Pro někoho to může být noční můra. Pro Vítězslava Pelce a Aldara Tsybyktarova se stala z rekonstrukcí starých bytů záliba, kterou nakonec přetavili v zajímavě výdělečný byznys. Postavili startup, který kombinuje technologie se zedníky, elektrikáři, instalatéry – zkrátka všemi, které potřebujete k tomu, abyste ze starého bytu udělali zbrusu nové bydlení. Projekt Nova et Vetera díky tomu dokáže rekonstruovat mnohem rychleji, protože nemusí čekat, než se doveze materiál nebo než budou mít někteří řemeslníci volné kapacity. Jen letos by chtěl zrealizovat přes sto projektů a svou budoucnost vidí také za hranicemi.

V případě Vítězslava Pelce s Aldarem Tsybyktarovem jde vlastně o typický startupový příběh. Sami se ocitli v situaci, v níž spatřili potenciál, jak ji vylepšit. A neváhali. Spolužáci z VŠE před třemi lety koupili byt v samém centru Prahy na Malé Straně, který chtěli zrekonstruovat a vyzkoušet si realizaci vlastního projektu. „Museli jsme si tehdy půjčit od rodin a ještě se hodně zadlužili v bance,“ vzpomíná s úsměvem na první společný projekt devětadvacetiletý Vítězslav Pelc. Ale povedlo se.

Svépomocí se jim podařilo původní byt zmodernizovat a rychle prodat. Zárodek byznysové myšlenky byl na světě. „Začalo nás to bavit. Jelikož byla ekonomika prvního projektu velmi zajímavá, došlo nám, že bychom to mohli dělat ve větším měřítku,“ říká Aldar Tsybyktarov, který je jen o necelý měsíc mladší než jeho kolega. Oba dva tehdy ještě měli plné úvazky. Tsybyktarov působil jako real estate manažer v obří společnosti Honeywell, Pelc zase dělal obchodního ředitele v developerské společnosti.

K nemovitostem navíc měli oba blízko už od školy, kdy v oboru začínali v marketingu. A stejně tak je to táhlo k podnikání. Když nabrali dostatek zkušeností a na prvním projektu si osahali, že to jde, založili startup s názvem Nova et Vetera. To v překladu z latiny znamená „nový a starý“ a vystihuje, co dělají. Český projekt funguje tak, že si vytipuje starý byt, který koupí, následně ho kompletně zrekonstruuje a jako „nový“ ho prodává dál.

Hotovo je za měsíc a půl

Jde o proces, který v ideálním případě trvá třeba jen dva měsíce. A právě to je jedna z hlavních deviz, na níž Vítězslav Pelc a Aldar Tsybyktarov svůj byznys staví. Z vlastní zkušenosti identifikovali, že největším problémem je při rekonstrukcích neefektivita celého procesu. Lidé většinu času tráví tím, že čekají buď na řemeslníky nebo na materiál. A přesně to se rozhodli zakladatelé Nova et Vetera změnit. Jejich název odkazuje také na propojení konzervativního oboru realit a technologií, které ho mohou výrazně posunout.

„Vyvíjíme technologickou platformu, která celý proces rekonstrukce řídí. Propojuje efektivní zásobování materiálem, logistiku, koordinaci dodavatelů a projektový management. Rekonstrukci díky tomu zvládneme zrychlit ze standardních čtyř až šesti měsíců na měsíc a půl,“ vysvětluje Vítězslav Pelc. Od roku 2021 v Nova et Vetera realizovali přes sto bytových projektů a průměrně jim trvaly od bourání až do uvedení bytu do prodeje jen 56 dní. Aldar Tsybyktarov upozorňuje, že data a technologie využívají i při samotném výběru a nákupu bytů.

Foto: Nova et Vetera

Stav bytu před rekonstrukcí, kterou provádí startup Nova et Vetera

Foto: Nova et Vetera

Stav bytu po rekonstrukci, kterou provádí startup Nova et Vetera

Do rekonstrukce jdou jen tehdy, pokud vědí, že o zrenovovaný byt v dané lokalitě bude zájem a dokáží ho tak co nejrychleji a nejvýhodněji prodat. Při hledání, které probíhá na veřejně dostupných a největších tuzemských realitních portálech, Pelc s Tsybyktarovem řeší pochopitelně lokalitu, ale velmi důležité je také dispoziční řešení a možnosti přeměny. „Díváme se hlavně na to, jak se dá byt dispozičně zlepšit,“ říkají. Pokud je totiž byt třeba 2+1, ale na trhu je větší poptávka po 3+kk, Nova et Vetera je v rámci rekonstrukce přebourá a příčky postaví tak, aby zvýšila atraktivitu a praktičnost bytu.

Firma dokáže na základě vlastních dat i dostupných inzerátů vypočítat, jakou může mít daný byt po její přeměně hodnotu. Když má signály, že pokud například ze dvou průchozích pokojů udělá samostatné, tak bude o nemovitost větší zájem, jde do toho. „Rekonstrukce bytu přes naší platformu je v průměru dvaapůlkrát rychlejší a až o 35 procent méně nákladná ve srovnání s tradiční stavební firmou,“ tvrdí Aldar Tsybyktarov, který po VŠE studoval na Oxfordu urbanistický rozvoj. V Honeywellu pak měl na starost strategické plánování a řízení projektů výstavby komerčních nemovitostí včetně kanceláří či výrobních hal.

Právě tyto zkušenosti teď využívá ve vlastním byznysu. Nova et Vetera totiž stojí na silném projektovém řízení staveb. Aby byly co nejefektivnější, má firma v centru Prahy i vlastní sklad s materiály, jež mají obvykle delší dodací lhůtu. Běžný stavební materiál má od dodavatelů nasmlouvaný, aby dorazil přímo na místo určení, jakmile je potřeba. Vlastní sklady dávají Nova et Vetera potřebnou pružnost. Jakmile jsou hrubé práce hotové, ze skladu se okamžitě expedují například podlahy, dlažby, osvětlení, baterie.

Až na výjimky se nemusí na nic čekat, i díky tomu, že se pracuje s několika nadefinovanými standardy, podle kterých se byty rekonstruují. „Všechny projekty řídíme současně. Hlídáme návaznosti řemeslníků, profesí, materiálu. Díky tomu nečekáme ani na lidi, ani na materiál. Je to logistické cvičení, které nám dává konkurenční výhodu,“ říká Pelc. V týmu mají aktuálně na čtyři desítky kolegů. Jsou mezi nimi designéři, architekti, projektoví manažeři i řemeslníci. Další profese, které jsou potřeba, si najímají.

Od loňského roku, kdy se byznys rozjel naplno, realizovala Nova et Vetera přes stovku projektů v Praze a několika dalších krajských městech. Jejich celková prodejní hodnota přesáhla 650 milionů korun a podle zakladatelů patří jejich firma už teď mezi největší dodavatele zrekonstruovaných bytů na českém trhu. Přestože je makroekonomická situace proti předchozím letům méně příznivá, letos by chtěli zakončit rok minimálně se stovkou zrealizovaných projektů. Firma je přitom od začátku zisková, což jí umožňuje reinvestovat desítky milionů korun do svého růstu.

„Ani jeden byt, který jsme zrekonstruovali, nebyl ztrátový,“ říká Tsybyktarov. Na jejich byznys model slyší také investoři v čele s tuzemským růstovým fondem Orbit Capital. Ten v rámci dluhového financování poskytl Nova et Vetera řádově desítky milionů korun, které startup využívá na nákup dalších bytů. Nyní jedná o další dluhové injekci, díky níž by ještě více nakopl svůj růst a otevřel si cesty za hranice.

Za nejlukrativnější trh zakladatelé považují Polsko, kde jsou podobné podmínky a bytový fond je s ohledem na vyšší počet milionových měst, větší. Na trhu sice teď pozorují ochlazení, důsledkem zvýšení úrokových sazeb, přesto se prodej bytů na sekundárním trhu prý nezastavil. „Jen teď prodeje trvají o něco déle a lidé více hledají menší byty, čemuž jsme přizpůsobili naší nabídku bytů“ popisuje dění Vítězslav Pelc. Cena prý zatím klesá jen nepatrně a jeho firmě se i nadále daří byty prodávat v krátkém čase.