Výhodně koupit nemovitost, udělat v ní kosmetické změny nebo ji výrazněji renovovat a pak se ziskem prodat. To je ideální scénář řady lidí a také investiční strategie, která funguje snad od nepaměti. Někdy je její realizace snazší, jindy složitější, třeba když jsou ceny nemovitostí na historických maximech a financování se prodražuje. V Česku se ale v poslední době objevuje řada samozvaných expertů, kteří takzvané flipování realit doporučují jako ideální cestu ke zbohatnutí. Má to ovšem řadu háčků.

O tom, zda neděláte chybu, pokud jste si ještě neflipli nějakou nemovitost, jsme se bavili před časem v našem podcastu Money Maker. Před nákupem a prodejem bytů nebo nemovitostních podílů začala varovat řada zkušených investorů, protože nejde o tak snadnou disciplínu, jak se může zdát. Teď se k nim připojuje také Hendrik Meyer, někdejší dlouholetý šéf portálu Bezrealitky, který nyní řídí jeho mateřskou skupinu European Housing Services (EHS). V komentáři pro CzechCrunch popisuje, kdy flat flipping, jak se říká strategii, která zahrnuje nákup domů či bytů (případně jejich renovaci) a prodej se ziskem v krátkém časovém období, funguje, kdy naopak ne a proč je to celé ještě těžší s podíly.

***

Chtěl bych někdy investovat do nemovitostních podílů? Takovou nabídku bych si pravděpodobně vyslechl, ale pak zdvořile odmítl. Proč? Je to byznys pro velice zkušené a velice trpělivé investory, kteří mají chuť hledat jehlu v kupce sena. Dnes navíc přitahuje sorty „investorů“, se kterými nechcete mít nic společného. A hlavně: bezpečnějších příležitostí, kde se dnes na realitním trhu dají vydělat peníze, je celá řada – jen z nich riziko kouká výrazně víc, než je realitním laikům příjemné.

Mimochodem, podobně rezervovaný jsem k čistokrevnému flippingu nemovitostí. Tedy schématu, kdy koupíte nemovitost, chvilku ji podržíte a následně ji vracíte na trh. Stojím si totiž po celou dobu, co se věnuju realitnímu byznysu, za jednou zásadou. Každý článek realitního procesu musí mít přidanou hodnotu vyvažující peníze, které si vydělá. A jako ji často nemají makléři, kteří získají statisíce z provizí, nemívají ji ani čistokrevní flippeři.

V případě flat flippingu můžete zvýšit tržní hodnotu investováním do nemovitosti, tedy například rekonstrukcí. V takovém případě už se nebavíme o flippingu jako spíše o redevelopmentu nebo „mikrodevelopmentu“. To je mimochodem cesta, kterou dlouhodobě volí právě EHS a z pohledu přidané hodnoty a redukce rizik je z našeho pohledu ideální. Jen potřebuje velké know-how a úsilí, což je – buďme upřímní – v přímém rozporu s tím, co flippeři často hledají.

Proč mluvím o snižování rizika? Protože ani běžný flat flipping, kdy nakládáte s celou nemovitostí, a nikoliv jen s podíly, není jednoduchý. Naopak. Fungovat může v podstatě jen ve dvou nastaveních trhu – buď musíte umět koupit nemovitost pod cenou, například expresním výkupem ve chvíli, kdy se jí majitel potřebuje zbavit, nebo musí být trh extrémně přehřátý, aby se rozdílu v cenách dosáhlo v podstatě jen krátkodobým držením.

I tak platí, že bez schopnosti pracovat s velkým množstvím dat o trhu, bez detailního posouzení stavu nemovitosti, bez schopnosti pracovat se sofistikovanými naceňovacími modely a zároveň trendy pro ten který typ nemovitosti máte velice omezené šance. I zkušený investor, který kupuje konzervativně, může čtyřmi investicemi vydělávat na pátou, která nevyjde podle očekávání, a musí ji místo flipování držet delší dobu.

Flipping je navíc velice náchylný na vznik bublin. A opět – flat flipping, nikoliv ten podílový. U něj to, co teď zmíním, platí násobně víc. Je dobré si připomínat příběh jedné z největších amerických realitních služeb Zillow, která na flipování prodělala miliardy a de facto si zlomila vaz. Její příběh se může stát mementem, že spálit se na flippingu je jednodušší než na něm vydělat. A to se Zillow také řídila daty z trhu a opírala se o týmy analytiků a jejich prediktivní modely.

Jenže vyhrát nad pravidlem krátkodobě zahřátého trhu nedokázala, tak jako to nedokáže nikdo. Služba tak velice rychle začala nakupovat za vyšší cenu, než bylo nutné – a to jen kvůli tomu, že svým byznys modelem vytvořila anomálii, jejíž obětí se sama stala. Její akcie se z toho nevzpamatovaly dodnes.

V případě flipování podílů je situace ještě výrazně rizikovější. Nejsou totiž tolik vázané na vývoj trhu nebo taktiku. U běžného flipování potřebujete růst trhu a pak už řešíte jen míru rizika. U podílů to funguje jinak. Byt je jeden. Ale když ho rozdělíte na podíly, můžete jich mít libovolné množství. Kvantitou de facto určujete nabídku. Kdykoli poptávka stoupne, hodíte do trhu jen další hrst podílů.

V současné podobě to víc než byznys připomíná hazardní hru. Investuje se bezhlavě, aniž by zájemce řešil kvalitu. A co pak s podílem, pokud by náhodou živená poptávka výrazně klesla? Zcela odpadá možnost zvyšovat přidanou hodnotu podílu. Naopak do hry vstupují principy, které už považuji za hranou etiky – zejména častá nutnost psychologického nátlaku pro zajištění rychlé návratnosti.

Kdybych chtěl být zlý, řeknu, že to v lecčems připomíná mánii, jakou jsme viděli například kolem kryptoměn nebo blockchainových NFT produktů. Mánii, která se v podstatě neliší od nákupů sběratelských kartiček s představou, že zrovna v mé sérii bude ta nejcennější, nebo investic do loot boxů v počítačových hrách. Možná proto oslovuje tu samou cílovou skupinu.

I to je jeden z důvodů, proč pro nás v EHS podílový byznys není zajímavý. Pokud se dělá dobře a eticky, je spíše pro trpělivé hráče a připomíná rýžování zlata. Pokud má někdo představu, že se na něm dá rychle zbohatnout, pravděpodobně mu zbyde v lepším případě jen hodně hlušiny.

A co se týče aktuální horečky, lákající drobné investory, k tomu snad jediné: je opravdu naivní myslet si, že pokud je někdo u zdroje, pustí k nákupu podíly, které slibují vysoké zhodnocení. Z mého pohledu se „investujícím laikům“ prodávají většinou už třikrát probrané zbytky.

Abych ale nekončil kriticky. Uvědomuju si, že pro spoustu mladých se jedná o cestu, jak si užít pocit, že jsou spolupodílníky nemovitosti ve chvíli, kdy vyhlídky na vlastní bydlení mají vzdálené. Těm bych vzkázal jediné – pokud chcete vlastnit podíl bytu a věřit, že se jednou zhodnotí, investujte spíš do zavedených fondů nebo do družstva, které za vaše peníze nakoupí investiční byt se záměrem ho pronajímat a vám vyplácet odpovídající část zisku. Jediná nevýhoda je, že informaci o těchto projektech pravděpodobně nenajdete na TikToku a u influencerů, ale budete se muset ptát lidí, kteří tomu skutečně rozumí.