Je čtyřikrát větší co do rozlohy a bezmála i co do počtu obyvatel. Navíc v poslední dekádě masivně investovalo do rozvoje dopravní infrastruktury, zvyšuje se kupní síla celé země, a tím pádem také roste byznys kolem komerčních nemovitostí. Řeč je o Polsku ve srovnání s Českou republikou. V obou zemích podniká investiční skupina DRFG, pro níž je polský trh stále důležitější. Staví na něm velká logistická centra i obchodní parky a šéf tamní pobočky Jan Pelíšek očekává, že se k našim severním sousedům pohrne v následujících letech celá řada dalších firem.

V DRFG předpokládají, že Evropa bude muset začít spoléhat méně na výrobu v Asii a minimálně některé zboží a jeho produkci přesunout zpět na starý kontinent. To by s sebou mělo přinést větší poptávku po logistických areálech, kterých se už teď staví všude po Evropě stále více, a právě toho chce využít i česká investiční skupina. Jan Pelíšek v rozhovoru popisuje, jak si aktuálně v Polsku vede a kde vidí další příležitosti.

Šéfujete polské divizi investiční skupiny DRFG, kterou jste rozjeli před čtyřmi lety. Jak zatím vaše působení v Polsku vypadá?
Když jsme vstupovali na polský trh, bylo jedním z našich prvních cílů vybudování personálního zázemí pro fungování na tamním trhu. Naší strategií není exportovat Čechy do zahraničí, protože jsme si ověřili, že to funguje u jednotlivců, ale ne u celého týmu. Jsem proto v Polsku jediný zástupce DRFG s českým pasem a zbytek týmu je postavený z místních. Snažíme se profilovat maximálně lokálně a fungovat na trhu podle místních pravidel. Polsko je pro nás po České republice druhý nejdůležitější trh.

Proč jste se rozhodli vydat právě do Polska?
Začnu zeširoka. Z celosvětového pohledu jsme dosáhli určitého vrcholu globalizace. Když se podívám na Evropu, tak podle mého názoru není dlouhodobě udržitelné a možné, aby si tento významný a bohatý trh, který konzumuje obrovské množství zboží, nechal většinu nadále vyrábět v odlehlých částech světa, jako je Čína nebo jihovýchodní Asie. Nemyslím, že se všechno najednou přesune do Evropy, ale minimálně část produkce se bude muset vrátit, ať už jde o léky nebo jiné strategické produkty. Chceme se podílet na developmentu těchto výrobních a skladovacích kapacit, a proto je pro nás polský trh tak důležitý.

Polsko tedy podle vás v této deglobalizaci výroby bude hrát důležitou roli?
Když se podíváte na Evropu, kladu si otázku, kam by se tato výroba mohla přesunout. V Česku nám začínají docházet vhodné dostupné pozemky, kde by se daly velké haly stavět. Rakousko se snaží maximálně omezit kamionovou dopravu. Německo je extrémně drahé a nemá pracovní sílu, ve Francii řeší to stejné, Velká Británie se od evropského trhu brexitem vzdálila. Zbývá nám Maďarsko, Slovensko, Polsko, popřípadě Rumunsko a Bulharsko. Poslední dvě země jsou od ekonomického motoru Evropy v podobě Německa vzdálené a stále bojují s některými aspekty evropské integrace.

V Maďarsku je aktuálně pro institucionální investory politicky složité prostředí a Slovensko je malý trh. Z toho mi vychází, že Polsko má v tomto ohledu největší potenciál. Má dobrou polohu, je rovinaté, má přístup k moři a přístavy s dostatečnou kapacitou, kterou dále rozšiřují. Je to velký trh sám o sobě, je ekonomicky stabilní. Zde je možné zboží následně přenést na železniční i silniční přepravu. A mimo obrovský potenciál polského trhu v developmentu výrobních a logistických hal je tu stále velký prostor pro rozvoj retailu.

Jak po čtyřech letech hodnotíte působení na polském trhu?
Troufnu si říct, že jsme v Polsku již etablovaným investorem a zároveň developerem. Snažíme se stále více osamostatňovat a realizovat projekty bez partnerů. Když jste na trhu noví, nemůžete přijít a tvářit se, že všechno zvládnete zajistit sami, protože ještě nemáte dostatek lidí a zkušeností. Musíte v prvních letech pochopit prostředí, zvládnout nástrahy daňového systému a dalších zákonů. Věřím, že tuto periodu máme úspěšně za sebou a teď před námi stojí výzva, jak se jako etablovaný hráč popasovat se současnou ekonomickou situací a jak dále nastavit strategii do budoucna.

Měnili jste v průběhu let v rámci polské expanze svou strategii?
Z čistě finančního investora jsme se posunuli do role investora-developera a chceme mít v projektech větší kontrolu a aktivně je řídit. Na polském trhu jsme začali akvizicí retailového portfolia. Neustále ho vylepšujeme, měníme mix nájemců a rozšiřujeme ho o další jako KFC nebo Popeyes. Druhou oblastí, které se věnujeme, jsou logistické parky. V tomto případě platí, že chceme portfolio nemovitostí rozšiřovat, naši nájemci jsou velké zahraniční, ale i domácí společnosti.

Například jsme dokončili logistické centrum pro rychle rostoucí e-commerce společnost InPost. Obecně využíváme toho, že stejně jako české firmy stále více investují v Polsku, tak také polské firmy stále více rozšiřují svoji působnost na českém trhu. Díváme se teď po co nejvíce atraktivních příležitostech a chceme kupovat lukrativní pozemky, ve kterých vidíme potenciál pro development a dlouhodobý rozvoj.

Často se debatuje o rozdílech mezi Českem a Polskem, o tom, že nás Poláci v některých ohledech dohnali, nebo dokonce předehnali. Jak to sledujete vy?
Kulturně jsme si blízcí, to bezpochyby, ale prostředí je úplně jiné. V tvrdých číslech, jako je HDP na hlavu, jsme pořád před Polskem, ale pokud se podívám na dlouhodobější trend, tak bychom měli zabrat. Například dynamika rozvoje infrastruktury v Polsku je neskutečná, to se nedá se situací v Česku vůbec srovnat. Jezdím do Polska pravidelně poslední čtyři roky, obvykle v trojúhelníku Brno, Praha, Varšava, a na vlastní oči jsem sledoval rychlost, jak staví dálnice. Tříproudá dálnice z Čenstochové do Lodže byla postavená v podstatě za dva roky.

Legislativa a povolovací proces jsou výrazně jednodušší, v tom mají Poláci obrovský náskok. Zato když u nás najdete pozemek, tak se musíte zhluboka nadechnout a doufat, že dostat se ke stavebnímu povolení zabere „jen“ pět let, ale klidně to může být trojnásobek času. Některé projekty tak ani nemají plánovatelný ekonomický horizont, navíc cena pozemků zůstává vysoká, protože těch developovatelných je na trhu málo. Jsme v takovém klinči, a proto u nás trh nefunguje v tomto ohledu příliš zdravě.

V Polsku funguje lépe?
Zásadní je také geografie. Polsko je mnohem rovinatější země a náklady na výstavbu logistických či jiných rozsáhlejších areálů jsou často výrazně nižší, protože nemusíte přesouvat tisíce kubíků zeminy, abyste vytvořili rovinu a postavili na ní například halu. U nás takových nezastavěných ploch už tolik nemáme, navíc je logicky velký tlak na ochranu orné půdy, která se nachází v podobných místech. Doufám, že v Česku zrychlíme alespoň povolovací proces, což může nějaké nové pozemky uvolnit. Ve srovnání s Polskem mi přijde, že kvůli regulaci, kterou jsme si vytvořili, přešlapujeme na místě, zatímco u našich severních sousedů se dokážete poměrně rychle rozběhnout.

Jak funguje v Polsku financování? Je dražší, levnější?
Financování v Polsku je dražší, tamní trh je odlišný. V Česku jsou všechny velké banky vlastněné zahraničními mateřskými společnostmi, takže tu máme více konkurenční financování, které je postaveno na nižších maržích, ale rozhodování místních bank je výrazně ovlivněno rozhodnutími jejich matek. V Polsku naopak tvoří většinu trhu státní banky, které mají bankovní daň, což sekundárně zvyšuje i cenu financování. V Česku dokážeme sehnat levnější financování. V Polsku je zhruba o procento dražší, a to i v eurovém financování, přičemž téměř všechny úvěry máme v eurech.

Ideální scénář je, že si pozemek sami nakoupíte, postavíte a pronajmete, nebo jak fungujete?
Ideální scénář je, že po akvizici pozemku najdete nájemce a pak teprve začnete stavět. Zahájit stavbu logistické haly spekulativně, aniž byste měli nájemce, je přinejmenším odvážné. Možná se to tak dalo dělat před dvěma, třemi lety, kdy byl trh na vrcholu, ale dnes bych to nedoporučoval. U retailu známe nájemce napřímo a stejně tak s nimi komunikujeme. Pokud například rozšiřujeme nějaký retail park nebo obchodní centrum, víme, komu zavolat, kdo by mohl mít zájem, a stejně to funguje i opačně. V logistice trh ovládají zejména agenti, které si firmy najímají, aby jim našli ideální lokalitu za co nejnižší nájem, takže tam fungujeme trochu jinak.

Jak velké je dnes vaše portfolio?
V portfoliu investičních fondů, které skupina založila, je šest retailových parků různých velikostí o celkové rozloze 67 tisíc metrů čtverečních. Dva z nich jsou takzvané hybridy, kdy část tvoří retailový park a zbytek má společný vnitřní prostor jako v obchodních centrech. Někteří nájemci formu klasického retail parku nepreferují. Během covidu se objevila mantra, že když retail park má společné prostory, je to špatně, ale není to pravda. Některé módní značky a další prodejci chtějí být v prostorách typu obchodního centra v těsném sousedství s konkurencí, která přitáhne zákazníky, jež nakoupí ve více obchodech.

V polském portfoliu jsou dvě taková dominantní hybridní centra v padesátitisícových městech Kutno a Ciechanów. Zbytek portfolia tvoří klasické retail parky. Všechny retailové nemovitosti v Polsku pak mají mezi nájemci potravináře, jako je Biedronka, Intermarche, Aldi nebo Auchan.

Minimálně rozlohou je ještě větší váš byznys v logistice, že?
Druhou část portfolia v Polsku tvoří logistické parky. Aktuálně jsme téměř dokončili dva velké projekty v Poznani a v Sosnovci o rozloze 80 tisíc metrů čtverečních. Jeden je dokončený, ten druhý má hotovou první etapu. Pak je tu kompletně dokončený projekt ve Vratislavi, který se teď kolauduje a je určen malým a středním podnikům. Není to standardní logistická hala, kde jsou na 40 tisících metrech čtverečních jeden, dva anebo tři nájemci. Naopak jsou v něm menší jednotky od 500 do 1 200 metrů čtverečních. Firmy v nich mají kancelář, halu a třeba i showroom. O tento druh projektů cítíme v Polsku velký zájem.

Zároveň jsme dokončili akvizici rozsáhlých pozemků v západním Polsku, ve kterých vidíme velký potenciál. Chceme na nich realizovat výrobní a logistický areál o rozloze téměř 200 tisíc metrů čtverečních a nalákat tam jednak německé firmy, které hledají nižší nájem a levnější pracovní sílu, ale také polské firmy, které chtějí být blízko k německému trhu. Je to pro nás projekt na několik následujících let, ale aktivně hledáme další příležitosti na trhu v segmentu logistiky a výroby.

Jak se do plánů propsala ekonomická situace?
Platí, že stejně jako jinde v Evropě ceny rostou, financování je drahé, ale myslím, že trh se ještě nedostal do fáze, kdy by dosáhl konečné rovnováhy. Bude to podle mého názoru ještě alespoň rok trvat, než získáme jasnější kontury, kam v tomto ohledu směřujeme. Cítíme nicméně na poptávce investorů do dokončených projektů, kteří jsou obvykle ze západní Evropy, že očekávání výnosnosti těchto aktiv kleslo zejména v důsledku dražšího financování. V průběhu následujícího roku by mělo být čitelnější, kde se trh ustálí. Mnoho projektů se zastavilo nebo se přestalo stavět, ale zatímco v Česku takřka úplně, v Polsku o něco méně. Skepse a opatrnost je tu mnohem menší.

Jaké máte v Polsku na další roky plány?
Chceme dál pokračovat v logistice i retailu. Zároveň se budeme dívat také na možnosti rezidenční výstavby. Už jsme zvažovali několik projektů a myslíme si, že to má smysl. Ceny bytů jsou v Polsku výrazně nižší než v Česku, vidíme tam příležitosti a potenciál růstu. Zatím ale vyčkáváme, protože se snažíme dělat naše akvizice investičně maximálně efektivně.