Česká spořitelna začne stavět nájemní byty. Je v našem zájmu, aby společnost prosperovala, říká

Stejně jako mateřská společnost v Rakousku chce i Česká spořitelna přispět k dostupnosti nájemního bydlení, vysvětluje Marek Blaha.

blaha-boxRozhovor

Foto: Česká spořitelna

Šéf firmy Dostupné bydlení České spořitelny Marek Blaha

Česká spořitelna založila dceřinou společnost, jejímž cílem je jediné – poskytnout Čechům dostupné nájemní bydlení. Vybrané profese, které jsou například důležité pro město, by tak mohly v bytě bydlet o čtvrtinu levněji, než je tržní nájem. Jednou z možností je, že by společnost byty vystavěla a za necelých sto let pak odprodala za zbytkovou hodnotu městu.

Proč? „Na to se nás ptají i představitelé municipalit. Odpověď je, že před 150 lety jsme Praze darovali Rudolfinum, v roce 1925 jsme vystavěli úplně novou čtvrť Spořilov, která je dodnes vnímaná jako příjemné místo pro žití. Chceme v dnešní době také něco zanechat,“ líčí v rozhovoru pro CzechCrunch šéf nové firmy Dostupné bydlení České spořitelny Marek Blaha.

Co se pragmatičtější odpovědi týče, pak Blaha dodává: „Ve společnosti, která nevzkvétá, s lidmi, kteří neprosperují, se nedaří žádné bance, natož té největší.“ Spořitelna se inspirovala v zahraničí, především pak v Rakousku. Ve Vídni už mateřská společnost České spořitelny staví byty šedesát let a dohromady jich je čtrnáct tisíc. Zájem je ale i v Česku. Dostupné bydlení s nápadem oslovilo všechny obce nad deset tisíc obyvatel. Je jich okolo 140. Víc než padesát by přitom do projektu chtělo jít.

Co vás vedlo k tomu, že jste se rozhodli podílet na výstavbě nájemního bydlení v Česku?
Loni byl růst cen nemovitostí nejrychlejší v Evropě. Ceny se meziročně zvýšily asi o 26 procent. Česká národní banka zpřísnila kritéria pro hypotéky a to ještě víc zvýšilo nedostupnost vlastnického bydlení. Češi teď ke koupi průměrného sedmdesátimetrového bytu potřebují dvanáct až čtrnáct ročních platů , to je nejvíce z celé Evropy. Takovým Portugalcům stačí platy čtyři. Byt v Praze stojí nyní osm až deset milionů korun, to znamená, že pokud si chcete pořídit vlastní bydlení, potřebujete k tomu mít naspořeno minimálně jeden až jeden a půl milionu. Pro mladé rodiny, ale i pro průměrně vydělávající příslušníky střední třídy je vlastní bydlení v Česku v podstatě nedostupné. A to je alarmující sociální rozbuška.

Takže jste se rozhodli, že Čechy naučíte žít v nájmu?
Začali jsme přemýšlet, co s tím, a rychle dospěli k závěru, že musíme destigmatizovat nájemní bydlení, protože právě skrze větší podíl nájemního bydlení vede cesta ke zvýšení dostupnosti bydlení obecně. V nájmu přitom bydlí jen čtvrtina Čechů, ačkoli jinde v Evropě je to třetina nebo i polovina obyvatel. Vznikl tým, který se zabýval způsoby řešení, a ten se podíval i do Vídně k naší mateřské Erste Group, která skrze Erste Bank už šedesát let poskytuje cenově dostupné bydlení se stabilním nájmem. Jen ve Vídni mají v portfoliu čtrnáct tisíc bytů. Začali jsme proto s naším akcionářem diskutovat zavedení podobného modelu v Česku a dostalo se nám velké podpory.

Ve Vídni už to funguje několik let, proč jste s tím tedy nezačali dřív?
Nedostupnost vlastnického bydlení se dramaticky zvýšila až v posledních několika letech. Hypotéky v Česku fungovaly dobře, a jak už jsem říkal, Češi rádi bydlí ve vlastním, po nájemním bydlení tu neexistovala poptávka. Teď ale roste, a to nejenom ze strany klientů, ale zejména ze strany samotných obcí. Spořitelna je bankou každé druhé municipality v Česku a od jejich představitelů víme, že nájemní bydlení pro potřebné profese potřebují. Důležité je nicméně nedávat dohromady nájemní a sociální bydlení. Sociální bydlení v Česku relativně dobře funguje. Dostupné bydlení, které poptávají obce a města, je bydlení pro potřebné profese, v nichž nemají lidé tak vysoké platy, aby dosáhli na vlastní bydlení, ale jejich povolání je zároveň důležité pro danou obec.

Pořád se mi ale vkrádá otázka proč?
Na to se nás ptají i představitelé municipalit. Odpověď je, že před 150 lety jsme Praze darovali Rudolfinum, v roce 1925 jsme vystavěli úplně novou čtvrť Spořilov, která je dodnes vnímaná jako příjemné místo pro žití. Chceme v dnešní době také něco zanechat.

A co se týče pragmatické odpovědi? Přece to nemůže být úplně prodělečné.
To nemůže, protože jsme subjekt regulovaný Českou národní bankou a každá naše aktivita musí dosahovat aspoň symbolického zisku. Jestli chcete čistě pragmatickou odpověď, tak jsme největší banka v zemi, nějakým způsobem jsme spojení s každým druhým obyvatelem a je v našem nejvyšším zájmu, aby společnost prosperovala, lidé nebyli v exekucích a měli kde bydlet. Ve společnosti, která nevzkvétá, s lidmi, kteří neprosperují, se nedaří žádné bance, natož té největší. Pro mě je to ale především velmi inspirativní poslání. A je to podobné třeba tomu, když jsme před dvěma sty lety založili vkladní knížku.

V čem?
Byla to inovace, jež přinesla banku k lidem, kteří ji nikdy před tím nepoužívali. Banky byly jen pro šlechtice nebo bohaté průmyslníky. Pak ale vznikly spořitelny, které nabídly první vkladní knížky. Zakladatelé spořitelen věděli, že když dají obyčejným lidem možnost spořit, pozvednou je z chudoby, posílí sociální smír a tím zvýší prosperitu celé společnosti a v neposlední řadě také prosperitu spořitelen. Spořitelny se cíleně zaměřovaly na podporu střední třídy, financovaly výstavbu pivovarů nebo skláren, které zvyšovaly místní bohatství. Ne nadarmo měla Česká spořitelna v logu včelu jako symbol pilnosti a komunity. Dnes je situace úplně jiná. Budování dlouhodobé prosperity klientů i celé společnosti je jednou z cest, jak udržet také dlouhodobou ziskovost a stabilitu bank. A dostupné bydlení je klíčovou podmínkou rostoucí prosperity klientů.

Můžeme si tedy podrobně rozebrat, jak to funguje? Začněme u pozemku, ten město poskytne za symbolickou cenu. To je třeba jedna koruna?
Cesta je dvojí a záleží na strategii obce. První možnost je, že město nám pronajme pozemek na 99 let, my postavíme byty a až lhůta uplyne, za zbytkovou účetní hodnotu je převedeme na město. Odpis nemovitosti je padesát let, takže technicky to bude jedna koruna. Když ale například pět let před předáním budeme muset řešit zateplení, pak to budeme převádět za hodnotu úprav. Například Praha má pravidlo, že pozemky neprodává, pro ni je tento model ideální.

Marek Blaha

Foto: Česká spořitelna

Šéf firmy Dostupné bydlení České spořitelny Marek Blaha

A druhá cesta?
Pokud má město dostatek pozemků a nemá problém nám nějaký prodat, pak ho i se stavebním povolením odkoupíme a postavíme na něm byty. I v tomto případě platí, že město bude byty přerozdělovat a za dostupné nájemné pronajímat.

Vždy tedy byty přerozděluje obec?
Dohodneme se na seznamu povolání, která jsou v obci potřeba. Mohou to být pracovníci technických služeb, pošťáci, lékaři, zdravotní sestry, zubaři nebo zaměstnanci sociálních služeb. Prostě ta, která město potřebuje pro svůj dlouhodobý chod. Do konkrétního výběru nájemníků ale zasahovat nebudeme.

Budete řešit v místě například i veřejné prostranství a občanskou vybavenost? 
To zůstává v kompetenci města.

Nájemné má být asi o dvacet procent levnější než tržní. Z čeho to vychází?
Používáme k tomu cenové mapy, které má většina bank k odhadu nemovitostí. Ty zahrnují i standardní nájmy v lokalitě. Z diskuzí s městy, které vedeme, jsme ale zjistili, že někde může být nájemné i levnější. V některých regionech, kde je cena pozemku výrazně nižší, to bude dvacet až dvacet pět procent, ale když dostaneme pozemek za symbolickou cenu v Praze, kde jsou ceny vysoké, je to pro nás větší úspora a tím pádem to bude moci být i víc. Každopádně nájem levnější o 25 procent jsme vyhodnotili jako dostatečný na to, aby byli lidé motivováni zůstat v potřebném povolání v dané obci.

Když si město vybere, že tam půjde dvacet lidí, ale jeden z nich bude s tím majetkem zacházet špatně, kdo to bude řešit?
Něco takového se samozřejmě může stát. Budeme správci, ale budeme mít k dispozici také profesionální firmu, která vše zabezpečí. Někde mají velmi dobré služby i sama města.

Kolik obcí už se vyjádřilo, že by měly zájem?
Největší problém s dostupností bydlení je v Praze a ve větších městech. Koncept je to ale celorepublikový. Oslovili jsme obce nad deset tisíc obyvatel, kterých je okolo 140. Chceme začít spolupracovat s tím, kdo je připravený, má pozemky, stavební povolení a třeba mu rostoucí úrokové sazby znemožnily přístup k úvěrům, aby mohl plánovanou stavbu postavit. Nebo mohou obce využít toho, že investice půjde za námi a peníze zbydou třeba na opravy infrastruktury.

Kolik z oněch 140 by do toho chtělo jít?
Ozvalo se nám 55 měst, s těmi to nyní řešíme. Zpětná vazba je velmi pozitivní. Starostové mají se stavěním velké problémy, a i proto to vítají. Hodně z nich také zná vídeňský koncept, takže mají důvěru, že to funguje. Vídeň je mezi třemi nejlepšími městy pro život a je to i z toho důvodu, že tam dlouhodobě budují dostupné bydlení.

Zvýšení dostupnosti bydlení cestou podpory nájmů je důležitým nástrojem pro udržení sociálního smíru.

Česká spořitelna se zároveň zaručí, že veškerý zisk pošle zpět. Kam přesně?
Naším cílem není maximalizovat za každou cenu zisk, ale pomoci zvýšit dostupnost bydlení v daných obcích a městech. V každém případě veškerý zisk, který jako Dostupné bydlení České Spořitelny vygenerujeme, bude ze sta procent reinvestován na další rozvoj, tak to máme i ve stanovách.

Vaší ambicí ale asi není vyřešit dostupnost bydlení v Česku, ne?
Chceme pomoci možná i trochu prolomit ledy a inspirovat těmi nejlepšími modely ze zahraničí, které tam fungují desítky let. Kromě Rakouska je to i Německo, Nizozemsko nebo Švýcarsko. Pak chceme tyto příklady dobré praxe prezentovat veřejnosti, vládě a institucím, abychom vytvořili celonárodní rámec s jasně definovanými pravidly a mohlo se zapojit vícero investorů. A na druhé straně jsou nájemníci, kteří získají jistotu dlouhodobě stabilního a cenově dostupného nájemného.

Diskutovali jste to tedy na vládní úrovni?
Česká spořitelna sama o sobě ne, diskutujeme to ale s představiteli státu a vlády v rámci České bankovní asociace. V těchto debatách mimo jiné velmi silně rezonuje shoda na tom, že zvýšení dostupnosti bydlení cestou podpory nájemního bydlení je důležitým nástrojem pro udržení sociálního smíru. K fatální nedostupnosti bydlení se totiž v Česku přidává ještě velmi vysoká inflace, která je dokonce dvojnásobná než v okolních zemích, a také vlna zdražování, a to zejména energií, které je u nás také výraznější než ve zbytku Evropské unie. To jsou potenciálně velmi nebezpečné jevy, které mohou vést k sociálním nepokojům.

Role Finanční skupiny České spořitelny a celého finančního sektoru obecně spočívá zejména v tom, že umíme do oblasti dostupného nájemního bydlení přivést dlouhodobě levné peníze. Bavíme se o tom i s Asociací penzijních společností, Asociací českých stavebních spořitelen a Českou asociací pojišťoven. Všichni tito hráči se v zahraničí účastní řešení tohoto problému. Třeba právě v penzijních fondech vidíme inspiraci, ale na druhé straně i znepokojení, protože německé bytové fondy skupují byty v Česku a české penzijní fondy tak nemají šanci investovat do rozvoje dostupného bydlení. Přijde nám logické tento stav narovnat. V penzijních fondech je přitom spravováno 550 miliard korun.

Už to tedy ale někdo české vládě předložil?
Měli jsme schůzku s lidmi z Evropské investiční banky, jejíž zástupci jednali s ministrem financí Zbyňkem Stanjurou a ministrem pro místní rozvoj Ivanem Bartošem. Je to právě Evropská investiční banka, kdo s tím má největší zkušenosti a pomáhá vládám. Zároveň má zdroje připravené na podporu dostupného bydlení, dlouhé roky to tak dělá v Německu i Nizozemsku. Tyto prostředky by mohlo čerpat i Česko.

Jak to jednání dopadlo?
Z vlády je cítit jednoznačná podpora. Je ale potřeba vytvořit celostátní legislativu, bez ní se neposuneme. Země, které jsou s dostupností bydlení daleko, k tomu mají zákon. Naposledy to tak udělalo Švédsko a Polsko.

ceska-sporitelna3

Foto: Česká spořitelna

Pobočka České spořitelny

Je cílem v budoucnu dostupné bydlení řešit skrze evropskou legislativu?
V Evropě se na to nyní specializují dvě banky, zmíněná Evropská investiční banka a Rozvojová banka Rady Evropy. Obě mohou poskytovat cenově výhodné úvěry na dostupné bydlení a obě preferují, když se mohou opřít o celostátní zákon. Mají expertní týmy, které s vytvořením této legislativy pomohou. Programy, které mají z těchto bank v Rakousku, Německu, i Nizozemsku, jsou v miliardách eur.

O dostupném bydlení jste už diskutovali s Brnem, to pak přišlo s tím, že vypíše soutěž, protože jinak nemůže postupovat. Co vy na to?
S našimi právníky jsme přišli na čtyři právní formy, jak spolupráci nastavit. Brno s námi mělo možnost uzavřít kontrakt, ale koncese je samozřejmě také možnost, kdy si navíc můžete specifikovat podmínky. My se soutěže nebojíme. Negativní stránka však je, že to prodlouží výstavbu o další dva až tři roky.

V Brně jste původně plánovali začít stavět za dva a půl roku, to je poměrně rychlé, jak to?
Jsme komerční subjekt a výběr dodavatelů se řídí našimi interními předpisy, v přípravných pracích umíme být velmi dynamičtí. Povolovací procesy jsou zodpovědností města.

Máte v plánu pustit se do nějakého projektu i bez spolupráce s municipalitou?
Dlouhodobý koncept je nastavený na maximální úspoře a ta je ve spolupráci s městy. Máme ale dohodu s naším akcionářem, že můžeme během prvních tří až pěti let využít i cestu už existujících budov nebo spolupráce s nějakým developerem či stavební firmou nad konkrétními pozemky, a to i bez spolupráce s obcemi. Pořád ale platí pravidlo, že to musí přinést požadovanou úsporu na nájmu. To znamená, že když budeme mít šanci projekt koupit s již platným stavebním povolením a budeme schopní nabídnout aspoň o dvacet procent levnější nájem, pak to využijeme, abychom rychleji vybudovali bytový fond. Je těžké dohnat ten šedesátiletý náskok Vídně. I tyto byty pak nabídneme obcím, aby je přerozdělily.

Už máte takové projekty vyhlídnuté?
Pracujeme na analýze a o pár projektů už se zajímáme.

Máte políčeno i na spolupráci s konkrétním developerem?
Máme výhodu, že skoro každý developer, malý i velký, je náš partner. Česká spořitelna poskytuje i největší objem firemních úvěrů, to znamená, že máme vztah se všemi developery v Praze i v regionech. Oslovili jsme ty největší, protože mají největší portfolia. Vedeme s nimi diskuzi a jsme ve fázi nezávazných nabídek. V květnu nebo v červnu chceme oslovit i regionální developery.

Chystáte se v Česku vstoupit i do tržního bydlení?
Zatím o tom neuvažujeme.

Lidé se nastěhují, najdou školku pro děti a sžijí se s lokalitou. Nemusí se bát, že se budou muset za dva roky zase stěhovat.

Už jsme několikrát zmínili, že koncept funguje i v zahraničí. Jak to tam chodí?
Základní modely jsou tři. Rakouská cesta je postavená na aktivní práci měst, která si to řídí. Německý koncept je na úrovni krajů a finský na úrovni celonárodní vlády, kdy dostupné bydlení zajišťuje agentura na úrovni ministerstva. Ve Vídni je to koncept velmi robustní a postavený na licencování společností s limitovaným ziskem. Licenci uděluje stát a v Rakousku působí téměř dvě stovky takových společností. Ty za předem stanovených podmínek mohou nakupovat území, která jsou definovaná plánem jako lokality pro dostupné bydlení. Tím pádem mají výrazně sníženou cenu oproti té tržní. Celostátní regulátor dohlíží na to, že snížená cena nájmu je v parametrech regulovaného limitovaného zisku.

Jaké společnosti mají licence, jsou to jen banky?
Jsou to dceřiné společnosti bank i stavební společnosti. A také náš skupinový partner, což je skupina Vienna Insurance Group, která vlastní Kooperativu. V Rakousku tímto způsobem poskytuje 130 tisíc bytů. I proto jsme odsouhlasili spolupráci s Kooperativou i v této oblasti.

Ve Vídni Erste Bank takto postavila čtrnáct tisíc bytů. Kolik je jich v celém bytovém portfoliu rakouské metropole?
Dohromady má Vídeň milion bytů. Čtyři sta tisíc je v režimu dostupného bydlení, dalších čtyři sta tisíc bytů má město v obecním vlastnictví. Jen dvě stě tisíc bytů je ve vlastnictví osobním. I tak je to město s jednou z nejvyšších životních úrovní. Čechům i Slovákům je bližší koncept vlastnictví, v jiných zemích ale vidíme, že pokud je nájem standardizovaný, neřídí se jenom trhem a lidé se nebojí, že dostanou výpověď z nájmu, pak tam mohou dlouhodobě spokojeně žít a dožít.

Kolik je takových bytů v celém Rakousku?
Týká se to každého rakouského města. Všechny velké obce pak systematicky vytvářejí pro regulované bydlení zóny v územním plánu. V Německu umožnili investovat do dostupného bydlení penzijním fondům. Dvacet let drží regulované nájemné, za což mají výrazně zlevněné pozemky nebo nižší DPH. Když ta doba uplyne, je na nich, jaké ceny nastaví. Bude na analýze vlády, aby si vybrala to nejlepší a zasadila to do českého prostředí.

Stane se v Rakousku, že se v průběhu let nějak mění smlouvy dané na začátku?
Zákon tam chrání jak investora, tak nájemníka. Kontrakt je stabilní a dlouhodobý. Lidé se tak do bytu nastěhují, najdou školku pro děti a sžijí se s lokalitou. Nemusí se bát, že se budou muset za rok či dva zase stěhovat. Právě stabilita smluv a jistota, kterou nájemník získává, je jedna z klíčových podmínek úspěchu celého konceptu dostupného nájemního bydlení. S kolegy z Vídně velmi intenzivně diskutujeme všechny nutné parametry nájemního vztahu, aby dával nájemníkům maximální pocit jistoty.

Eliška Nová

Obdivovatelka měst i přírody. Obojímu se věnuje i ve svých článcích jako redaktorka CzechCrunche.

Obdivovatelka měst i přírody. Obojímu se věnuje i ve svých článcích jako redaktorka CzechCrunche.