce by Vítězslav Pelc s Aldarem Tsybyktarovem chtěli prodat zhruba stovku bytů, což je meta, od které prý před koncem roku nejsou daleko. Průměrně tak prodávají dva byty týdně a prodejní cena v průměru přesahuje devět milionů korun. To znamená, že celkový obrat v prodejní hodnotě by měl letos přesáhnout 900 milionů korun. A aby to bylo možné, musí Nova et Vetera také dva až tři byty každý týden koupit.
Přestože zejména v krizovém období prodávali bez marže, Vítězslav Pelc říká, že žádný dosud realizovaný projekt nebyl ztrátový. Aktuálně ve firmě řídí přes třicet rekonstrukcí a průměrná doba kompletní realizace činí 56 dnů. Na všem přitom pracuje patnáctičlenný tým, který řeší především obchodní stránku věci a řízení provozu. Na stavební práce a další činnosti související s rekonstrukcemi má firma nasmlouvané dodavatele.
Financování celého projektu stojí na dvou nohách. V rámci úvěrování od UniCredit Bank má Nova et Vetera aktuálně zhruba 200 milionů korun a jedná o dalším navýšení. Dalších 150 milionů poskytuje v rámci dluhového financování fond Orbit Capital. „Do toho reinvestujeme veškeré zisky zpátky do firmy,“ doplňuje Aldar Tsybyktarov.
Stejný jako na začátku zůstává i modus operandi při samotném nákupu bytů. Nova et Vetera hledá byty bez právních vad na otevřeném trhu, tedy především na portálech jako Sreality nebo Bezrealitky. Jakmile nemovitost koupí, nastává závod s časem. „U nás je to hlavně o tom, abychom dokázali všechny byty rekonstruovat v co nejkratší době a přitom dlouhodobě zachovali co nejvyšší kvalitu,“ říká Pelc.
Jelikož díky dlouhodobým vztahům s dodavateli vědí, kolik je bude stát v rámci rekonstrukce jeden metr čtvereční, tak mají ještě před nákupem bytu jasno, na kolik je celý projekt vyjde – a za kolik by ho pak potřebovali ideálně prodat. „U většiny bytů se rekonstrukce vyšplhá přes milion korun, u větších bytů se blíží ke dvěma milionům. Cílíme přitom na marži kolem patnácti procent. Když nám to v propočtech vychází, byt kupujeme,“ doplňuje spoluzakladatel.
Pro byznys model Nova et Vetera prý není žádoucí, aby ceny bytů výrazně rostly. „My chceme, aby ceny byly stabilní, protože ve stejný čas, kdy prodáváme, také nakupujeme, takže se rostoucí ceny projeví na obou stranách,“ říká Aldar Tsybyktarov. Podle něj je ideální stabilní trh s mírným růstem, který navíc kopíruje růst reálných mezd. To v posledních letech neplatilo, a tak se bydlení v čele s nákupem vlastní nemovitosti stalo mnohem méně dostupnou záležitostí.
Poptávka po bytech z dílny Nova et Vetera prý zůstává stabilní. Lidé chtějí bydlet v nových bytech, zároveň, často i s ohledem na vlastní špatné zkušenosti z minulosti, nechtějí rekonstrukci řešit po vlastní ose. Proto firma sídlící na Náměstí Jiřího z Poděbrad plánuje dál růst. Cíle prý ještě pro příští rok nejsou přesně stanovené, ale podle zakladatelů by to mělo být řádově o desítky procent – tedy o desítky prodaných bytů – více.
Jedním z plánu do dalšího roku je také otevření pražského showroomu, který je v přípravě. „Měl by zlepšit zákaznický zážitek a měl by nám pomoci prodávat víc bytů ještě ve fázi rekonstrukce,“ vysvětluje Pelc. Zákazníci by si v něm mohli osahat materiály a prohlédnout si vizualizace, jak jejich budoucí byt bude vypadat. Už teď se Nova et Vetera povedlo pár bytů prodat jen pár dní poté, co je nakoupili, a nový showroom by mohl přinést další takové projekty.
