Situace na domácím rezidenčním trhu zažívá jedno bezprecedentní období za druhým. Po příchodu pandemie se zastavil celý svět, což se na chvíli odrazilo i na utlumení poptávky v realitním segmentu, následovalo však období překotného utrácení, které podpořily dostupné hypotéky a potřeba uložit peníze do bezpečných aktiv. Jenže po minulém roce, který by se dal v mnoha ohledech označit za manický, nastal kvůli celospolečenské nejistotě a vysokým hypotečním úvěrům výrazný útlum. Předních českých rezidenčních developerů jsme se zeptali, jak současnou situaci hodnotí a jaký očekávají vývoj.

Ze statistik České bankovní asociace (ČBA) Hypomonitor vyplynulo, že sazby hypoték v říjnu stouply na 5,86 procenta – patří tak k nejvyšším za posledních 20 let. Co se poskytnutých hypotečních úvěrů týče, došlo k meziročnímu propadu o 82 procent. Hypotéku si totiž nyní může dovolit skutečně jen málokdo, což se v posledních měsících propisuje do poptávky po nemovitostech ke koupi. Faktorům, které ovlivňují současné dění na českém realitním trhu, se bude podrobně věnovat jeden z panelů investiční konference Money Maker, která se uskuteční 29. listopadu.

„Z analýzy trhu vidíme, že ve třetím čtvrtletí prodeje spadly meziročně o více než polovinu. Podobný trend zaznamenáváme i v našich prodejních výsledcích, přestože od září evidujeme mírné oživení ve srovnání s letními prázdninovými měsíci,“ uvádí za společnost Skanska Residential její tisková mluvčí Renata Vildomcová.

„Prodeje nových bytů meziročně výrazně poklesly – jde ale o srovnání s prodejně rekordním rokem. Pokud bychom srovnávali s běžnými roky, je pokles „jen“ cca o třetinu,“ doplňuje hlavní analytik developerské společnosti Central Group Ondřej Šťastný. O mírném poklesu poptávky hovoří i Marek Padevět, ředitel rezidenčních projektů PSN, a stejně tak i předseda představenstva společnosti Trigema Marcel Soural, který na konferenci Money Maker vystoupí společně s Omarem Koleilatem, spoluzakladatelem skupiny Crestyl.

Všichni dotazovaní developeři se ale shodují na tom, že zájem o nemovitosti stále přetrvává, jen jsou klienti vzhledem k nedostupným hypotékám nuceni svou poptávku odkládat do doby, kdy se situace opět stabilizuje. „Očekáváme oživení ve dvou vlnách – mírnější na jaře 2023, po překonání zimního období, a zásadní oživení při návratu úrokových sazeb hypoték k úrovni okolo tří procent,“ dodává Šťastný. Analytici hypotečního trhu nicméně podotýkají, že k takovému poklesu sazeb dojde až v dlouhodobějším časovém horizontu.

Zároveň developeři shodně poukazují na to, že lidé se vzhledem k rostoucím energetickým nákladům stále více zaměřují na nízkoenergetické projekty. Zájemci o koupi nemovitosti si více než kdy jindy začínají uvědomovat přidanou hodnotu udržitelných staveb, kladou tak důraz především na technologie, jako jsou fotovoltaika, tepelná čerpadla, řízené větrání či práce s šedou vodou a podobně.

Starší nemovitosti v problémech

„Zcela jednoznačně se zvyšuje zájem o hospodárné bydlení, a to nejen v důsledku eskalací cen energií posledních měsíců. Příkladem může být energeticky hospodárný a technologicky vyspělý projekt Modřanský cukrovar, kde jsme letos na jaře ještě před zahájením stavby dosáhli více než padesátiprocentní předprodanosti,“ uvádí Vildomcová.

Rostoucí požadavky na kvalitu tak povedou ke korekci cen starších bytů, které nesplňují parametry pro současné bydlení. Tím bude narůstat cenový rozdíl mezi starými a novými byty. Ten by mohl podle Šťastného stoupnout zhruba na 25 až 30 procent. Soural vyčísluje, že na trhu se staršími byty v Praze již v absolutních číslech došlo k poklesu o téměř půl milionu korun.

„Dojde k větší diverzifikaci trhu, úspěch budou mít kvalitní projekty v dobrých lokalitách. U projektů, kde cena neodpovídala jejich pozici na trhu, může dojít i k doprodeji za snížené ceny. A ve střednědobém horizontu také uvidíme, jakým způsobem se do cen promítne snížení uhlíkové stopy projektů, kterého podle nové legislativy musíme docílit do roku 2030,“ doplňuje ředitel společnosti Sekyra Group Leoš Anderle.

Podle Padevěta se mohou objevit také větší rozdíly mezi regiony a typy nemovitostí. Například u rekreačních objektů lze už nyní pozorovat, že se jich na trhu objevuje čím dál více. Po pandemii se totiž opět rozproudily cesty do zahraničí, o chalupy a chaty na území Česka tak není takový zájem, jako tomu bylo v uplynulých letech. Regionální ceny rekreačních nemovitostí proto budou pravděpodobně klesat.

Pro plošné snížení cen na primárním trhu však není prostor. Zejména kvůli velkému zdražování vstupů, energií a stavebních materiálů a dlouhodobě nedostatečnému povolování bytů k výstavbě v kombinaci se stále vysokou poptávkou a kvůli limitované nabídce. „Současnou nabídku navíc ohrožuje i skutečnost, že developeři se mohou kvůli snížené poptávce rozhodnout, že realizaci svých projektů odloží na jistější období,“ vysvětluje Soural.

Méně bytů do prodeje a dorovnávání úrokových sazeb

Z dotazovaných developerů však zatím podobnou strategii plánují jen v Central Group. A to jen za předpokladu, že by měl trh stagnovat delší dobu a poklesy prodejů by měly pokračovat dlouhodobě. Teprve tehdy se bude vedení rozhodovat, jestli některé etapy rezidenčních projektů o půl roku nebo o rok neodloží.

V Sekyra Group naskočí na opatrnější scénář a do prodeje budou dávat v rámci jednoho projektu pouze 50 až 100 bytů najednou. V době pandemie přitom uváděli na trh etapy řádově o 200 bytech. „Budeme také zahajovat prodeje dříve. V době covidu to bylo až tehdy, když jsme měli stavební povolení a započala stavba. Myslím si, že teď začneme prodávat byty půl až tři čtvrtě roku před zahájením stavby,“ vysvětluje Anderle.

Ale dodává, že jde pouze o návrat do normálu, který na českém trhu panoval dvacet let a skončil před dvěma třemi roky, tedy s příchodem pandemie. „Byty se standardně prodávají po celou dobu výstavby projektu. To, že se vyprodají během několika dnů, čehož jsme byli svědky za pandemie, je skutečně anomálie.“

Developerské společnosti se tak neuchylují k zásadním změnám strategie, zároveň ale ani k plošnému propouštění svých zaměstnanců, které by bylo předzvěstí hluboké recese. Drží pozice, pokračují ve výstavbě a věří, že poptávka se po nejisté době opět vrátí k normálu. Nutno podotknout, že normálem je myšlena poptávka z doby předcovidové.

„Koupě bytu je i nadále jedním z nejlepších a nejbezpečnějších způsobů, jak ochránit své prostředky před znehodnocením. A žádná krize netrvá věčně, stavět se musí, protože lidé potřebují bydlet – v tom jsme optimisty,“ říká Šťastný. Některé společnosti se však snaží současné období stagnace alespoň trochu rozvířit.

„Zájemcům o vlastní bydlení se snažíme co nejvíce vyjít vstříc tak, aby si mohli pořídit byt. V projektu Bohdalecké kvarteto tak nabízíme zaplacení úroků nad tříprocentní úrokovou sazbu hypotečního úvěru, a to po dobu tří let,“ popisuje Ivana Buriánková, manažerka komunikace developerské společnosti JRD. K obdobné praxi se uchýlili i v Central Group, kde rovněž po dobu tří let od zahájení splácení hypotéky klient platí bance měsíční splátky odpovídající úrokové sazbě jen 2,99 procenta ročně. A pokud se společnosti nepodaří s bankou tyto prémiové podmínky dohodnout, rozdíl v úroku dorovnává Central Group ze svého.

„Z pohledu developera je situace, jako je ta současná, obdobím, kdy je třeba se o to více soustředit na přípravu nových projektů. Trh se vyvíjí v cyklech. Je tedy jasné, že po současném ochlazení se po určité době trend opět otočí,“ uzavírá Anderle.