Český realitní trh prochází překotným vývojem. Po letech dramatického růstu cen dochází ke zpomalování a tu a tam i k mírnému poklesu. Že by ale mělo dojít na masivní propady hodnoty nemovitostí, není pravděpodobné. Jak vysvětluje ve své analýze Martin Benroth, spoluzakladatel investičního fondu Silverline Real Estate, jen v krajských městech vznikl v uplynulé dekádě deficit přes 80 tisíc bytů a jelikož výstavba je a zůstane zdlouhavá, jen tak se ho nepodaří odstranit.

Většinou se hovoří o realitní krizi v souvislosti se situací v Praze, případně v Brně. Jenže jak propočítal Martin Benroth se svými kolegy z developerské společnosti a investičního fondu Silverline Real Estate, ve většině krajských měst je to podobně špatné. Zatímco oproti letům před rokem 2011 se poptávka po bytech výrazně zvýšila, výstavba naopak zpomalila.

***

Česko se pohybuje mezi zeměmi s nejsložitějším stavebním řízením na světě, které může ve větších městech trvat i přes deset let. Limitovaná výstavba pak žene ceny vysokým tempem vzhůru a nutí obyvatele k usazovaní v okolí měst. Smutným důkazem tohoto trendu je vývoj obyvatelstva Středočeského kraje a Prahy – zatímco počet Středočechů vzrostl za posledních 10 let téměř o desetinu, Praha nevyrostla ani o tři procenta. Lidé ale do regionu migrují primárně kvůli práci v hlavním městě, do kterého tak denně dojíždí statisíce lidí z okolí.

V českých městech zkrátka stavíme málo a pomalu – nepříjemný závěr, který už dnes ale nikoho nepřekvapí. Pokusme se přijít na to, kolik bytů je vlastně potřeba stavět, abychom plně uspokojili potřeby obyvatel. Za poptávkou po nových bytech ve městech stojí zejména tři faktory:

• Rostoucí počet obyvatel, kteří se do měst stěhují z regionů a jiných zemí. Růst zasahuje zejména Prahu, Plzeň, Brno a Liberec, některá česká města naopak bojují s odlivem obyvatel – nejvýrazněji Ostrava, ve které každý rok ubyde téměř dva tisíce lidí, což na trh „uvolní“ skoro tisíc bytů.
• Zmenšující se velikost domácností, které při stejném počtu obyvatel vyžadují větší počet bytů. Díky růstu podílu neúplných rodin a jednotlivců v celé zemi tento faktor zvyšuje poptávku po nových bytech ve všech českých městech podobným způsobem.
• Potřeba obnovy stávajícího bytového fondu, která dopadá zejména na města s delší historií – Prahu, Liberec a Karlovy Vary. Měst, která zažila výrazný rozvoj až po roce 1920 jako například Ostrava, Pardubice či Zlín, se potřeba obnovy zatím příliš nedotýká.

Celkově poptávka v krajských městech za poslední dekádu (2012 až 2021) dosáhla 181 tisíc nových bytů, oproti předchozímu desetiletí (2002 až 2011), kdy dosáhla zhruba 106 tisíc bytů. Vzrostla tedy o 71 procent. Téměř polovina poptávky vznikla v Praze, tempem růstu ji ovšem předběhla města v regionech; v Praze vzrostla poptávka oproti předchozí dekádě o 48 procent, v ostatních městech v průměru o 109 procent. Nejsilnější růst poptávky v relativním vyjádření zaznamenala Ostrava.

Foto: Jay Wennington

Bytová krize se dotýká i segmentu nájemního bydlení

Oproti tomu výstavba nových bytů (nabídka) za stejné období poklesla o 12 procent, ze 106 tisíc na 93 tisíc bytů. Výstavba vzrostla pouze v Olomouci a Plzni, v Ústí a Ostravě zůstala obdobná, v ostatních městech se silně propadala. Například v Liberci došlo mezi dekádami k poklesu výstavby o 56 procent, v Hradci Králové o 27 procent. Praha i Brno byly s 12 procent poklesem nabídky na celorepublikovém průměru.

Zatímco v letech 2002 až 2011 byl rozdíl mezi počtem poptávaných a vystavěných bytů minimální, v letech 2012 až 2021 vzrostl na 88 tisíc bytů, což pro místní obyvatele nevyznívá vůbec pozitivně. Hlavní podíl na deficitu má Praha s 44 tisíci byty, tempo výstavby ovšem nestačilo poptávce v žádném z českých krajských měst. Vidíme, že za poslední desetiletí počet dokončených bytů ve všech krajských městech nestačil ani na pokrytí poptávky v samotné Praze, k saturaci celkové poptávky by byla potřebná dvojnásobná výstavba.

V dalších letech lze očekávat mírný pokles poptávky, zejména díky pomaleji klesající velikosti domácností. Rovnovážný stav celkové poptávky v krajských městech je zhruba 120 až 130 tisíc nových bytů za dekádu. Tento objem však stále převyšuje současné tempo výstavby o více než třetinu. Města si navíc do dalších dekád nesou významný bytový deficit.

Nejzásadnější bude další výstavba v Praze, Brně, Plzni, Olomouci a Liberci. Těmto krajským městům v současnosti chybí objem bytů na úrovni 5 až 10 procent jejich celkového bytového fondu, což vyžaduje rychlé řešení výstavby.

Například v Brně by pro vyrovnání současného deficitu mělo být v následujícím desetiletí budováno tři tisíce bytů ročně. Průměrná výstavba tam přitom v posledních 20 letech nedosáhla ani na 1 500 bytů za rok a aktuální vyhlídky s výrazným nárůstem výstavby nepočítají. S ohledem na omezené možnosti vnitřních rozvojových ploch můžeme očekávat rozšíření výstavby za současné územní hranice města, a tedy pokračující tlak na cenu okolních pozemků.