I díky studiím na Cambridge na začátku 90. let měl před sebou Dušan Kunovský nalajnovanou kariéru právníka. Pak se ale zhlédl v realitách a začal kolem nich stavět vlastní společnost Central Group. Z ní během třiceti let vybudoval největšího rezidenčního developera v Česku, který aktuálně stojí za čtvrtinou všech připravovaných bytů v Praze a zisky počítá v miliardách. Jelikož je Kunovský stále jediným vlastníkem Central Group, patří také k nejbohatším Čechům.

Co mu v realitách vydělalo první peníze? Proč rostou ceny bytů a co na jejich výstavbě nejvíce trvá? A proč kroutí hlavou nad tím, na co všechno v Praze dohlížejí památkáři? Přinášíme výběr toho nejzajímavějšího, co padlo v podcastu Money Maker s Dušanem Kunovským, na který se můžete podívat níže a najdete ho také ve všech podcastových aplikacích.

Absurdní povolovací procesy

Všechno je komplikovanější přemírou byrokracie a přeregulace. Trh se zásadním způsobem vyvinul a zkomplikoval. Přiznám se, že dnes bych si netroufl tento byznys zakládat, ani do něj vstupovat. Za posledních deset let se z developmentu stal vůbec nejdlouhodobější byznys, co si člověk dokáže představit. Na stavební povolení na běžný bytový dům v Praze často čekáme deset a více let. Vlastní rok a půl nebo dva roky, co se staví a prodává, tedy kdy to i lidé vidí a vnímají, to je jen taková třešnička na dortu. Ale předtím je nad tím deset let práce.

Někdy čekáme i patnáct let. Nedávno se nám něco podařilo schválit za sedm let, to jsme otevírali šampaňské a skoro udělali ohňostroj. Míra nefunkčnosti povolovacího procesu je obrovská. Impotence, do které se dostal celý schvalovací proces, jakožto důležitá součást pro ekonomiku, je absolutně absurdní.

Praha se chrání až moc

Praha je svou historií a svojí nádherou do určité míry specifická, v tom se asi nedá ani s Varšavou, ani s Bratislavou srovnat. Je to dané i relativně striktní ochranou historického jádra a jeho bezprostředního okolí, ale pravda je taková, že široká ochranná zóna v rámci Pražské památkové rezervace je tak obrovská, že v podstatě zahrnuje více než polovinu aktivní Prahy, kde vzniká nějaký ekonomický život. Samozřejmě chraňme historickou Prahu a její bezprostřední okolí, ale proč v nějakých okrajovějších nebo dobře dostupných částech nevzniká unikátní a třeba i vyšší výstavba? Proč je s tím, proboha, v Praze takový problém? To úplně nechápu.

Památkáři a UNESCO v podstatě chrání nikoliv jen historické centrum Prahy, ale i výhledové horizonty. Když si představíte, kam až vidíte z rampy Pražského hradu, tak je fakticky vše chráněné. A jelikož vidíte prakticky všude, je to složité. Ale role památkářů v Praze je rozhodně nezastupitelná. Praha je unikátní a ochranu si zasluhuje, akorát je třeba vnímat, že ochranné pásmo je obrovské a bez vyšších staveb se do budoucna stejně dříve nebo později neobejdeme, protože nebude kde stavět, pokud se nemáme rozrůstat i v rámci Středočeského kraje a zastavět nakonec úplně všechno.

Foto: Tomáš Svoboda / CzechCrunch

Dušan Kunovský, zakladatel Central Group

Výška jako červený hadr

Výška je v Praze jako velký červený hard. Setkali jsme se s tím ve dvou našich projektech. Přestože mám rád výškové stavby a mám rád unikátní architekturu, která město obohatí, tak to rozhodně není tak, že každý barák musí být architektonický unikát. Musí ale vznikat nějaké eye catchers, aby to bylo prostě zajímavé a aby to nebylo všechno jenom fádně zprůměrované. A je pravda, že prosadit v Praze něco architektonicky unikátního, to je červený hadr. A vůbec nejčervenější hadr je, když by to mělo jít trošku do výšky.

Skoro zničený projekt Evy Jiřičné

Opět to bohužel narazilo na UNESCO. Dokonce kvůli tomu projektu UNESCO pohrozilo, že by tím byl ohrožen zápis Prahy do jeho seznamu. Projekt se šest let přepracovával, optimalizoval a teď byl čerstvě představen, kdy ze tří věží zůstala jedna věž, a to v dominantním místě, kde byla dřívější telekomunikační věž. Je to unikátní stavba, Eva Jiřičná jí říká rozvlněná věž. Věřím, že je to architektonický unikát, takže je dobře, že alespoň část projektu se zachránila.

Nakonec se podařilo domluvit – a chci poděkovat i památkářům, protože jednu dobu se jednalo o tom, zda tam vůbec může vzniknout nějaká trochu vyšší stavba –, že stavba je do výšky dřívější telekomunikační věže, tedy 80 metrů. Je správné a logické, kdy památkáři uznali, že v tom místě jsou lidé z Prahy zvyklí na nějakou výškovou dominantu. Nefunkční telekomunikační věž, která nebyla jakkoliv využitelná a přestavitelná, nahradí nová unikátní stavba, která bude sloužit tomu účelu, který je v Praze v současnosti nejnaléhavější, což je pro bydlení.

Bydlení v Praze jako výsada

Hlavní důvod je, že bytů vzniká málo. Kdyby na trhu vznikalo více bytů, tak se více potkává nabídka s poptávkou, a to by vliv na cenu bezesporu také mělo. Ale není to jen růst cen bytů jako takových. Teď, dejme tomu, dva roky stagnovala, ale v mezičase roste o deset procent ročně i nájem. Trh v Praze i v dalších velkých městech má růstové trendy, ale musím k tomu říct, že to není přeci tak, že úplně každý by měl mít ústavní pravo vlastnit byt v Praze nebo bydlet v Praze. Jsou jiné možnosti, příležitosti, takže bydlet v Praze je do určité míry výsada. To se nedá nic dělat. Je to všude, ať se podíváme na západ od našich hranic – atraktivní velká města jsou tahákem pro lidi z regionů. Trpí tím všechna města, některá více, některá méně.