Nové ekonomické realitě, kdy už všechno jen neroste do nebes a na trhu nejsou k dispozici zdaleka tak levné peníze jako dřív, se musí přizpůsobovat všichni. „To, co jste mohl vydělat před třemi lety, dnes s ohledem na rostoucí úroky nevyděláte,“ uvádí jeden z příkladů Hana Cajthamlová, která ve finanční skupině DRFG zodpovídá za budování a rozvíjení vztahů s bankami. Ty pomáhají miliardami korun financovat její projekty v oblasti developmentu či telekomunikací, kterým se dlouhodobě věnuje.

Před příchodem do DRFG působila Hana Cajthamlová šest let jako korporátní bankéřka pro společnosti ze segmentu velkých korporací v Raiffeisenbank. Tyto zkušenosti nyní využívá v DRFG, kde nastavuje jednotnou strategii pro spolupráci s bankami. „Bankovní financování celé skupiny je okolo 4,5 miliardy korun,“ říká v rozhovoru.

Do skupiny DRFG jste přišla před více než čtyřmi lety z velkého bankovního domu. Byla to pro vás velká změna?
Pro každého, kdo přichází z velké korporace, která je protkána administrativou, nejrůznějšími regulacemi a normami, je přechod do private equity velký skok. Ale chtěla jsem z poměrně úzkého prostředí korporátu vybočit někam, kde člověk není tolik svázaný normami. Asi v každé velké korporaci normy přicházejí seshora, tady je mám možnost i vytvářet. To mě lákalo.

Na starost máte nastavování jednotné bankovní strategie včetně financování jednotlivých projektů v rámci skupiny DRFG. Co to přesně znamená?
DFRG má už jako investiční skupina řadu bankovních i nebankovních aktivit a má opravdu široké vztahy s finančními institucemi. Bylo potřeba, aby je začal někdo korigovat, řídit a komunikovat se všemi bankami jednotnou strategii. To mám na starost já. Zároveň spolupracuji s naší realitní a telekomunikační divizí, které mají své bankovní potřeby, a mým úkolem je sladit naše potřeby s aktuálními možnostmi všech bankovních domů na trhu.

Skupina DRFG historicky vznikla i díky významným emisím dluhopisů. Jak dnes vypadá struktura vašeho financování?
Bankovní financování celé skupiny je okolo 4,5 miliardy korun. To je část portfolia, které servisuji já směrem k bankám. Aktuálně spolupracujeme asi s deseti bankami, nejen v Česku, ale i v zahraničí.

Jakou máte strategii ohledně využívání bankovního financování, dluhopisů a případně dalších zdrojů?
Dluhopisy byly svého času pro spoustu skupin výhodný instrument. Existuje například jedna nejmenovaná investiční skupina, která splatila veškeré své bankovní financování, protože financování formou dluhopisů pro ni bylo daleko přijatelnější. My všechny možnosti i s ohledem na diverzifikaci rádi kombinujeme. Když přijde nový projekt, nejdříve řešíme vlastní prostředky a následně počítáme, kolik budeme potřebovat bankovního dluhu. Jsme v tomto ohledu relativně konzervativní, byť na některé projekty využíváme také dluhopisy.

Loni kvůli zvyšování úrokových sazeb významně zdražilo i financování. Nebude to pro vás komplikace?
Náklady bankovního financování samozřejmě rostou a všem na trhu klesají zisky z jednotlivých projektů. Nebudu říkat, že to není problém, protože to, co jste mohl vydělat před třemi lety, dnes s ohledem na rostoucí úroky nevyděláte. Ale určitě se najdou projekty, které jsou stále velmi dobře výnosné. Pracujeme s mnoha variantními scénáři, ale nikdo přesně neví, jak se bude trh vyvíjet. Všichni jsme nicméně na trhu proto, abychom vydělali, a tudíž kupujeme jen ty projekty, u kterých bude podle našich propočtů generován zisk. Všichni včetně bank se musí smířit, že profitabilita projektů teď obecně není taková jako před zvyšováním sazeb.

Jak se tato situace odráží ve vaší strategii?
S ohledem na náklady na financování se majorita našeho trhu přesunula do eura. Buď to lze udělat transformací existujících korunových obchodů do eur, ale pakliže to nejde, musíte se rozhlížet tam, kde je euro přirozenou měnou. To jsme učinili s ohledem na omezený potenciál českého trhu i my, a proto expandujeme do zahraničí. Výhodou je, že jsme se směrem do zahraničí vydali již mnohem dříve, nasbírali nemálo zkušeností.

Ať už DRFG nebo fondy, které jsme založili, mají rostoucí portfolio nemovitostí v Polsku, kde jsou nájmy denominované v eurech, také financování je v eurech. Primárně se již díváme do zahraničí také v rezidenčních projektech, máme velký projekt v centru Bratislavy a vyhodnocujeme příležitosti na Balkáně, kde jednáme jak o bytových projektech, tak o retailových jednotkách. Také přesun do eura zajistí snížení našich nákladů.

Od některých subjektů slýchám, že banky už nefinancují nemovitostní projekty tak snadno jako dřív. Narážíte také na složitější podmínky?
Změna na trhu logicky vyvolá změnu přístupu i ochotu subjektů vám půjčit. Bude-li cena a zejména přímá regulatorní opatření (LTV, DTI, DSTI) hypoték taková, jaká je, může si ji dovolit jen omezené množství lidí. Proto i ochota bankovních institucí financovat takové projekty bude omezená.

Je to nicméně projekt od projektu, protože existuje pořád velká sorta lidí, kteří mají peníze a jsou ochotni si koupit nemovitost v luxusnějším segmentu, takže menší, butikovější projekty v Praze jsou stále bankou financovatelné. Platí to do velké míry také o projektech ve městech, které nejsou až tak saturovány nabídkou, poptávka je pořád velká a dá se předpokládat, že tam metr čtvereční nebude stát 150 tisíc korun.

Ale obecně ano – platí, že všechny banky zpřísňují podmínky, za kterých jsou ochotny bankovní financování takovým projektům poskytnout. Schopnost se financovat bankami je tak dnes něco jako určitý lakmusový papírek stability dané firmy.

Dopadá to nějak i na plánovanou výnosnost fondů, které jste v minulosti založili?
Czech Real Estate Investment Fund (CREIF) dosud vykazoval výnosnost přes šest procent a takové výsledky očekáváme i v budoucích letech. Musíme ale samozřejmě na dění na trhu reagovat. Prostor je zejména ve facility managementu. Ke zvýšení nájemního výnosu přispěla i inflace, protože nájem se indexuje od nuly do 100 procent. Je to zcela individuální u každého jednoho nájemníka, u každého jednoho domu, a samozřejmě ne všechny úvěry končí právě v době, kdy jsou sazby nejvyšší. Aktivně pracujeme také se změnou korunového nájmu na eurový. Všechny tyto efekty přispívají k lepší výnosnosti projektu v daném portfoliu.

Euro zmiňujete často. Bylo by pro vás výhodnější fungovat jen v eurech?
Ano i ne. Je to už dnes rozhodně standard trhu, který je díky euru lépe bankovatelný pro zahraniční investory. Když máte eurový nájem a celkovou eurovou valuaci subjektu, tak zahraniční investor neřeší žádné kurzové riziko. Současně je levnější bankovní financování. Malé negativum je proti tomu nižší zhodnocení formou indexace, protože inflace je v eurozóně nižší než u nás. Pro každý jeden projekt vybíráme tak, aby bylo financování co nejvýhodnější. Nelze dopředu říct, jestli bude výhodnější koruna, nebo euro, ale obecně platí, že eurové financování je vzhledem k úrokovým nákladům levnější.

V posledních letech se rozkračujete do zahraničí, jdete do rezidenčních nemovitostí i retailových parků. Je nějaká oblast, na kterou se teď soustředíte?
Důležitá je diverzifikace, ale je to trh od trhu. Pakliže jsme spatřovali před časem velkou přidanou hodnotu v bytech v České republice, kvůli změně tržního prostředí to aktuálně nemusí být tak výnosné projekty, jak se mohlo zdát. Naopak poptávka po logistice, byť menšího rázu, je v České republice pořád vysoká a jde o stále velmi výnosné projekty.

Například na Slovensku se blížíme do stavu, kdy trh logistiky je pokryt, protože tam velcí hráči už vstoupili velkými kapacitami. Poptávka po bytech v Bratislavě však stále enormně převyšuje nabídku. Vždy se tedy díváme na poptávku a volnou kapacitu na daném trhu. Nesoustředíme se jen na jednu oblast, ale míříme do segmentů, které jsou v dané zemi nedostatkové.

Jak vidíte budoucnost nemovitostního trhu? S jakými výhledy pracujete?
Ekonomové často mluví o takzvané bublině, která má splasknout. Ale protože se nezaměřujeme na přeprodej starých bytových projektů, sledujeme jen cenu novostaveb – a cena novostaveb podle nás určitě nebude ve střednědobém a dlouhodobém horizontu klesat. Možná bude chvíli stagnovat, ale nepůjde dolů. Současně nepůjdou dolů ani ceny pozemků a ceny stavebních materiálů se zastabilizovaly, takže očekáváme, že se současná cenová hladina udrží.

Zároveň aktivně pracujeme a snažíme se zhodnotit naše starší portfolio retailových parků, kde víme, že se cena bude odvíjet i podle toho, jak bude v souladu s parametry ESG, proto u nich budeme budovat fotovoltaické elektrárny či elektronabíječky.

DRFG historicky vydalo dluhopisy za několik miliard korun a svůj provoz z nich zčásti financuje dodnes. Pracujete zároveň s vysokým zadlužením přes 90 procent. Je to zdravé nastavení?
My jsme na rozdíl od konkurence nikdy neměli velmi levné institucionální dluhopisy, které by pro nás v současnosti představovaly problém. Máme zadlužení, které je na investiční skupinu poměrně normální, zároveň nám v žádném roce nematuruje majorita našich dluhopisů, takže ani tento potenciální problém neřešíme. Jelikož máme stabilní výnosnost, důvěru subjektů, kteří nám chtějí půjčovat, a to jak bankovních subjektů, tak držitelů našich dluhopisů, daří se nám dluh stabilizovat. Řada jiných firem nabrala ve velmi dobrých dobách vysoké množství dluhu, který jim jednorázově maturoval. To není náš příklad. Dlouhodobým cílem je ale dluh postupně dluh snižovat.

Když jste říkala, že bankovní financování je zhruba 4,5 miliardy korun, je to objemem srovnatelné s dluhopisy?
Bude to zhruba nastejno v bankovním financování a dluhopisech. Každopádně jsem mluvila o dluhu, který je v současnosti načerpán, ne o dluhu, který je bankami komitován. Bavíme-li se o developerském financování, pak nám banka může například garantovat jednu miliardu, ale jsme-li na začátku, vyčerpali jsme teprve třeba 100 milionů korun. To znamená, že ten příslib bankovního financování je vyšší, než je hodnota dluhopisů. Zároveň do toho také vstupuje vlastní kapitál společnosti. Tedy dluhopisové financování je u nás jedním ze způsobů externího financování, nikoliv výhradním a ani dominantním.

Platí, že chcete vlastní kapitál navyšovat, abyste snížili zadlužení celé skupiny?
To platí, a chceme proto generovat vyšší zisk. Ještě více se soustředíme na ziskovost každého projektu a aktivní správu již nakoupených aktiv v našich portfoliích. Našim věřitelům jsme již distribuovali naše předběžná očekávání ohledně výsledků za loňský rok. Veřejně je teprve budeme oznamovat, ale za mě to nebude vůbec špatné s ohledem na to, jak složitý rok to byl.