Slyšíme to stále dokola. V Praze je málo bytů, málo se staví a do hlavního města se mezitím stěhují každý rok desítky tisíc lidí navíc. Jeden by možná řekl, že podobná věc se přece děje v každé metropoli vyspělého světa a jelikož proces urbanizace je neúprosný, bytová krize se prohlubuje čím dál tím víc. V záplavě informací je ale snadné zapomenout, jak špatná situace v Praze skutečně je i v porovnání s ostatními městy podobného významu.

Své o tom ví i Dušan Kunovský, jedenáctý nejbohatší Čech a zakladatel Central Group, ze které vybudoval největšího českého developera. Od devadesátých let postavila skupina více než 20 tisíc bytů, zejména v Praze a okolí, a přes třicet tisíc dalších má v plánu nejen v jednotlivých domech, ale i celých čtvrtích. Pro představu, to je dohromady zhruba tolik jednotek, jako má Liberec nebo Olomouc. O své práci hovořil v Investičním podcastu Vojty Žižky, který si můžete pustit na přehrávači níže.

Problém začíná už u demografických statistik. Zatímco oficiálně se do Prahy přistěhuje každoročně 10 až 15 tisíc lidí, skutečná čísla jsou podle Kunovského spíš mezi 50 a 60 tisíci. Reálně tak v Praze nežije 1,3 milionu lidí, ale spíš 1,6 milionu a k tomu zhruba 200 tisíc lidí do ní každodenně dojíždí za prací či školou. To znamená, že Praha potřebuje rychlou výstavbu. Ta se ale neděje, ačkoliv se všichni shodnou, že je potřeba. Kde je tedy zakopaný pes?

Za hlavního viníka stále většího nedostatku bytů v Praze považuje Kunovský celý schvalovací proces, který se podle něj za poslední léta zásadně zkomplikoval. „Vyřízení stavebního povolení pro běžný bytový dům často trvá deset i více let. A to když je v souladu s územním plánem a veškerou regulací. Tuhle jsme udělali skoro ohňostroj a oslavu, že jsme jej dostali za sedm let,“ vypráví zakladatel Central Group. Od nápadu až po první nájemce tak celý proces může trvat klidně 17 let.

Za zdrženími nestojí jen samotné stavební povolení, ale třeba i změny územního plánu, územní rozhodnutí nebo posvěcení z procesu EIA, který zkoumá dopad dané stavby na životní prostředí. Často se musí řešit odvolání a tahanice se správními soudy. Hlavní město tak došlo do stavu, kdy má podle Kunovského v různých fázích přípravy zaseklých těžko představitelných 137 tisíc bytů.

Veřejný zájem by však měl být je dokončovat, neboť v nich leží netknuté finance. „Kdyby z těchto bytů stát vybral DPH, získá přibližně 190 miliard korun. A to jenom v Praze a jenom za připravované byty, které jsou navíc zoufale potřeba,“ počítá Kunovský. To je obrovská částka – připomeňme, že třeba široce diskutovaný vládní konsolidační balíček by měl příští rok snížit schodek státního rozpočtu o 94 miliard korun.

Hlavní zásada volného trhu přitom hovoří, že čeho je nedostatek, to je drahé. Z analýz Central Group vychází, že pokud by se schvalovalo rychleji, ve výsledku by mohly být nové byty levnější až o 15 procent. Na první pohled by ho to jako největšího českého developera nemuselo trápit, ostatně může své projekty prodávat dráž. Fakt je naopak takový, že Kunovského skupina je nastavena na výstavbu asi dvou tisíc bytů ročně. Kvůli regulatorním průtahům ale na tento počet nedosáhne, a tak množství práce přijde vniveč.

Developerský byznys je navíc vždy výrazně ovlivněn úrokovými sazbami, jež svou činností reguluje Česká národní banka. Čím jsou větší sazby, tím jsou méně výhodné i úroky na hypotékách, lidé s nákupem bydlení čekají a tím pádem podle Kunovského v Česku vzniká „odložená poptávka.“ V současné době přitom průměrná sazba hypoték je na 6,3 procentech ročně a klesá. Byť tak trh postupně rozmrzá, zatím se tak děje jen pomalu.

„Nákupní boom přijde ve chvíli, kdy budou hypoteční sazby zase kolem tří procent. Pak se totiž dostáváme do úrovně, kdy měsíční splátka hypotéky bude podobná jako měsíční nájemné,“ uzavírá Kunovský. Na opětovný pokles sazeb sází a predikuje, že na tříprocentní úroveň se dostanou v roce 2025. Do té doby se snaží pomalejší trh rozhýbat pobídkami třeba v podobě vybavení bytu nebo parkovacího stání zdarma.