Máloco v posledních letech vyletělo vzhůru tak jako ceny nemovitostí v Česku. Jen během třetího kvartálu roku 2021 se meziročně zvýšily bezmála o čtvrtinu. Může za to přebytek peněz mezi lidmi, jejich posedlost bydlením ve vlastním i pomalá výstavba nových bytů. Letos podle hlavního ekonoma České spořitelny sice asi dojde k ochlazení a dočasně možná ceny klesnou, dlouhodobě ale prý porostou. Jiná možnost není, říká David Navrátil.

Drtivá většina Čechů a Češek v průzkumech veřejného mínění odpovídá, že buď bydlí, nebo chce bydlet ve vlastním. I přesto je nájemní bydlení budoucnost. „Často se u nás mluví o nedostupnosti bydlení. Jenže to je nedostupnost vlastního bydlení,“ vysvětluje Navrátil, hlavní ekonom České spořitelny, který zdejší realitní trh dlouhodobě sleduje a umí jeho vývoj zasadit do širšího ekonomického kontextu.

„Skutečné příjmy od roku 2015 vzrostly o 40 procent, ale ceny nemovitostí stouply o 80 procent, je tam velký nepoměr. Ovšem během stejné doby nájmy vzrostly o necelých 20 procent. Takže dostupnost nájemního bydlení se nesnížila, naopak,“ dodává. Ve chvíli, kdy je pořízení bytu například v Praze i pro nadprůměrně vydělávající rodinu takřka nemožné, se nájmy nabízí jako ideální řešení. A dávají smysl i z investičního pohledu.

Ostatně Česká spořitelna, Navrátilův zaměstnavatel a největší tuzemská banka, chce zkusit napjatou situaci na realitním trhu pomoci uvolnit – založila společnost Dostupné bydlení ČS, která bude ve spolupráci s radnicemi stavět domy s nájemními byty. Má to být ten typ byznysu, který bude výdělečný a zároveň prospěšný, nepůjde totiž o žádné luxusní apartmány, ale spíš byty pro střední třídu a profese typu učitelů, policistů či lékařů.

Jak s trhem nemovitostí zahýbají rostoucí úrokové sazby? Dojde ke snížení cen realit jako po finanční krizi z roku 2008? A proč Češi tak moc milují vlastní bydlení? V čem jsme podobní Němcům a Rakušanům a v čem ne? To vše jsme s Davidem Navrátilem rozebrali v obsáhlém rozhovoru.

Češi jsou podle vás, co se ekonomického chování týče, maniodepresivní. Opravdu to je s námi tak zlé?
My Češi máme tendenci k tomu, si sami navodit blbou náladu. Někdy jsme moc optimističtí, někdy naopak pesimističtí. Typicky v roce 1997 nebo pak v letech 2012 a 2013. Gallupův institut dělal v roce 2012 globální výzkum a z něj vyšlo, že Češi byli druhý nejskeptičtější národ světa hned za Řeky. Skoro by se chtělo v duchu té maniodepresivity říct, že bohužel jen druzí, ne první. Tehdy jsme si sami vyrobili domácí recesi. Z dat vyplývá, že export rostl, jenže spotřeba šla dolů. Naordinovali jsme si, že musíme šetřit, jinak budeme druhé Řecko. S tím souvisí i nemovitosti, protože jejich ceny po krizi na relativně dlouho poklesly a začaly růst až kolem roku 2014, kdy se Češi oklepali. A oklepali se rychle, jako by si řekli, že se vlastně nic nestalo a že by bylo dobré rychle nakoupit. Po depresi nastoupila manická fáze.

Zásadní podíl na tom ovšem měla vláda Petra Nečase, která měla utahování opasků jako svůj politický program.
Je to tak. Tehdejší ministr financí Miroslav Kalousek měl velký strach z toho, že by se stát mohl dostat do problémů, a proto vyhlásil mantru, že musíme spořit. Na jeho obranu je třeba říct, že to tehdy hlásal skoro každý, mluvili o tom v Německu, v Mezinárodním měnovém fondu, v eurozóně… U nás se to ale zakořenilo do myslí lidí nejvíc. Prospořit se z krize ale moc nejde, nedopadne to většinou dobře. Klasik by řekl, že to dopadne jako vždycky. Nicméně po roce 2014 se to vychýlilo druhým směrem a v případě nemovitostí na sebe narazily dvě věci: jednak maniodepresivní Češi, jednak skutečnost, že nejsme schopni dostatečně rychle stavět.

Průměrný developerský projekt u nás trvá pět až deset let. Když se takové netempo střetne s raketově rostoucí poptávkou, dojde k růstu cen. Zvýšená stavební činnost je patrná až v posledních letech, ani ta však poptávku stejně nenasytí. Zákon trhu je neúprosný a jakmile je něčeho málo, cena jde nahoru. Názorně to teď vidíme skoro u všech surovin. A nemovitosti za dobu boomu, který popisuji, zdražily v průměru o více než 80 procent.

Sice tuším, co mi odpovíte, ale často to slýchám – jak je možné, že je málo bytů, když lidé přece někde bydlí? A populace roste jen velmi pomalu, lidé umírají, tak přece nějaké volné byty a domy být musí…
Vnitřní růst populace je opravdu malý, vlastně záporný a zachraňuje nás imigrace, která by aspoň z pohledu firem měla být ještě podstatně větší. Nicméně se započtením i této menší imigrace je vývoj české populace kladný. Jde o nárůst o pár desítek tisíc lidí za rok a to je velikostí jako jedno okresní město, takže logicky roste i poptávka po novém bydlení. Je nás tu zkrátka každý rok o něco víc. Druhá věc, která hraje roli, je pohyb obyvatelstva v rámci republiky. Já například pocházím z Dětmarovic, což je vesnice u Karviné. A právě migrace ze severní Moravy a ze severních nebo východních Čech do ekonomických center je značná a přirozená. Stačí se podívat na statistická data, kolik lidí v Česku bydlí v rurálních oblastech a srovnat to s Rakouskem nebo Německem – u nás je pořád víc lidí ve vesnických regionech než ve městech. Takže pohyb do měst bude pokračovat, a proto budou potřeba i nové byty.

Jsme zkrátka stále ještě vesničané.
S určitou nadsázkou se dá říct, že tomu tak je. Souvisí to i s tím, že Česko je velmi specifické svou rozdrobeností do tisíců obcí a vesniček. Jsme v tom evropští rekordmani, máme nejvíc obcí v přepočtu na počet obyvatel. Má to bohužel nepříjemné souvislosti týkající se obecně rozvoje a investic. Vezměte si starostu malé obce, který přes den chodí do práce a úřaduje spíš večer doma u počítače, Někdo takový není logicky schopný obsáhnout všechny dotační příležitosti a řešit nové projekty. Rozvoj obcí je omezený, chybí v nich odborný aparát, protože jsou tak malé. Tahle drobenka je jednou z velkých bolestí českého státu. Veřejná správa je kvůli tomu hodně neefektivní.

A s tím vlastně souvisí i rozvoj bytového fondu.
Ano a nejde jen o startovací byty, ale obecně o investice do rozvoje infrastruktury a firem. Pořád se říká, že chceme nové investice… Jenže když chce nějaká společnost postavit nový provoz, obvykle má problém sehnat místo. Starostové ji totiž zase tak moc u sebe nechtějí, protože z ní nic nezískají. Opravdu. Kvůli rozpočtovému určení daní, které definuje, kolik peněz zůstane obci a kolik připadne státu, toho starostům do rozpočtů naneštěstí moc nepřiteče. A teď si vezměte, že aby někde mohla vzniknout moderní továrna, souvisí s tím nutnost vybudovat infrastrukturu, vzroste doprava, musí se postavit školka, jsou potřeba byty… Proč by to ten starosta absolvoval a řešil, když daně firma nakonec odvede do státního rozpočtu a jeho obci připadne jen zlomek? Tohle je velká brzda rozvoje naší země. Jednak rozdrobená síť obcí a měst, jednak chybně nastavené rozpočtové určení daní.

Takže navrhujete zvýšit daně z nemovitostí, hlavně těch komerčních? To je ostatně něco, po čem paradoxně i mnoho společností včetně developerů volá.
Kdybych byl sportovec, řeknu: Tak určitě. Rozpočtové určení daní je tak komplexní a složitý problém, že se jej nepodaří vyřešit za jedno volební období. Cestou, jak relativně rychle dostat do rozpočtů obcí víc investičních peněz, je zvýšení daní z nemovitostí, primárně těch komerčních. A máte pravdu, mnoho firem se ani netají tím, že by rády odváděly peněz víc a přilepšily obcím, kde působí, jenže legálně to není vůbec jednoduché. Naproti tomu starosta v Německu získává od firem, které u něj v obci působí, násobně víc peněz. Má ale zároveň povinnost vybudovat pro ně patřičnou infrastrukturu školní, bytovou nebo dopravní.

Uvidíme, zda se k tomu vládní koalice odhodlá.
V rámci předvolební kampaně přišli Piráti s nápadem zvednout daně u komerčních nemovitostí, jenže v rámci politického boje se vypustilo slovíčko komerčních a začalo se strašit, že se budou zvedat všechny daně z nemovitosti. A když 80 procent Čechů bydlí ve svém, stal se z to pořádný strašák. Když se k tomu ještě přidalo, že do chalup nastěhují migranty, bylo vymalováno. Bohužel.

Ono nějaké zvyšování daní je nakonec stejně nevyhnutelné, ne?
Naše veřejné finance jsou rozvrácené a bez zvyšování daní to nevyřešíme. To je jasné. Dnešní vláda před volbami říkala, ještě jako opozice, jak sníží výdaje státu o 150 miliard, ale už je vidět, že tak jednoduché to pro ni nebude. Zatím jsme se dozvěděli jen to, že nedojde ke zvýšení platů státních úředníků a že učitelům platy stoupnou méně, než se slibovalo. Žádných minus 150 miliard. Vláda Petra Fialy to bude mít těžké.

Vraťme se k nemovitostem. Co ještě působí na strmý růst jejich cen?
V posledních dvou letech se u nás sice začalo relativně hodně stavět, jenže dlouhodobě se tu staví pod úrovní přirozené reprodukce našeho bytového fondu. Víte, všechny byty a domy mají stejně jako auta nějakou životnost, po které je třeba je zásadně zrenovovat nebo v podstatě postavit znovu. V Česku máme čtyři miliony bytů a když si vezmeme, že by jeden činžák měl průměrnou životnost 100 let, tak bychom ročně měli stavět 40 tisíc bytů, abychom bytový fond udržovali průběžně v dobré kondici. A to bychom k těm 40 tisícům bytů měli ještě připočítat nové byty pro rostoucí populaci. To se z dlouhodobého hlediska ani náhodou neděje.

A ještě by se k tomu měly připočíst měnící se nároky na byty a jejich komfort.
Přesně. Obecně český bytový fond je starší, takže bychom vlastně měli stavět ještě o dost víc než těch 40 tisíc bytů, protože se tu dlouho neinvestovalo. Průměrná velikost našich bytů je zhruba o 15 metrů čtverečních menší, než je obvyklé v západní Evropě. Což se mimochodem v covidu ukázalo jako problém, když rodiny musely zůstat doma. Každý chybějící metr čtvereční byl znát a možná by zachránil pohodu nejednoho manželství.

Na druhou stranu moje rodiče vyrostli se čtyřčlennou rodinou v 2+1 o 55 metrech čtverečních.
Vždycky se můžeme uskromnit. Navíc se dá namítnout, že i dnes všichni ti lidé, kteří chtějí nakupovat, někde bydlí. Pak se už ale dostáváme k tématu ubytoven nebo různých formy nestabilního bydlení, což se týká i spousty dětí. U nich má nestabilní ubytování dalekosáhlé dopady do vzdělávání. Děti se špatnými podmínkami k bydlení mívají i horší známky a to se pak propisuje i do toho, na jakou školu jdou a jaké jsou později jejich možnosti uplatnění na trhu práce.

No a co se bude na trhu dít v roce 2022?
Velmi zkráceně – nevím.

Tím bychom ten rozhovor skoro mohli ukončit.
Zkusím to nevím trochu rozvést. Ve třetím čtvrtletí loňského roku meziročně nemovitosti zdražily o 22 procent, nebylo tam ještě zohledněné dění z konce roku. Nicméně už ve třetím kvartálu došlo ke zvýšení úrokových sazeb národní bankou a mluvilo se o tom, že bude pokračovat. Takže svou roli v dalším růstu zájmu o nemovitosti hrálo, že lidé si chtěli vzít hypotéku a koupit nemovitost ještě za výhodnějších podmínek.

Centrální banka řekla, že nemovitosti jsou podle není nadhodnocené o čtvrtinu až třetinu a že je třeba růst cen zbrzdit. Což chce udělat přes hypotéky, dojde ještě k dalšímu zpřísnění, které se bude týkat toho, kolik musí mít lidé našetřeno, aby mohli dostat hypotéku. Také budou striktnější limity, jak velký podíl dluhů může mít rodina vůči svým čistým příjmům. To budou muset všechno komerční banky u žadatelů zohlednit.

Zpřísnění nastane od dubna.
Ano. Centrální banka tato pravidla znovu zavádí a ještě je zpřísňuje od letošního dubna. Platily už dřív, ale v době pandemie je centrální bankéři uvolnili, aby pomohli ekonomice. Je to podle mě jedna z chyb, kterou ČNB udělala – toto opatření neměla rušit. A když už, tak ho měla mnohem dřív opět aktivovat. Teď se relativně dlouho dopředu ví, že se něco takového chystá, takže logická reakce lidí je, že se nahrnou do bank a chtějí využít volnějších pravidel, dokud to jde.

To samozřejmě pořád ještě vytváří tlak na ceny nemovitostí. Vedle toho se do jejich růstu promítá o zdražování stavebních prací a materiálů. Z našich dat vyplývá, že řada lidí, kteří si vzali hypotéku v předstihu do zásoby, postupně zjišťuje, že jim zvolená částka na jejich záměr nebude

stačit, protože ceny se opravdu rychle vyvíjí.

Dobře, a co nám to tedy říká o roce 2022?
Popsal jsem faktory, které naznačují, že lidé se předzásobili, že si nabrali hypotéky, že skoupili nemovitosti. Pokud tomu tak je, poptávka by měla v průběhu roku 2022 zbržďovat a růst cen by mohl zpomalit.

Už jste říkal, že málo stavíme, ale určitě to není jediný dlouhodobý důvod, proč se u nás ceny nemovitostí utrhly.
Ekonom Roman Šustek spočítal, co a jak se podílelo na růstu cen českých nemovitostí mezi roky 2014 a 2021, kdy šly nahoru o 80 procent. Vyšlo mu, že z velké části za to může růst příjmů lidí, protože Čechům se dařilo a disponibilní důchod domácností se zvedl skoro o 40 procent. Pak to bylo pozitivním očekáváním a nižšími náklady na hypotéky, což neznamená nutně nižší úroky, ale fakt, že když se mi zvedá mzda, relativně s tím mi klesá splátka hypotéky. A toto očekávání lidí, že jim porostou platy a budou tím pádem jakoby splácet méně za bydlení, už je spojené s psychologií a s manickou fází Čechů, ve které jsme se nacházeli.

Je to hodně otázka pracovního trhu a situace, která na něm panuje.
To nepochybně, ten v tom hraje klíčovou roli. Počet lidí ve věku 15 až 65 let za posledních deset let poklesl o 600 tisíc lidí, to je velké množství potenciálních pracovníků. Důsledkem je, že firmy si stěžují, že nejsou lidi, a nezbývá jim než zvyšovat platy, aby k sobě nějaké nalákaly. A mimochodem, další lidé, pokud nepřijdou cizinci, nebudou ani v budoucnu, protože do roku 2030 ubude dalších 400 tisíc práceschopných lidí. Takhle nastavená ekonomika, pokud by nepřišel covid, má na to, aby v ní mzdy rostly o šest až osm procent ročně. Když o tom pak přemýšlí běžný člověk, který dnes a denně slýchá, že je nízká nezaměstnanost, že platy rostou a porostou, tak si klidně vezme hypotéku, která je v daný moment sice trochu na krev. Řekne si u toho, že za pár let, až bude mít o čtvrtinu vyšší plat, se mu už bude dýchat lépe. A jde a koupí si o něco dražší dům či byt.

Takže růst mezd a pozitivní očekávání s tím spojená byly hlavní důvody, proč u nást nemovitosti tolik zdražily?
Ano, tohle byly dva hlavní faktory, které z té studie vyšly. Vlivy typu, že lidé chtějí bydlet ve větším nebo že na trh působili spekulanti, představovaly pouze jednotky procent. Zkrátka důvody, proč nám nemovitosti rostou tolik na ceně, jsou dané tím, že máme trh práce takový, jaký máme, a že bohatneme. A k tomu málo stavíme.

Teď nás čeká nárůst cen energií, velká inflace, drahé úvěry…
Analýza sociologa Dana Prokopa ukazuje, že domácnosti, které loni vyměnily dodavatele energií, budou měsíčně platit zhruba o 950 korun víc. To vidíme i my z našich dat. Bavíme se o 12 tisících korunách ročně navíc. A vezměte si, že v Česku v roce 2020 uvedla pětina domácností, že nemá finanční rezervu ve výši 10 tisíc korun. Nejde přitom jen o energie. Hodně lidí letos nepříjemně překvapí potraviny. Světové ceny komodit a ceny zemědělských výrobců rostou už nějakou dobu výrazně nad tím, jak rostou ceny potravin, takže se otevírá další prostor pro zdražování. Některé obchodní řetězce už ostatně avizovaly, že ceny půjdou nahoru až o 15 procent. To bude bolet.

Takže vstupujeme do depresivní fáze?
Optimismus, který v domácnostech přetrvává, teď může být zmasírovaný právě těmito negativními zprávami. A tohle všechno vytváří prostor ke korekci cen nemovitostí. Vidím po dlouhé době mix okolností, které by mohly přivodit dokonce mírný pokles jejich ceny. Po finanční krizi v roce 2008 šly ceny bytů a domů také mírně dolů.

Cítím tam nějaké ale.
Je tam. Jakýkoli pokles u nás bude vždycky jen dočasný, protože, a to se vracím na začátek, stavíme málo.

Fascinuje mě ta česká potřeba bydlet ve svém. A ne že bych byl výjimkou.
Je to naše mantra. Já jsem do svých čtyřiceti nebydlel ve vlastní nemovitosti a rodiče ze mě byli nervózní, jestli nedělám něco špatně a zda bych si neměl najít lepší práci, abych si přece mohl pořídit konečně ten svůj dům či byt. Aspoň něco malého, Davide, říkali mi. V mém případě přitom o peníze nešlo. Moji rodiče, kteří pochází z dělnického prostředí a kteří byli vždy hluboko pod mediánovým příjmem, si už jako mladí dávali peníze stranou, aby si našetřili na cihly a tvárnice. A v tom byli a jsou naprosto typičtí, máme to zažité pod kůží. Protože tu byli komunisté a neměli jsme žádné kapitálové trhy, naučili jsme se investovat jen do tvárnic a cihel. A k nim ideálně i kus pozemku a nějaká chatička. Tohle v nás zůstává a je to vlastní i mladým. Ti sice objevili sdílenou ekonomiku, ale 95 procent z nich chce bydlet ve vlastním. To se jen tak nezmění.

A blázinec kolem chalup z poslední doby? Ten s tím souvisí?
Lidi měli spoustu peněz. To jsme jako banka viděli. Byly zavřené obchody, lidé nemohli utrácet. Hlavně lidem s vyššími příjmy zůstávalo hodně, protože jsou zvyklí utrácet za služby, za kulturu, za restaurace, za cestování. Když se podíváte na nárůst finančního bohatství, tak u lidí s nižšími příjmy vzrostlo asi o 10 procent, u lidí s vyššími příjmy o 30 a víc procent. A oni to investovali do akcií a do nemovitostí. A jelikož třeba v Praze nemovitosti vyrostly až do absurdních výšek, začali se koukat i mimo. Někdo na horách, někdo hledal chalupy, když jsme ti chalupáři, a někdo zemědělské usedlosti.

A co vy osobně? Také jste zatoužil být v pandemii chalupářem?
Právě zemědělská usedlost je náš případ. Říkali jsme si s manželkou, že hybridní pracovní režim, kdy pár dní děláte z domova a pár dní jste v kanceláři, bude platit už napořád. No a proč pak netrávit víc času na venkově, kde bychom si něco koupili a postupně to zvelebovali? Jenže jsme byli ovlivnění tím, že jsme byli celá rodina doma. Děti však budou do školy chodit dál, je žádný hybridní režim nečeká, takže pro ně by pobyt na vesnici k ničemu nebyl. Takže jsme si to nakonec rozmysleli, ale moc nechybělo.

Stejně nerozumím, jak se můžou lidé najednou rozhodnout, že si prostě koupí chalupu.
Nesmíte zapomínat ještě na jeden fenomén, a to je FOMO – anglická zkratka pro fear of missing out, tedy obava, že prošvihnete něco, co se už nebude opakovat. Pod dojmem tohoto fenoménu si lidé analýzu vůbec neudělají, splašeně něco koupí a možná po pár letech zjistí, že to až tak rozumné nebylo. A přesně tohle podle mě zasáhlo nemovitostní trh a chalupy speciálně.

O tom se ostatně mluví čím dál častěji, že by lidé měli pečlivě zvažovat, jestli se jim vyplatí nemovitost koupit, nebo by bylo výhodnější být v nájmu.
Kolega Michal Skořepa vyrobil takovou kalkulačku, kde si každý může celkem snadno spočítat, zda se mu vyplatí si byt koupit, nebo si radši najít nájem. Identifikovali jsme asi 20 různých parametrů, které když tam zadáte, systém vám spočítá, co je výhodnější. Většina lidí vám řekne, že nájem je nesmysl, protože přece nebudou dávat peníze někomu cizímu. To ale není pravda – ten někdo musí do bytu na začátku vložit peníze, něco ho stojí údržba, škody, po čase přijde řada na rekonstrukci. A tyhle peníze by se mohly investovat přece i úplně jinak, například do akcií. Jen je otázka, zda by to něco jiného mělo větší výnos než nemovitost.

Prostě by si každý měl udělat takovou základní investiční analýzu.
Přesně to bych doporučoval. Možná pak řada lidí zjistí, že by bylo minimálně z investičního hlediska výhodnější, aby si nekupovali byt, ale raději šli do nájmu a volné peníze investovali třeba do ETF fondů. U nás se často říká, že bydlení přestává být dostupné. Tím se ovšem myslí vlastnické bydlení. Skutečné příjmy od roku 2015 vzrostly o 40 procent a ceny nemovitostí o 80 procent, takže tam je velký nepoměr. Ovšem během stejné doby nájmy vzrostly o necelých 20 procent. Takže dostupnost nájemního bydlení se nesnížila, naopak. Ve srovnání s Německem či Rakouskem je u nás relativně výrazně dražší vlastní bydlení, na nákup bytu potřebujeme výrazně víc platů než oni. V rovině nájemního bydlení jsme ovšem zhruba na jejich úrovni.

Nájem ale nebývá výrazně levnější než hypotéka.
To je také zajímavé. Ve většině zemí OECD platí, že u srovnatelného bytu je splátka hypotéky nižší než částka nájemného. U nás to je vyrovnané. Přitom je logické, aby nájem byl vyšší – musí v něm být započítaná jak splátka hypotéky pro majitele, tak náklady na údržbu, daň, zisková marže… Všechno to souvisí s naší obsesí bydlet ve vlastním. A když si k tomu připočtete, že za rok stoupnou ceny nemovitostí o 20 a víc procent, jak jsme byli svědky, spousta lidí si řekne, že by byla chyba něco nekoupit, že takhle to přece poroste pořád. Neporoste, není to udržitelné tempo. I deset procent je podle mě moc. Na druhou stranu, ani to nebude klesat. Proč, to jsme si vysvětlili – málo stavíme.

Myslíte, že mladí, kteří si pořizují bydlení, to vnímají jako investici?
Řekl bych, že u nich je prvnotním impulsem pohnutka být ve vlastním a neplatit nikomu cizímu. Nájem je tu vnímaný jako dočasná sociální nehoda, než našetříme, abychom si mohli vzít hypotéku.