Je to jedno z nejlukrativnějších území současné Prahy. Výstavba na Rohanském ostrově znamená být v centru, v moderním Karlíně a zároveň v zeleni, jen pár kroků od řeky. A kde teče voda, tečou často i peníze. Aktuální výstavba developerské společnosti Sekyra Group, která probíhá na Rohanu, však budí otázky. Budou takhle vypadat i další domy, které tu vyrostou?

Sekyra Group vlastní podstatnou část pozemků, které z jedné strany lemuje řeka, z druhé rušná ulice. Stavět tu plánuje už řadu let. Vlastně to krásně znázorňuje debaty o tom, jak dlouho v hlavním městě trvá, než něco postavíte. Praha schválila výstavbu na Rohanu v roce 2010. Od té doby se objevil například nápad, že by se na ostrově postavila i knihovna od Jana Kaplického, přezdívaná Chobotnice. K tomu ale nakonec nedošlo.

Už v roce 2011 se o plánech Sekyra Group psalo, že podobu nábřeží utvoří slavní architekti. A to se skutečně stalo. Jenže přes dlouhodobé plány i slavná jména dnešní výstavbu, kam spadají i domy od architektky Evy Jiřičné, obchází kritika. Projekt, který Sekyra staví pod názvy Riviéra Karlín a Diamanty Karlín, podle informací CzechCrunche není po chuti lidem z oboru, akorát se k němu nechtějí vyjadřovat nahlas. A na síti X se objevují nářky nad periferní zástavbou, kde je místo aktivního parteru vjezd do garáží.

„Žádné negativní reakce jsme neregistrovali. Naopak, máme od klientů pozitivní zpětnou vazbu, kdy oceňují vysoký standard bytů jak po architektonické, tak technické stránce,“ uvedl však pro CzechCrunch výkonný ředitel Sekyra Group Leoš Anderle. Ten zároveň říká, že například aktivní parter, tedy obchody a služby v přízemí, tu nechybí. „U už postavených domů směrem k cyklostezce jsou dvě obchodní jednotky, parter u administrativních budov podél Rohanského nábřeží bude hotový po dostavbě kanceláří. Etapa, která počítá s největším aktivním parterem, pak ještě není dokončená,“ vyjmenovává.

Kromě obchodů podél Rohanského nábřeží se počítá také se dvěma zónami aktivního parteru. Nejdůležitější z nich má být podle Anderleho uprostřed území, ke bude pěší zóna ve tvaru kříže. Ta propojí stanici metra Invalidovna s rozsáhlou rekreační plochou u řeky. Druhá má spočívat v prodloužení přemostění ulice Urxova. „Nejdříve je ale nutné, aby se v lokalitě zabydleli lidé, kteří tam budou chodit nakupovat nebo za službami. Dnes by to ještě nefungovalo,“ uvádí výkonný ředitel firmy.

Co se garáží týče, podle mluvčího pražského Institutu plánování a rozvoje Marka Váchy nelze vjezd do garáží umístit z ulice Rohanské nábřeží, a proto jsou v kolmých ulicích. „Podařilo se nám redukovat parkovací stání na povrchu, umístit stromořadí a zpřístupnit některé vnitrobloky. Aktivní parter je především podél páteřní cyklostezky, kde navazuje na rekreační oblast Rohanského parku,“ uvedl Vácha.

Jak jsme to dopustili?

Naproti tomu ale pořád stojí zástavba, kde jsou všechny domy solitéry, a také otázka položená právě v jednom z příspěvků na sociálních sítích: Jak jsme to dopustili? Odpověď leží v zastaralém plánování. „Projekt Rohanu má velmi dlouhý vývoj. To, co dnes vidíme, je nejstarší část, která se dělala ještě podle starých předpisů,“ líčí architekt Pavel Hnilička, který vytvořil pro Rohanský ostrov urbanistickou studii. Ta v podstatě udává směr nové výstavby, navrhuje veřejná prostranství i ulice.

A právě na staré předpisy si v souvislosti s domy, které jsou nyní ve výstavbě, předloni stěžoval také Anderle, konkrétně v časopise Development News & Facility Manager: „Když se podíváte třeba na věže od paní architektky Jiřičné, z technického hlediska jsme obálky vylepšili, to lze. Ale z hlediska objemu už do koncepce zasáhnout nelze, protože bychom museli projít novým povolovacím procesem, což by nás zdrželo.“

A pokračuje: „Věže jsou tedy pětiboké, to byl tehdy fantastický nápad. Architekti hmoty vůči sobě navíc vzájemně pootočili, aby získali nejlepší výhledy. Ale primárním důvodem bylo, abychom se vyhnuli severní orientaci, protože se tehdy muselo plnit oslunění a na sever nebylo možné umisťovat byty. Tento požadavek s Pražskými stavebními předpisy už naštěstí zanikl, ale domy zůstaly tak, jak byly navrženy. Dnes bychom je navrhli jinak, ale změna by nás stála pár roků času,“ dodal pro časopis Anderle.

Požadavek na oslunění se na Rohanu podařilo vyřešit jednoduše proto, že se podoba staveb a jejich postavení upravily. „Stavby se plánovaly ještě v době, kdy platilo nešťastné pravidlo, aby prvního března svítilo slunce na jednu třetinu podlahové plochy bytu po dobu jedné a půl hodiny. V takovém případě bylo nemožné vytvořit byt na sever, což je v tomto případě s výhledem na Vltavu. Domy tak musely být nějak natočené,“ vysvětluje Hnilička. Ono pravidlo o oslunění mimochodem znělo přesně tak, nejde o žádné přirovnání.

Požadavek na oslunění Praha označila za jeden z nejbizarnějších předpisů, který vychází ze státních norem. Institut plánování a rozvoje požadavek odstranil v rámci Pražských stavebních předpisů. Pokrokové technické normy nyní můžou mít kromě Prahy také Brno a Ostrava, pro ostatní ale zůstává oslunění i nadále v platnosti.

Co by to znamenalo, kdyby stále platilo v hlavním městě? Výrazně by ovlivnilo například jinou výstavbu Sekyra Group, a sice na pražském Smíchově. Za Ženskými domovy by požadavek na oslunění nedovolil vytvořit blokovou zástavbu.

„Na Rohanu není bloková struktura a domy se už ve fázi návrhu orientovaly tak, aby vyhověly předpisům na oslunění. Odlišná situace byla v lokalitách s tradiční blokovou výstavbou, kde nebylo možné domy podle požadavků na oslunění vhodně orientovat. Bylo nutné respektovat orientaci ulic, a proto kvůli oslunění vznikaly na severních stranách domů místo bytů ubytovací jednotky,“ vysvětluje Anderle.

Jak jsme dopustili že na jednom z nejokrativnějších prostor v Praze v Karlíně pro rozvoj vzniká rozředěná periferní zástavba bytovek s vjezdem do garáží místo aktivního partneru? pic.twitter.com/Ta6dmnOiYb

— Vojtěch Navrátil (@vojtechpraha) April 8, 2024

I proto patřila společnost Sekyra Group k dlouhodobým kritikům starých norem, včetně požadavku na oslunění. Je ale potřeba také dodat, že v době, kdy příprava staveb v Česku trvá v průměru osm let a v Praze ještě déle, nejde dlouho připravovaný projekt jen vzít a znovu ho přepracovat. Nezvykle dlouhé povolování má vliv na to, že se v tuzemsku málo staví, ale také na to, že se stavba developerům prodražuje. To všechno má pak vliv i na ceny bytů, které patří mezi nejdražší v Evropě. Jaký vliv bude mít na rychlost stavění v Česku nový stavební zákon, se teprve ukáže.

Výstavba směrem k centru by měla být jiná

Další výstavba na Rohanu by každopádně měla jít jiným směrem. „Navazující etapa rozvojové lokality, která je blíž starému Karlínu, vznikne už na základě architektonické soutěže, podle které byl vybrán tým na zpracování detailního urbanismu. Dále bylo v soutěži vybráno několik kanceláří a domy. Myslím, že tato část bude nejlepší,“ míní Hnilička s tím, že ulice starého Karlína dávají lepší vzor než socialistická sídliště.

Architekt a urbanista dodává, že severní část zástavby, směrem k Libeňskému mostu, probíhá pod taktovkou developmentu J&T. „Domy podle prvních vizualizací působí vic solitérně, než že by mezi sebou tvořily vzájemné vztahy. Vlastní střed lokality u metra pak čeká na zpracování,“ říká Hnilička.

Sekyra Group stále staví první etapu projektu, v rámci ní by měl developer ještě letos rozestavět další dům. „Příští rok by pak měly začít práce na další etapě směrem do města, jejíž součástí bude i nově vytvořené předmostí s aktivním parterem. Kompletně dokončený by projekt Rohan City měl být do deseti až dvanácti let,“ uvádí Anderle.