Chcete stavět? Dobře, ale potřebujeme tady školku. Hlavní město přichystalo revoluční dokument, který nastaví spolupráci mezi městem a developery. Investoři by tak nově měli podle určitých pravidel přispívat k tomu, aby v místě nové výstavby vzniklo vše, co tam město ve skutečnosti potřebuje. „Ve smlouvách bude určeno, co konkrétně se za peníze vybuduje. Vždy to musí pomoci danému místu a jeho okolí,“ popisuje pro CzechCrunch náměstek pro územní rozvoj na pražském magistrátě a architekt Petr Hlaváček.

Developeři mohou nově nastavené podmínky splnit různě, podle Petra Hlaváčka v podstatě jakoukoliv hodnotou pro město, která už by nebyla předtím daná předpisy. V potaz se tedy bere jakákoliv občanská a sportovní vybavenost – ovšem jen veřejná, nikoli soukromá –, dále třeba významná náměstí a parky nebo investice do modrozelené infrastruktury. Pod dokumentem jsou kromě Hlaváčka podepsaní také architekti Filip Foglar a Zdeněk Völfl. Pravidla bude ještě schvalovat pražské zastupitelstvo.

O pravidlech pro developery jste mluvil jako o konci arabského trhu. V čem ten arabský trh spočívá?
Každá městská část dodnes měla různý přístup k příspěvkům od investorů. Některé části měly nějaká oficiální pravidla, další postupovaly spíše podle aktuální politické nálady. Občas se domluvily s investory bez větších požadavků, občas měly naopak tendenci požadavky stupňovat a spíše celý proces blokovat. To bylo nevýhodné pro všechny, pro město, městské části i investory. Celkově to zvyšovalo nepředvídatelnost projektů, tedy v důsledku i ceny bytů.

Má to fungovat tak, že si město například řekne o školku a developer ji pak podle zadání postaví? Nebo to bude tak, že developer složí určitou částku a město to pak udělá samo?
Oboje je podle nových pravidel možné. To je předmětem dohody. Většinou si školky staví sami developeři, často jsou totiž součástí bloku. Základky naopak bude spíše stavět město, developer mu často předává pozemek a finance. Obecně nová pravidla umožňují mnoho způsobů plnění. Nejjednodušší je předání financí. Zcela zásadní jsou pro město pozemky pro veřejnou vybavenost, to má mimořádný strategický význam. Dále mohou plnit například formou organizace architektonické soutěže nebo výstavbou parku.

Budou existovat i nějaká pravidla, podle kterých bude s penězi nakládat město? Jak se například určí, že má vzniknout právě škola nebo městské byty?
Ano, peníze určitě nepůjdou na lepší vybavení magistrátu. Ve smlouvách bude určeno, co konkrétně se za peníze postaví, vždy to musí pomoci danému místu a jeho okolí. V každé lokalitě se určí, čeho je aktuálně největší nedostatek, a podle toho se to zavede do projektu ještě před uzavřením dohody. Někde jsou to základní školy, jinde například parky. Co všechno je možné za to vybudovat, pravidla definují.

Změna územního plánu má developery vyjít nejdráž. Nebudou se kvůli penězům schvalovat i takové změny územního plánu, které by jinak neprošly?
Každá změna územního plánu leží na svobodném politickém rozhodnutí zástupců občanů – tedy pražských zastupitelů. Tento materiál má být v prvé řadě pomocným ukazatelem, aby se mohli kvalifikovaně rozhodnout. Požadavků je ale celá řada, například kvalitní urbanismus a přínos změny pro město. Navíc vše musí projít zákonem stanoveným postupem, který řídí nezávislý státní pořizovatel, jenž vše hlídá.

A změna musí obstát i v několikakolovém projednání se všemi orgány státu, které chrání dané veřejné zájmy, to je například ochrana památkových hodnot nebo zemědělské půdy. Není to jen o tom, že se o změnu zažádá a „někdo to podepíše“. Proces schvalování změny obsahuje mimo jiné i veřejné projednání, doporučení dané městské části i rady hlavního města, pak až jde do zastupitelstva. Změny, které by jinak neprošly, neprojdou ani v budoucnu.

Kdo určí, jestli má v místě vzniknout jako protiplnění škola, školka, infrastruktura či městské byty?
Metodika je především návod pro vyjednávání o dohodě. Aktéry jsou starostové a radní městských částí a vedení hlavního města, záleží tedy na nich. Zároveň s touto metodikou ale připravujeme celou řadu doporučujících materiálů, které například stanoví, kolik je reálně potřeba škol a školek, aby pro jednání bylo dostatek podkladů a informací. Je třeba říct, že tomu všemu předchází zpracování urbanistické studie, která říká, jaké domy v lokalitě budou, kde budou náměstí, parky a kde školy.

Vzhledem k tomu, že příspěvky mají jít i na infrastrukturu, slibujete si od toho například to, že se developeři nebudou chtít tolik rozpínat do krajiny, ale budou preferovat stavění tam, kde už potřebná infrastruktura je?
Tento rozdíl je vepsán do samotné DNA naší metodiky, tedy systému dvou tarifů. Zjednodušeně řečeno, pokud už dnes v lokalitě něco stojí, například továrna, často k ní vedou silnice nebo třeba tramvaj. Náklady na infrastrukturu jsou tedy nižší, než když se staví na poli. Investor si tak zjednodušeně stávající budovu může „započítat“ do nižšího tarifu a platí jen za navýšení. Na poli navyšuje „z nuly na sto“, vše jde tedy přes vyšší tarif a platí tedy podstatně více. To motivuje investory k recyklaci území uvnitř města a nerozpínání města do krajiny.

Plnění má být i nadále dobrovolné. Není tedy podobný dokument zbytečný? Proč pravidla nejsou povinná?
Plnění je sice dobrovolné z právního hlediska, je ale podmínkou zastupitelstva pro schválení změny územního plánu. Tedy prakticky nutné je, chce-li někdo změnu územního plánu.

Kromě vybudování školek, městských bytů nebo potřebné infrastruktury může developer přispívat například i skrze architektonickou soutěž. Co všechno se tedy bude počítat?
Započitatelná je v podstatě jakákoliv hodnota předávaná městu nad rámec nezbytných požadavků daných předpisy. Tedy jakákoliv občanská a sportovní vybavenost, co se naopak nepočítá, je například soukromý, komerčně provozovaný sportovní areál. Dále se berou v potaz významná náměstí, celoměstsky významné třídy, parky s pobytovou kvalitou nebo investice do modrozelené infrastruktury. Naopak se nedají započítat investice, bez kterých záměr nemůže vzniknout, například povinné vsakovací plochy dané vyhláškou, obslužné ulice nebo různá zbytková izolační zeleň.

Někteří developeři pravidla vítají, jiní říkají, že se kvůli tomu ještě více zvednou ceny bytů. Máte nějaký plán, aby k tomu druhému nedošlo?
Naše ekonomické analýzy ukazují, že v krátkodobém horizontu se může na jejich ceně projevit zvýšení o maximálně tři procenta. V dlouhodobém horizontu to ale byty zlevňuje. Nejvíce je totiž zdražuje čas a jejich nedostatek. Nová pravidla neobnáší jen příspěvky, je s tím spojená i dohoda nad podobou území. Díky tomu bude výrazně rychlejší i změna územního plánu a územní řízení. A to vcelku o více než pět let.

Když k tomu přidáme mnohem větší předvídatelnost prostředí a trhu, jsou to obrovské úspory na straně financování a v důsledku toho mnohem levnější byty. Bez příspěvků by navíc odpovědné vedení města vůbec nemohlo povolit tolik bytů, kolik se připravuje, nemělo by totiž dostatek prostředků na zajištění dopravní obsluhy a školství.

Dokumenty, které dílčím způsobem pravidla pro developery ovlivňují, už některé městské části mají. Jak to s nimi nyní bude? Ty pražské jim budou nadřazené?
Město jim doporučí je uvést do souladu, nařizovat nic nemůže ani nechce. Je třeba říct, že těch městských částí je pouze deset z 57. Metodika bude u změn územního plánu nepodkročitelné minimum. Nová pravidla města jsou z nich zároveň nejpřísnější a díky většímu právnímu aparátu jsou nejlépe právně zajištěná. Máme informace, že většina z dotyčných městských částí se je chystá převzít, uvidíme.

U kterých projektů městské části už taková pravidla uplatnily?
Všechna jednání na velkých brownfieldech z nových pravidel vychází, i když vchází v platnost až po schválení zastupitelstvem. Z těch menších záměrů jsou již dojednány záměry menšího developmentu na Ruzyni a v Michli. Z velkých území máme potvrzené nákladové nádraží Žižkov, kde se ladí právní otázky.

Inspiraci jste brali ze zahraničí, jak to dělají tam?
Obdobně jako my, jen mají podstatně delší tradici jednání mezi městem a investorem. V podstatě ve všech západních zemích totiž výstavbu nepovolují státní úřady, ale přímo město, jedná s investorem tedy od začátku až do konce. Taky to tam starosta schytá, když se staví špatně nebo když se naopak nestaví a lidi nemají kde bydlet. U nás to schytá taky, ale málokdo ví, že do toho úřadu mluvit ze zákona nesmí. Pouze může říct svůj názor, který může a nemusí být úřadem vyslyšen.

Poslední možnost rozhodnout má právě při změně územního plánu. K tomu mají na západě lépe nastavené lépe rozpočtové určení daní, tedy to, kolik peněz z daní z výstavby konkrétní zástavby obec dostane. Tam to jsou desítky procent, občas dokonce většina. U nás stěží pár procent. České obce tak nemají nic z toho, že se u nich staví, naopak jim to přináší náklady. Bez toho, že to zlepšíme, se z bytové krize nevymaníme.