Regiony budou v příštích deseti letech na vzestupu, domnívá se olomoucký podnikatel Richard Morávek. Založil developerskou a investiční společnost Redstone, se kterou ve své domovské Olomouci buduje projekty, ke kterým si zve velikány světové architektury. A tak se na Moravě staví podle londýnského architekta Roberta Bishopa, v Pardubicích, kam Redstone také zamířil, zase podle Chapmana Taylora. A vzhledem k tomu, že i Češi jsou světoví, developer dělá na projektech například s domácími studii A8000 nebo Perspektiv.

„Covid ukázal na zranitelnost velkých měst. Lidé se budou čím dál častěji stěhovat do regionů a ty si rozhodně zaslouží kvalitní architekturu i kvalitní veřejný prostor. Roli v tom sehrají i vysokorychlostní trati,“ věří Morávek.

Jeho byznys stojí na třech nohách. Jsou to investice, výstavba a realitní činnost. Některé projekty Redstone prodá, jiné drží a podniká v nich. „Pro projekty využíváme dluhopisové financování, protože development je běh na dlouhou trať. Uvažujeme tak, že když uděláme dobře koncept, místo se stane novou destinací, která může fungovat v symbióze se svým okolím a přispět ke kvalitě celého okolí,“ říká v rozhovoru pro CzechCrunch Morávek.

Projekty máte především v Olomouci, je výhoda stavět tam, kde to dobře znáte?
Občas to naopak může být i nevýhoda. Zvlášť když v tom městě žijete, protože úřady se na vás dívají trochu přísněji. Pro město a pro samotné projekty je to ale výhoda. Pracujeme v prostředí, které důvěrně známe, takže se snažíme projekty dělat jednotlivým místům na míru. Navíc jsme lokální patrioti, jsme hrdí na město, ve kterém žijeme. A to je skutečně obrovská výhoda.

Takže nechcete opustit regionální cestu, kterou jste se vydali?
Určitě nechceme zůstat jen v Olomouci, byť je spolu s Pardubicemi naší hlavní doménou. Nevylučuji, že budeme stavět i jinde, co se ale zahraničí týče, takové ambice nemáme. Máme v zahraničí jednu aktivitu a expanzi neplánujeme.

Proč ne?
Pracujeme v poměrně malém týmu a nechtěl bych, aby se firma rozkročila příliš. Obával bych se, že bychom pak nebyli schopní vše dokonale promýšlet tak, jako to děláme nyní. Rád bych zůstal v obraze a s jednotlivými projekty v denním kontaktu.

Proč jste z Olomouce vykročili právě do Pardubic?
Je to dílem náhody a snad i osudu. Když ta příležitost přišla, vyhodnotili jsme ji a zjistili, že dává smysl. To je ta náhoda. Osud je to proto, že z Pardubic pocházel i můj děda, mám tam tedy rodinné kořeny. Nějakou záhadou jsem se tam ocitl u hlavního nádraží, kde byl brownfield. A to je naše specializace. Nakonec jsme tam zakotvili. Pardubice jsou téměř stotisícové město, které má univerzitu i neuvěřitelně skvělou dopravní dostupnost do hlavního města. Vlakem to trvá asi padesát minut, což je mnohdy rychlejší než dojíždění ze satelitu za Prahou. Pokud se dotáhnou vysokorychlostní trati, pak to bude dokonce pod čtyřicet minut. Pardubice mají velkou budoucnost a perspektivu. Je tam také poměrně zajímavý průmysl a v neposlední řadě – a to je velmi důležité – je to město, které je na chvostu se saturací retailových ploch na metr čtvereční a obyvatele. To všechno rozhodlo.

V Pardubicích budujete nákupní a zábavní centrum. O co přesně jde?
Galerie Pernerka je objekt, ve kterém bude hotel, kongresový sál, obchodní i administrativní část a část volnočasových aktivit a zábavy. Na spolupráci jsme se dohodli se společností Marriott a její značkou AC Hotels, což znamená posun pro hotelový byznys v Pardubicích, kde dnes žádný zahraniční řetězec nepůsobí. Nyní pracujeme na stavebním povolení, a když to půjde dobře, chtěli bychom ještě letos začít stavět. Součástí první etapy je i projekt revitalizace parku v sousedství. Ve druhé a třetí etapě plánujeme asi dvě stovky bytů a jednu administrativní budovu. Koncepčním a designovým architektem je globální studio Chapman Taylor, které má kanceláře tady v Praze.

Můžete říct, co přesně máte tou zábavou na mysli?
S kolegy jsme například vyrazili do Španělska, kde jsme navštívili obchodní a společenská centra, která jsou z hlediska zábavy o kus dál než Česko. Byli jsme v Zaragoze, v Seville i v Madridu. Nebojí se některých konceptů, které by v Česku asi nebylo jednoduché prosadit. Objevili jsme tam třeba velké zábavní centrum pro děti a dospělé dohromady, kde máte únikové hry, velké bowlingové centrum, jump arénu i dětské centrum pro ty nejmenší. Je tam i gastronomická část včetně narozeninové místnosti. Je to jeden velký zábavní komplex, kde to žije. V Madridu jsem dokonce viděl sjezdovku, podobně jako v Dubaji, což ale nepovažuju za relevantní projekt pro Česko. Jsou každopádně odvážnější. Často je potřeba jít proti proudu a dělat to jinak. To je jediná šance, jak se můžete posunout. Vhodnou náplň nyní do Pardubic hledáme, kolegové byli také na veletrhu v Cannes, kde byla velká zábavní část, ale na to je ještě čas. Určitě ale přijdeme s něčím zajímavým. Nejen v Pardubicích, ale i v rozšířené Galerii Šantovka.

Na svých stránkách uvádíte, že vaší specializací je průnik mezi investiční, developerskou a realitní činností. Co všechno tedy děláte?
Je to takový kruh. Některé projekty, které postavíme, pak i sami spravujeme, některé necháme jít dál. Pro projekty využíváme dluhopisové financování, protože development je běh na dlouhou trať. Uvažujeme tak, že když uděláme dobře koncept, místo se stane novou destinací, která může fungovat v symbióze se svým okolím a přispět tak ke kvalitě lokality.

Kolik z projektů, které jste vybudovali, nyní spravujete?
V současnosti jsou to dva. Kancelářská budova Envelopa Office Center, což je první administrativní budova standardu A v Olomouci, kterou jsme kolaudovali na podzim 2021. Pak je to Galerie Šantovka, která letos oslaví deset let od svého otevření.

Proč zrovna tyto?
Jsou to projekty, ke kterým máme hlubší vztah. U některých zase dává mnohem větší smysl, že se o ně bude starat někdo jiný. V případě Šantovky nyní chystáme její rozšíření. Než vypukl covid, začali jsme projekt upravovat, teď jsme ve finále. Počítáme tam s výrazně menším množstvím obchodních ploch a s větším množstvím ploch zábavních. Zároveň tam plánujeme i kanceláře a byty a také hotel s multifunkčním kongresovým sálem. Na konceptu pracoval londýnský architekt Robert Bishop, který je spoluautorem Šantovky. Pracujeme zároveň i s koncepčními a projekčními architekty z Česka. Například se studiem Obermeyer Helika, s ateliérem A8000, Studiem acht.

Dřív se developeři slavnými architekty chlubili, dnes už s nimi spolupracuje skoro každý. Platí, že to je pořád ještě bonus?
Máte pravdu, když jsme dřív ke koncepci zvali zahraniční architekty, bylo to něco navíc, postupně se to ale stalo téměř standardem. Pořád ale podle mě platí, že zvát velká zahraniční jména do regionů bonus je.

Dbáte ale i v tomto případě na regionální působnost a zvete si architekty z lokality?
Samozřejmě že i v regionech jsou skvělí architekti a my se snažíme je k projektům přizvat. Bohužel na velký multifunkční objekt, jako je rozšíření Šantovky nebo jako je Galerie Pernerka, skoro nezbytně nutně potřebujete zahraničního architekta, který má s podobnými projekty dlouholeté zkušenosti. Skoro vždy ale zveme lokální studio, když pracujeme na velké rozvojové části města. V takovém případě je architektů vždycky víc, aby nová čtvrť nebyla fádní a každý tam vtiskl svůj rukopis. Třeba na Envelopě dělal Václav Hlaváček ze Studia acht, přes silnici připravujeme velký projekt moderních kolejí západoevropského střihu, jejichž koncept připravil Robert Bishop, na dokumentaci pro vyřízení potřebných povolení a na designování jsme spolupracovali se studiem Perspektiv, což je velmi progresivní pražský ateliér.

Projekty máte i v Praze, moc se tam ale nehrnete, proč?
Praha je Praha. Má spoustu velkých hráčů, spoustu velkých rozvojových území. Prostě se chceme soustředit na regiony.

Je to výhodnější?
Pozemky hrají samozřejmě v kalkulaci roli, to bezpochyby. Z hlediska nákladů je to ale podobné. Stavební náklady máme stejné, projektové náklady jakbysmet, týmy stojí plus minus také stejně. Když pominu akvizici toho území, jsme na tom velmi podobně. V Praze se prodává dráž a o to musíte být efektivnější.

Berete si architekta ke každému svému projektu a děláte soutěže?
Ano, s architekty děláme vždycky. Většinou vypíšeme záměr, pozveme víc architektů a vybereme podle nás nejlepší řešení. Takhle jsme dělali soutěž na nádhernou rezidenční lokalitu v Olomouci, v Kašparově ulici a vyhrálo to studio Víta Másla CMC Architects. Snažíme se architekty střídat.

Potřebují regiony světovou architekturu?
Proč by ne? Podle mě přichází období – nebo dokonce i celá dekáda – regionů. Covid ukázal na zranitelnost velkých měst. Lidé se budou čím dál častěji stěhovat právě do regionů a ty si rozhodně zaslouží kvalitní architekturu i kvalitní veřejný prostor. Roli v tom sehrají i ty vysokorychlostní trati.

Sázíte na udržitelnost. I to je podobné jako s architekty. Různá opatření jsou dnes standardem. Snažíte se přicházet s něčím novým?
Záleží vždy na konkrétním projektu. Ale už jen fakt, že stavíme na brownfieldech, je svým způsobem udržitelný. Odstraňujeme ekologickou zátěž a dáváme nový život mrtvým částem měst. Pak jsou různá individuální řešení. Třeba v rámci Šantovky jsme obnovili slepé koryto Mlýnského potoka. Střecha Šantovky má zelené zahrady, kde jsou včelíny a také fotovoltaika, kterou se chystáme doplnit na původní budovu. Pracujeme s materiály a zaměřujeme se i na samotný provoz budov. Když jsme před mnoha lety připravovali rezidenční lokalitu Šantovka Living, šli jsme do vytápění pomocí geotermálních vrtů, což bylo v té době proti proudu, dnes se to ukázalo jako dobré řešení. Byť je to na začátku trochu dražší, na konci to pro uživatele bytů znamená významné úspory na provozních nákladech.

Je po udržitelnosti dnes poptávka?
Čím dál tím víc. Jeden z důvodů, díky kterému je třeba projekt Šantovky Living úspěšný, je právě udržitelnost, způsob vytápění a chlazení.

V Olomouci stavíte také projekt Nová Velkomoravská, který má 171 tisíc metrů čtverečních. Co všechno by zde mělo vzniknout?
To je právě příklad celé nové čtvrti. Když plánujete lokalitu této velikosti, musíte přemýšlet dlouhodobě a maximálně flexibilně, protože ji stavíte klidně i patnáct let. Nevíte přitom, jaké budou trendy, po čem bude poptávka na trhu. Snažíme se projekty budovat tak, aby se tam lidem dobře žilo. A tahle lokalita bude určitě majoritně určená pro bydlení. Budou tam ale samozřejmě také volnočasové aktivity, park, zapojíme do lokality řeku, která tudy teče, počítáme s občanskou vybaveností, tedy se školkou, snad i školou. A vzniknou zde i kanceláře.

Jak to vypadá s multifunkční halou, kterou jste nabídli městu postavit?
Jde o velmi dobře dostupnou lokalitu na brownfieldu a multifunkční hala by tam mohla fungovat jako základní stavební kámen. Máme dojem, že to město zaujalo. V současné době Olomouc zvažuje tři varianty. Jednou je rekonstrukce stávajícího zimního stadionu. Druhá varianta je spolupráce s námi, kdy po městu chceme nějaký finanční příspěvek na nějakou dobu a my pak halu postavíme na svoje náklady, budeme ji udržovat i provozovat. Třetí varianta je stavba na zelené louce. Jednání běží a do léta snad bude rozhodnuto.