Nikdy není tak špatně, aby nemohlo být ještě hůř, praví jedno pořekadlo. Obzvlášť to platí v případě ceny pražských bytů – opět je dráž, než bylo. A to o dost. Meziročně vzrostly ceny v posledním loňském čtvrtletí dokonce o 27,9 procenta. Metr čtvereční tak nyní v Praze dosahuje neuvěřitelné ceny 137 946 korun. Poslední den v roce byla průměrná nabídková cena dokonce 144 408 tisíc.

Analýzu bytového trhu provedly společnosti Trigema, Skanska Reality a Central Group. Zaměřily se mimo jiné i na to, kolik se loni prodalo bytů, konečné číslo je přitom rekordní. Nového majitele jich našlo 7 450, to je nejvíc za posledních třináct let. Rok 2021 byl rekordní ale i z té druhé strany, šlo totiž o rok, kdy byla nabídka bytů v metropoli na historickém minimu. Konkrétně šlo o 3 300 nabízených bytů, což je bezmála o dva tisíce méně než o rok dříve. Podobně nízko byl snad jen rok 2017, kdy bylo k dispozici 3 725 nových bytů.

„Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou stojí za nejvyššími cenami i nejrychlejším tempem růstu cen,“ stojí v analýze firem. Podle šéfa společnosti Central Group Dušana Kunovského bylo ještě v roce 2020 v nabídce přibližně šest tisíc bytů, zatímco loni to byla polovina. „Situace je kritická a v nejbližších letech se zřejmě nezmění, protože nový stavební zákon se bude odsouvat a měnit. Rychlejší povolování je přitom v ekonomickém zájmu státu. Jen v Praze je v přípravě 130 tisíc nových bytů, které by státu na DPH mohly přinést 155 miliard korun,“ uvedl Kunovský.

Podle předsedy představenstva společnosti Trigema Marcela Sourala stojí za velkými prodeji několik faktorů. Mezi nimi snaha ochránit své úspory skrze investici do nemovitosti a také fakt, že jde o bezpečné investování, které navíc dokáže generovat výnosy. Ředitel Skanska Reality Petr Michálek k faktorům přidal rekordní ceny materiálů, práce i energií.

Aby těch čísel nebylo málo, potřeba je přihodit ještě jeden údaj. A to je počet povolených bytů k výstavbě. Těch bylo loni 6 330, což je nejvíc od roku 2007. Pořád je to ale velmi málo. Developerům dávají za pravdu i odborníci. „Bytová krize má i globální rozměr, v určitý moment se do bydlení přesunuly velké peníze, protože to je bezpečná komodita. My na to ale nejsme schopní dostatečně rychle reagovat. Rozhodně tedy platí především to, že v Praze se málo staví,“ uvedl pro CzechCrunch ředitel pražského Institutu plánování a rozvoje Ondřej Boháč.

Nelze přitom podle něj argumentovat neduhy s Airbnb nebo s investičními byty, protože tvoří minimum problému. „Bytů je v hlavním městě 600 tisíc, Airbnb se týká sedmi tisíc bytů. Jde tedy o jiná témata, také vážná, ale nelze říct, že když zrušíme investiční byty a Airbnb, vyřešíme tak situaci na trhu,“ říká Boháč. Podle něj je v Praze nyní každý rok potřeba postavit aspoň deset tisíc bytů. V posledních letech bylo přitom toto číslo na polovině. A i když byl loňský rok rekordní, nic to nespasí, protože existuje velký vnitřní dluh.

Revoluce v územním plánování

Praha se chce i proto zasadit o to, aby proběhla změna v územním plánování, na které se poslední rekodifikace stavebního zákona vůbec nezaměřila. Cílem je přenést vytváření územních plánů na samotná města, aniž by jejich podobu musela roky konzultovat se státní správou. Ostatně obdobně to je nastavené i v zahraničí a funguje to. Velké změny v posledních letech proběhly podle Boháče především v Polsku, kde před lety proběhla reforma po vzoru německých a rakouských měst. A bytovou krizi tam nemají.

Zjednodušení územního plánování by mohlo znamenat úlevu, zprůhlednění a především urychlení celého procesu. Jsou to přitom právě procesní řízení, ve kterých Česko významně zaostává za vyspělými zeměmi. Připomeňme ještě hojně citovaný žebříček Světové banky Doing Business, který tradičně přípravu staveb v Česku zařazuje do čtvrté čtvrtiny seznamu bezmála dvou stovek zemí. Tradičně se tak tuzemsko vyskytuje za zeměmi jako Uganda nebo Tádžikistán.

Cena za průtahy je přitom vysoká. Institut plánování a rozvoje v roce 2018 spočítal, z čeho se skládá cena, kterou Češi za nemovitosti platí. Víc než polovinu tvořila takzvaná regulační daň, tedy procento tržní ceny, kterým stát, společnost či obec zatěžuje investora. Jednoduše řečeno, víc než polovinu ceny utváří to, jak je nastavený povolovací systém v zemi.

A tak zatímco v Praze tvoří tato regulační daň až 66 procent z ceny bytu, v Miami je to „jen“ čtyřicet procent, méně je to i v New Yorku, kde to na nejdražším Manhattanu dělá 56 procent. Vzorec je přitom v zásadě jednoduchý, od celkové částky za byt se odečte vše, co se dá vysledovat, tedy práce dělníků, materiál nebo zisk developera. Všechno ostatní je cena za regulatorní zásahy a administrativní zátěž.

Praha nyní dělá dílčí kroky, jak celý proces zlepšit. Snížení ceny bytů a urychlení výstavby si slibuje i od pravidel pro developery. Ta mají nastavit spolupráci mezi investorem a městem. A tak když chce developer někde stavět a je to zrovna v místě, kde to nedovoluje územní plán, město může za určitých podmínek jednoduše říct: Dobře, umožníme výstavbu, ale výměnou za to chceme v místě školku nebo náměstí. To vše jsou kroky, které by měly situaci zlepšit. To zásadní – změna toho, jak je nastavené územní plánování – ale zatím chybí.