Jsou tři a plní si svůj byznysový sen: práci ve slavné poradenské firmě Kearney pověsili na hřebík a založili si investiční fond, s nímž plánují uspět na developerském trhu, a to nejen v Česku. Začínali s byty na Airbnb, teď rekonstruují činžák v centru Ostravy na moderní byty a chystají stavbu rezidenčních komplexů nedaleko Prahy. Dvěma ještě nebylo třicet, třetí čerstvě oslavil 35. narozeniny a dohromady si říkají Silverline Real Estate.

Přímo naproti populárnímu ostravskému nákupnímu centru Nová Karolina, kousek od centra města a zároveň blízko napojení na dálnici D47 stojí pár ošuntělých činžáků. Největší moravskoslezské město se v posledních letech sice hodně proměnilo, na tento kout podél ulice 28. října ale jako by se zapomnělo. Brzy se to však aspoň zčásti změní – jeden z obytných domů projde rozsáhlou rekonstrukcí a vznikne v něm 18 moderních bytů, v přízemí pak obchody a kanceláře.

Za nenápadným projektem stojí ambiciózní trio mladých investorů a developerů, kteří si domem plní svůj byznysový sen. Nejde ale jen o Ostravu, v okolí Prahy totiž chystají výstavbu několika menších rezidenčních projektů a spřádají řadu dalších plánů. Nepouští se do nich ovšem ve špatné době, když vzhůru letí inflace, cena práce i stavebních materiálů stoupá taktéž a ekonomika se i kvůli ruské agresi na Ukrajině začíná ochlazovat?

„Bytů je a bude v Česku nedostatek ještě řadu let, podle statistik jich tu chybí desítky tisíc. Do toho sem přicházejí Ukrajinci, což vyvolá tlak na růst nájmů a na potřebu dalších nájemních bytů. Nasměrování kapitálu do oblasti rezidenčního developmentu, abychom společně zvládli navýšit nabídku na trhu a tím mírnili nárůst cen, tedy vnímám jako jednu z celospolečenských priorit. A my k tomu můžeme přispět,“ říká Dan Vaško, který firmu Silverline původně založil sám.

Všechno to začalo před lety v Dubaji. Vaško, tehdy ještě ne třicetiletý absolvent ekonomie z VŠE a Univerzity Karlovy, tam pracoval pro malou poradenskou kancelář. Po štacích v ČSOB a Roland Berger, v jejichž pražských kancelářích po vysoké škole působil, byly pro něj Spojené arabské emiráty příležitost, jak nahlédnout do velkého světa: „Byl jsem tam dva roky, pomáhali jsme při fúzích a akvizicích, prověřovali firmy. Byla to cenná byznysová zkušenost.“

Vaško tam ovšem poznal ještě něco – Airbnb. „Protože jsem poměrně hodně cestoval, byt, který jsem měl v Dubaji, jsem ve chvílích, kdy jsem byl pryč, začal krátkodobě pronajímat. A fungovalo to skvěle,“ říká s odstupem sedmi let. Přivedlo ho to na myšlenku zkusit něco podobného v Praze, kam se stejně plánoval vrátit: „A tak jsem po několikaměsíčních přípravách v létě 2015 přiletěl do Prahy na čtyři dny a koupil první čtyři byty. Dodnes vděčím za pomoc kamarádce, která mi s tím na základě plných mocí pomáhala.“

Pandemie na jaře 2020 v podstatě ze dne na den byznys s krátkodobými pronájmy vymazala, jenže Vaško se už předtím poohlížel po něčem jiném. „Ceny bytů hlavně v Praze vystoupaly už v roce 2019 na úrovně, že mi to přestávalo dávat smysl. Poměr jejich roční výnosnosti vůči kupní ceně se snižoval. Začínal jsem vidět větší příležitost v developmentu,“ vypráví Vaško během rozhovoru, který je součástí našeho realitního speciálu Průvodce světem nemovitostí, jehož jsou Silverline Real Estate partnery.

Zároveň to ale všechno dělal po nocích a o víkendech, protože měl zaměstnání, které vyžaduje vysoké pracovní nasazení. Po návratu z Dubaje nastoupil v roce 2016 do pražské pobočky známé konzultační společnosti Kearney jako seniorní analytik, později se ve firmě stal manažerem.

To, že vedle poradenské práce rozvíjí byznys v realitách, zaujalo dva jeho kolegy, kteří podobně jako on toužili vybudovat něco vlastního. A tak postupně začali spolupracovat a pomáhat si. Martin Benroth se k Vaškově firmě, která už tehdy nesla v názvu Silverline, oficiálně připojil předloni, o něco později na palubu naskočil i Vojtěch Brix.

„Postupně jsme začali bytové portfolio rozprodávat, teď už máme jen jeden poslední apartmán na Karlově náměstí. V řeči čísel se podařilo ze dvou milionů, které jsem měl našetřené v roce 2015, udělat zhruba 70 milionů. Jedná se o kombinaci příjmů z kapitálových zhodnocení nemovitostí, krátkodobých pronájmů a zaměstnání,“ dodává Dan Vaško, který je ve volném čase vášnivým sportovcem, rád běhá, běžkuje či jezdí na kole.

Těsně před propuknutím koronavirové epidemie, kdy už Vaško pracoval na transformaci byznysu z krátkodobých pronájmů směrem k developmentu, koupil v Ostravě starý činžák blízko středu města hned u obchodního centra Nová Karolina.

„Začínáme stavět, bude tam 18 bytů a také obchodní prostory. Prodejní cenu počítáme na úrovni 80 milionů korun. Zdražení stavebních materiálů se do toho výrazně promítlo, ale pořád nám to vychází s velmi rozumným ziskem,“ vysvětluje nejmladší, šestadvacetiletý člen týmu Brix, který před Kearney pracoval v PwC a Deloitte.

Dnes už on s Vaškem a Benrothem nejsou jen kolegové, ale i obchodní partneři a spoluzakladatelé, kteří mají jen sami sebe – z Kearney všichni odešli, před rokem Brix, Vaško loni v říjnu a Benroth čerstvě od března. Nově vystupují jako investiční fond Silverline Real Estate, který je plně regulovaný Českou národní bankou a mohou do něj peníze, minimálně milion korun, vložit jen zkušenější (takzvaně kvalifikovaní) investoři. Správcem fondu je investiční společnost Amista, která se mimo jiné stará o investiční fondy finančníkům ze skupiny J&T či Rockaway a pečuje o desítky fondů s objemem aktiv ve výši bezmála 60 miliard korun.

„Jako zakladatelé vkládáme do fondu přes 70 milionů, dále počítáme s vklady našich známých, například bývalých kolegů či klientů. Do konce letošního roku bychom měli rádi ve fondu výrazně přes 100 milionů,“ říká devětadvacetiletý Benroth, který na rozdíl od svých kolegů nevystudoval ekonomku, ale Vysokou školu chemicko-technologickou a několik let působil v prestižním Ústavu organické chemie a biochemie (proslaveném objevy profesora Antonína Holého) v týmu elitního českého vědce Pavla Hobzy.

Byznysová strategie tria mladých developerů má tři směry: první linií jsou činžovní domy v krajských městech, které skýtají šanci na stavební rozšíření třeba formou půdní vestavby, nadstavby nových pater či přístavby ve vnitrobloku. „To je přesně náš ostravský projekt. Další podobné hledáme, něco už máme na stole,“ vysvětluje Vaško.

Druhá investiční cesta je rezidenční development na zelené louce ideálně ve Středočeském kraji v dobré dojezdové vzdálenosti od metropole. „Máme trojici pozemků, na nichž plánujeme stavět rodinné domy a vilky. Nejdál jsme ve Vysokém Újezdu u Berouna, kde jsme těsně před získáním stavebního povolení na tři vily. Rozjíždíme také projekt na jihovýchod od Prahy. Bude tam osm až deset domů,“ doplňuje Brix.

A co v posledních letech tolik populární horské apartmány? „To je ten třetí směr,“ směje se Benroth s tím, že tento segment s kolegy zatím jen prozkoumávají a nic konkrétního nemají: „Je to něco, co nás láká. Zároveň ale tento typ developmentu představuje vyšší rizika průtahů a také je v tomto segmentu vyšší cenová volatilita.“

Když spolu sedíme v kanceláři Silverline v pražském centru HubHub, je na trojici viditelné nadšení – nadšení někoho, kdo se odhodlal pověsit na hřebík solidně placenou práci v prestižní poradenské společnosti a zkouší vybudovat vlastní byznys. Přesto, ta otázka se vkrádá znovu a znovu: Nevstupují do podnikání v developmentu v blbé době? Covid a narušení dodavatelských řetězců vyhnaly inflaci hodně nad 10 procent, hypotéky prudce zdražují, nemovitostní boom z posledních dvou let ochlazuje, do toho ruská invaze na Ukrajinu, která celou situaci jen zhorší a zklidnění na trzích odsune přinejlepším do začátku roku 2023…

„To je všechno pravda, ale když se na realitní trh v Česku podíváte dlouhodobější perspektivou, nemám obavu o jeho atraktivitu v oblasti rezidenčního developmentu. Ano, jak nedávno zmiňoval například Tomáš Vavřík z Domoplanu, developeři si v posledních letech zvykli na velmi nadstandardní marže, ty se nyní mohou normalizovat,“ říká Vaško a dodává: „Deficit developmentu z minulých let je potřeba zaplnit. Je a bude tu velký prostor.“