O tom, že se probudil realitní trh a znovu rostou jak ceny bytů, tak množství jejich prodejů, už není pochyb. Podle Tomáše Pardubického, šéfa a spolumajitele developerské skupiny Finep, se ale nachází ve složité situaci: ekonomicky se mu sice daří, i renomé se podařilo vyspravit, jenže sny o dostupném bydlení, k nimž se mnozí včetně politiků upínají, jsou nerealistické. V Česku se totiž podle něj málo staví, navíc příliš prostoru dostávají marginální požadavky různých lobbistických skupin. „Žijeme v době urbanizace, je to jasný trend, lidé se stěhují do měst. Jako by čeští politici tento trend ale chtěli změnit,“ říká.

Developerská skupina Finep příští rok oslaví 30 let na trhu a za tu dobu stihla zákazníkům předat více než 16 tisíc bytů, především v Praze. Tím i svým robustním základním jměním ve výši 3,3 miliardy korun se řadí k největším hráčům v oboru a o post jedničky se přetahuje s Central Group realitního magnáta Dušana Kunovského. Dlouholetým šéfem a zároveň minoritním akcionářem Finepu je Tomáš Pardubický, který ve firmě působí od roku 2007. Společnost většinově ovládá čtveřice byznysmenů Michal Kocián, Pavel Rejchrt, Vladimír Schwarz a Tomáš Zaněk.

Přestože lidé ze stavebního oboru často hořekují nad složitou situací – a i Pardubický je k řadě věcí hodně kritický –, byznysově je spokojený. „Nám se dlouhodobě dýchá dobře,“ usmívá se při rozhovoru pro CzechCrunch čerstvě padesátiletý Pardubický. A dodává, že součástí know-how úspěšného developera je vědět, jak se přizpůsobit i nepříznivým podmínkám. Což covidová pandemie, po ní ruský útok na Ukrajinu a následná energetická krize a také dvouciferná inflace byly.

Právě v takových situacích si ale se svým týmem zakládá na tom, že dokážou pružně reagovat a předvídat další vývoj. V minulosti tak byli průkopníky městského urbanismu s výstavbou větších celků, při nedávné hypoteční krizi zase pomohli na trh vrátit družstevní bydlení a rehabilitovat ho v moderní podobě. Už delší dobu se soustředí také na rozvoj nájemního bydlení.

Nemovitostním trhem nicméně nyní hýbou zase jiné fenomény – jednak trable s digitálním stavebním řízením, jednak opětovně rostoucí ceny. I o tom jsme si s Tomášem Pardubickým povídali během interview, které dává mimo jiné nahlédnout do toho, jak o výstavbě, ale vlastně i společnosti, ekonomice a jejich dynamice uvažuje jeden z nejvlivnějších developerů v zemi.

Média, politici i část veřejnosti žijí průšvihy kolem digitálního stavebního řízení. Co ale developeři? Něco mi říká, že to tak neprožíváte.
Za posledních 25 let jsme zažili na 30 významných změn. Takže my jsme zvyklí, že se neustále něco děje a že jsou zmatky, protože chybí racionalita. Zastavení digitalizace nás samozřejmě negativně ovlivňuje a omezuje, ale know-how developerů tkví v tom, umět se přizpůsobit a umět projekty modifikovat.

Když říkáte, že obor prošel za čtvrtstoletí třemi desítkami změn, tak platí u toho otřepané pravidlo, že každá změna byla k horšímu?
Kdybychom se podívali o 25 let zpět, tak opravdu došlo k zásadní změně k horšímu. Ve Finepu jsem 17 let a schválně jsem se koukal, kolik stránek měla územní rozhodnutí tehdy a dnes. Zatímco v roce 2007 to byly čtyři listy papíru, dnes jich je 70 až 100. Potřebujete k tomu víc různých jednotlivých rozhodnutí, protože v rámci územního rozhodnutí se řeší i věci, jež spadají pod stavební řízení.

To je častá stížnost lidí z branže.
Protože logické by bylo, aby se zvlášť schvaloval základní záměr, kde by se posoudilo, zda daná idea developera nebo kteréhokoli jiného investora je v souladu s územním plánem. Tam by se i spočítalo, zda to dává smysl. A následovalo by oddělené stavební řízení, kde už by se neřešilo, jestli tam ta která stavba má být, ale čistě technické parametry. Bohužel za těch 25 let se tyto dva procesy spojily dohromady.

Víte, development odráží nastavení společnosti. Obsahuje jak nějakou hodnotovou část, což je v mém vnímání věc politická, a s ní spojené rozhodování, co na určitém území má či nemá stát. A také racionální část. Ta je technická, odborná, řeší se, z čeho a jak se staví. Tohle by mělo být oddělené, jenže u nás není. Podle mě proto, že politika začala zneužívat pro svou argumentaci technické věci.

Jak?
Dám jeden příklad. Stavěli jsme před pár lety bytový komplex kolem náměstí a dostali jsme výtku ze stavebního úřadu, že máme vchod na sever. Neexistuje žádná metodika, která by nařizovala, že se nemá chodit ze severu, ale rozhodně je logické, aby vstupy byly ze strany náměstí. Po detailnějším rozhovoru s úředníky jsme zjistili, že to byl jen trik politiků, jak oddálit výstavbu, aby si na nás mohli případně něco vymoci. A takových drobných ústrků zažívají developeři celou řadu.

Jenže tohle nezmění žádný zákon, to je otázka mindsetu a chování, respektive schopnosti potrestat problémové chování. Popravdě, ono by stačilo, kdyby se pořádně dodržovaly stávající zákony a kdyby na stavebních úřadech bylo dost kompetentních lidí. To by celou situaci hodně zlepšilo.

Roli hraje i to, že zhruba před deseti lety se z developera stalo sprosté slovo a dost to celý obor poškodilo.
Bylo to v roce 2013 a šlo o spor provozovatelů reklamních ploch a billboardů s tehdejším primátorem Tomášem Hudečkem. Developeři byli jen pasivními přihlížejícími a development se využil jako sprosté slovo. O nás vlastně vůbec nešlo, jenže Hudečkovi kritici vzali takzvané pražské stavební předpisy a postavili na nich kampaň, jak chce primátor zastavět Prahu a prodat ji developerům. A ukázalo se, jak mocný nástroj marketing může být, protože na dlouhou dobu se opravdu ze slova developer sprosté slovo stalo a dost nám to zkomplikovalo život. To byla první vlna, kdy se developeři stali součástí politické kampaně.

Která byla další?
Ta už jede nějakou dobu a týká se dostupného bydlení. Nejdřív politici brojili proti stavění, teď naopak horují za bydlení pro každého. Nicméně je potřeba říct, že došlo ke změně a být developer už dnes není něco, co by se člověk styděl říct nahlas. Dokonce mě nedávno jedno zahraniční médium citovalo, když jsem na konferenci v nadsázce prohlásil, že už nemusím říkat, že jsem pornoherec, ale můžu přiznat, že jsem developer. Negativní konotace mizí a společnost i politici si uvědomují, že stavět se musí.

Myslíte?
Tady se dlouho tvrdilo, že developeři staví jen pro nejbohatší část společnosti. Už se ale ukázalo, že to je jen část pravdy a nedávno to doložil i rozsáhlý výzkum, který se dělal v Helsinkách. Já tomu říkám výzkum kulového blesku. Potvrzuje se totiž, že když si klient z horní příjmové kategorie koupí nový, lepší byt, ten starý se většinově uvolní pro nižší příjmové skupiny. Schválně jsme si to zkoušeli spočítat i mezi klienty Finepu a vyšlo nám, že jedna třetina se stěhovala z paneláků, jedna třetina z rodinných domů a třetina ze starších činžáků. Jinými slovy, každý prodaný byt uvolní jinou jednotku. Takhle prostě funguje development, není to do sebe uzavřený systém.

Druhá věc je, že se často říká, jak jsou nové byty předražené. Jenže cenu nedefinuje těch pět tisíc nových bytů, které dají developeři ročně v Praze na trh. Tu tvoří všech 650 tisíc bytů v Praze, roste cena bytů celkově a logicky ty nové bývají dražší. Tady už 30 let platí pravidlo, že každých deset let se zdvojnásobí cena bytu. A bude platit dalších minimálně dvacet let, spíš déle.

Proč to tak je?
Vysvětlení je logické. Nová výstavba je tak titěrná oproti tomu, co by bylo potřeba, že se celý systém cenově sám tlačí nahoru. Platí to víceméně po celé zemi, jen samozřejmě s jinou dynamikou. Ony s tím souvisí i platy a jejich růst. V Praze ceny bytů vzrostly šestkrát a mzdy jen pětkrát, jenže nejbohatším příjmy stouply rychleji, takže se dostáváme k tomu, co tady platilo už za první republiky – majetní lidé investují do nemovitostí a pronajímají je lidem z nižších příjmových skupin.

To je sice přirozené, ale ve chvíli, kdy je bytů málo, je logické, že se začnou ozývat hlasy, zda to je takhle fér… Jakkoli to připomíná socialismus.
V tom jsem s vámi za jedno, také to považuji za socialismus. Ale jsou mezi námi politické skupiny, které to vidí jinak. A dokonce se objevují názory, že by nemělo existovat víc kategorií bytů.

V čem přesně se s tím setkáváte?
Máme pražské stavební předpisy, které jsou o něco přísnější než v jiných městech. Ty stanovují počet parkovacích míst, která bývají nejdražší částí výstavby, protože se v Praze často dají postavit jen s podzemními garážemi. Už jsem proto navrhoval, abychom mohli stavět bytové domy s redukovaným počtem parkovacích míst, které by sloužily jako nájemní domy nebo ubytovny či bydlení pro nižší příjmové skupiny. A ozvali se kritici, kteří začali křičet, že by to byly byty druhé kategorie. A já říkám – proč ne? Ať si každý rozhodne, za jakých podmínek a za jakou cenu chce a může bydlet. Přitom kdybychom uměli definovat standardy pro byty, které budou funkční, ale možná ne tak krásné a tak efektivní, mohli bychom jejich cenu srazit až o 30 procent.

O tolik se byty zdražily v důsledku zpřísňování různých norem. Jde o akustiku, fasádní systémy, vytápění nebo nakládání s vodou. Dostali jsme se do fáze, kdy řešíme marginální problémy. Za to považuju například i další zlepšování energetické bilance nových budov, protože o několik procent úspornější dům je o několik desítek procent dražší. Umím logicky a racionálně popsat, co nastalo, jaký cenový dopad má rekuperace, fotovoltaika nebo tepelná čerpadla, ale politické rozhodnutí je, že tohle je zkrátka jediná možná výstavba.

A jsme v těchto požadavcích při stavbách přísnější ve srovnání s tím, co po nás žádá evropská legislativa?
Ztěžujeme si to sami, děláme to složitější. Jsem přesvědčen, že normotvorba na české i evropské úrovni je hodně ovlivněná lobbistickými zájmy výrobců materiálů a systémových komponent. A na nás se pak valí, jaké produkty v podstatě máme používat.

Ta vaše idea, aby bytové domy nemusely mít tolik parkovacích míst, se uchytila?
Zatím se to nikam neposunulo, musely by se změnit pražské stavební předpisy. Ono to naráží ještě na jeden fenomén – každá městská část má na tuto problematiku jiný náhled. Zatímco některé části po nás chtějí více parkovacích míst, protože v dané lokalitě třeba mají problémy s parkováním, jiné části jich naopak chtějí méně, protože nechtějí další automobilovou dopravu. Městské části se v tom často vnímají konkurenčně. Když jedna zavede modré zóny, sousední to hned udělá také, protože se bojí, že se jí tam přesunou lidé, co parkují a jdou na metro.

To samo o sobě ale asi není hlavní problém, městské části spolu budou vždy tak trochu soutěžit.
Je tu jeden hlavní problém – staví se málo. Kdybychom stavěli víc, neřešíme ceny ani dostupnost. A nemyslím jen, že se staví málo bytů. Obecně se málo staví, města nemají dost peněz na výstavbu infrastruktury, která je nutnou podmínkou rezidenční výstavby. Vezměte si dopravu. To nejsou jen silnice a křižovatky, ale i velké parkovací domy, které by měly být na okraji Prahy a na uzlech hromadné dopravy. Umíte si ale představit, že by na Zličíně vznikly tři tisíce parkovacích míst? Já bohužel ne. Je potřeba jasné a silné politické rozhodnutí, že se tohle bude dít, ale já ho nevidím ani neslyším.

Žijeme v době urbanizace, je to jasný trend, lidé se stěhují do měst, protože život v nich je komfortnější. Jako by čeští politici tento trend ale chtěli změnit, zatímco ti v Londýně nebo ve Varšavě mu jdou naproti. My všechno řešíme regulací a zákazy, místo abychom věci umožňovali. Měli bychom řešit jak výstavbu bytů, tak infrastrukturu, jenže neděláme ani jedno. Vždyť v Praze, která má 650 tisíc domácností a pořád dramaticky roste, se ročně postaví pět tisíc bytů, což není ani procento. To je směšné.

Je fakt, že ve volebních kampaních se často hovoří o zachování krás venkova, ale o dynamickém rozvoji měst tolik ne.
Třeba v Helsinkách, které jsem zmínil v souvislosti s tou studií, vymysleli, že stát přispívá městům, kde dochází k bytové výstavbě, víc než těm, kde se nestaví. A to je něco, co by stálo za zvážení i u nás. Ne že by měla stavět přímo města, ale když se na jejich území staví, mají z toho nějaký prospěch, třeba v rámci přerozdělování daní. Je tam zkrátka motivace. Jenže mně přijde, že tady nikdo nemá odvahu nahlas říct, že lidé se stěhují do měst a že je nutné to začít řešit.

Hodně mých kolegů poukazuje na politiky a úředníky, že oni jsou vinni tím, jak málo se tu staví a jaké problémy to způsobuje. Já jsem ale čím dál víc přesvědčený, že na vině je prostě celá společnost. Musíme lidem začít víc a víc ukazovat výhody toho, co se v zemi děje. Vždy platí Paretovo pravidlo – 80 procent lidí je pasivních a jen 20 procent vyvíjí nějakou aktivitu. A my je musíme vybudit.

Bohužel česká politika je lapená v pasti stagnace, ohlíží se do minulosti, neuznává progresivitu. Odvaha, vize a rozhodnost chybí.
Teď budu trochu filosofický. Všichni duchovní mistři říkají, že když plánujeme budoucnost, musíme to dělat v přítomnosti a v klidu, ne ve stresu a narychlo. Když tohle přenesu na společnost, tak naše plánování budoucnosti aktuálně činíme ve chvíli permanentního konfliktu. A když něco plánujete v konfliktu, vzniká z toho chaos. Musíme se uklidnit a najít sjednocující záměr, proč výstavbu, když zůstanu u svého oboru, děláme. To je úkol politiků. V 90. letech jsme měli jednotný transformační cíl, ať už ve stavebnictví, nebo v ekonomice, chtěli jsme žít jako na Západě. To nyní nemáme.

Pro mě je symbolem Horní Lideč na Vsetínsku, kde lidé v referendu odmítli výstavbu domova důchodců, jako by to bylo něco prašivého. To je NIMBY na druhou.
Je to velmi smutný příklad. Jediné možné řešení, a to zase budu znít trochu filosoficky, je, že si každý uklidí sám ve své hlavě a ve svém srdci. Mě se často ptají na velká témata spojená s udržitelností, ale já vím, že jako český developer nemám dosah, abych změnil globální emise. To ať řeší někdo, kdo na to má páky. Vím však, že můžu ovlivnit a změnit spoustu dílčích, lokálních témat a problémů. Příkladem je, že na výstavbu bytů koukáme komplexně, řešíme i jejich okolí, myslíme na komunitu. To jsou věci, které v 90. letech nikdo moc neřešil, prostě vyfikli dům na poli a hotovo. Když se snažím pozitivně ovlivňovat své okolí a to, co dělám, můžu přispět ke zlepšení celku. Jenže 80 procent společnosti, a jsme znovu u Vilfreda Pareta, spíš kritizuje a remcá, než by něco dělalo.

Zažil jsem třeba absurdní diskuzi v Senátu, kde Česká spořitelna prezentovala svůj program dostupného bydlení, na němž jsme se také jako Finep podíleli. V jeho rámci nabízí dvacetiprocentní slevu na nájemném pro vybrané kritické profese, jako jsou učitelé nebo zdravotní sestry. Čekal jsem, že se tam dostane komerční společnosti, která dělá takovou záslužnou aktivitu, nějaké pochvaly nebo uznání, speciálně od zákonodárců, kteří tolik mluví o dostupném bydlení. Jenže ouha, místo toho se řešilo, jestli neznevýhodňují jiné profese, jestli mají všechno v souladu s legislativou a jak řeší řetězení smluv. Šílené.

Těch 80 procent asi nepředěláme, důležitých je těch 20 procent a to, jak budou na své okolí působit.
Svrbí mě jazyk a řeknu něco, za co dostanu bídu. Ale budiž. Musíme přestat dávat tolik prostoru minoritám. A pozor, nevolám po tom, abychom jim nenaslouchali, abychom jim nepomáhali. Jen musíme znovu začít poslouchat i většinový hlas, který se v řadě ohledů podařilo minoritním proudům překřičet. Když zájem menšiny ohrožuje zájem většiny, nemůže mít přednost.

To zní hodně neurčitě a potenciálně nebezpečně.
Uvědomuju si to. Opravdu mi nejde o to, abychom lidem, kteří jsou z různých důvodů a hledisek součástí menšiny, nenaslouchali. Ale potřebujeme u toho používat i rozum. Dám příklad z naší branže, který lze ale převést na širší hledisko. Objevil se návrh stavební normy, který hovoří o doporučeném minimálním zařizování bytu. A v tomto návrhu se mimo jiné praví, že v bytových domech by se měly poměrně výrazně rozšířit chodby. Za celou dobu, co se věnuji developmentu, jsem slyšel spoustu stížností klientů, ale žádnou na šířku chodeb.

A jaké je zdůvodnění návrhu?
Aby se na chodbě mohl vyhnout vozíčkář s protijedoucím kočárkem. Samozřejmě, že nechci nijak omezovat ani komplikovat život vozíčkářům a maminkám s kočárky, ale přece kvůli tomu, že se v pár raritních případech potká kočárek s vozíkem, nebudu všude rozšiřovat chodby! Od toho jsou na chodbách takzvané zálivy, výklenky, v nichž se navzájem vyhnou. Kdyby se chodby rozšiřovaly, zvětší se technologická konstrukce domu a postaví se méně bytů. Takhle prosté to je.

Nějaká další byrokratická minela vás ještě zaujala?
Také v návrhu stojí, že v bytech 2+kk musíte mít v ložnici prostor na skříň o určité velikosti, přičemž se nezmiňuje obyčejná skříň jako z IKEA, ale poměrně velká vestavná, a také na dětskou postýlku. Nepochybně existuje řada rodin, které v 2+kk bydlí s dětmi, ale na druhou stranu není smyslem těchto malých bytů, aby v nich žily vícečlenné rodiny. Pokud bychom je takovým opatřením zvětšili, jejich cena půjde nahoru a budou ještě méně dostupné. Už slyším, jak někdo říká, že ale přece musíme podporovat matky s dětmi a vozíčkáře a mladé rodiny… Souhlasím, i to osobně dělám. Jenže majoritním problémem české společnosti je dostupné bydlení a tohle jsou kroky, které situaci ve výsledku zhorší, ne zlepší.

A jsme zpět u té nárokovosti.
To je socialismus. Jeden ze základních impulsů tržní demokracie je, že lidé mají motivaci, aby se zlepšovali a posouvali vpřed. Když budou aktivnější, iniciativnější, pracovitější, budou se mít líp. Takový je aspoň předpoklad. Jenže když jim začneme to či ono dávat zadarmo a budou na to mít nárok nebo budou mít pocit, že mají nárok, bude to celý systém čím dál víc oslabovat. Tohle je nedostatečně diskutovaný dopad covidu, kdy se peníze dávaly za nic.

Pamatuju si, jak jsme se na vysoké škole na ekonomce kdysi učili, že když se člověk v Japonsku dostane do problému, hledá pomoc primárně u rodiny. V Americe se to, s mírnou karikaturou, řeší ve firmě. V Evropě to byl vždy stát. Měli bychom se ale víc uchýlit k jakémusi japonsko-americko-evropskému modelu, kdy nebudeme tolik spoléhat na stát, ale víc se rozhlédneme v rodině, případně ve firmě.

Na druhou stranu je třeba říct, že vám se byznysově i přes to všechno, co říkáte, daří dobře. Loni jste v čistém vydělali 1,3 miliardy korun.
Jsme celkem velká firma a daří se nám průběžně dobře. Když kvůli nárůstu sazeb vypadly hypotéky, rozjeli jsme vlastní program dostupného bydlení a začali jsme nabízet družstevní a nájemní byty. Umíme se přizpůsobit, protože v našem byznysu to ani jinak nejde. S nadsázkou bych mohl říct, že každých pět let se musíme podbízet někomu jinému – jednou jsou to bankéři, pak klienti, pak stavební firmy, pak politici, následně úředníci…

Komu teď?
Teď musíme podlézat energetikům, protože se řeší spotřeba a udržitelnost. Za pár let budeme vědět, že jádro a obnovitelné zdroje nám energie dají dost, a začne se řešit klimatická změna. O té víme už teď, jenže právě kvůli energetice se nyní upouští třeba od chlazení bytů. Klimatizace jsou energeticky náročné. Jenže je čím dál jasnější, že do budoucna to bez nich ani u nás nepůjde, jak budou léta teplejší a teplejší. Takže se k nim, respektive k tomuto problému za pět let vrátíme. A dalo by se pokračovat.

Takže to vlastně možná nebylo dřív o tolik lepší, jen se mění kulisy.
Upřímně vám řeknu, že většina konkurentů bude říkat, jak se to zhoršilo. Já vám stejně upřímně řeknu, že to je proto, že stárnou. Za deset let budu mluvit stejně. To asi zase patří k lidské povaze.