Když úroveň bydlení v Česku srovnáme se zbytkem Evropy, řadíme se až na 21. příčku. Na chvostu žebříčku vlajeme především kvůli vysokému podílu výdajů spojených s chodem domácnosti, špatné finanční dostupnosti bydlení, délce stavebního řízení či roztříštěnosti samosprávy. Vyplývá to z pátého pilíře Indexu prosperity Česka, který představily Česká spořitelna a projekt Evropa v datech.

Vlastní bydlení v Česku je dlouhodobě nejnákladnější z celé Evropské unie. Podle databáze Numbeo, která srovnává životní náklady ve všech zemích, si na něj Češi musejí odložit 15,4 roční mzdy. Nejrychleji se naopak spoří obyvatelům Dánska – těm stačí jen 6,6 ročního platu.

„Ceny nemovitostí v Česku dle posledních dat Eurostatu vzrostly ve 4. čtvrtletí loňského roku meziročně o téměř 26 procent, což je největší nárůst z Evropské unie. Spolu s růstem úrokových sazeb se tak vidina pořízení vlastního bydlení stala zase vzdálenější,“ říká Tereza Hrtúsová, analytička České spořitelny.

Když se v České republice mluví o nedostupnosti bydlení, skloňuje se především bydlení ve vlastním. Podle hlavního ekonoma České spořitelny Davida Navrátila se totiž dostupnost nájemního bydlení na rozdíl od dostupnosti toho vlastního v uplynulých letech zvyšovala – měsíční splátka hypotéky se u nás totiž dlouhodobě podobala výši měsíčního nájemného.

„V Česku pronajímatelé do výše nájmu příliš nezahrnují například náklady na opravu bytu či daně. Zaměřují se totiž především na kapitálový výnos, tedy zhodnocení nemovitosti v delším časovém horizontu. Výnos z nájmu pro ně není tak zásadní,“ vysvětluje Navrátil.

Odborníci se ale shodují, že nedostupnost bydlení se nyní začíná dotýkat i nájemního segmentu. V posledních měsících akutní nedostatek bytů způsobuje, že ceny nájmů ve velkých městech raketově rostou a dá se očekávat, že tomu tak bude i nadále. V rámci výstavby tak bude nutné také naplnění bytového fondu dostupných nájemních bytů.

Postupně se vynořují řešení, která by pomohla v budoucnu tuto nabídku saturovat. Praha na začátku června představila projekt Dostupného družstevního bydlení v nájmu, stejně tak i Česká spořitelna má nyní ambice zaměřit se na projekty dostupného bydlení. Inspirovala se zkušenostmi mateřské Erste Group, která v Rakousku vlastní přes deset tisíc nájemních bytů.

Česká spořitelna chce rozvířit debatu o dostupném nájemním bydlení v Česku a zároveň chce přispět výstavbou tohoto typu bytových jednotek. Ty by byly primárně určeny pro potřebné profese, jako jsou pracovníci ve zdravotnictví, školství či záchranném systému. V současné době Česká spořitelna mluví o třech projektech v Praze i mimo ni, které by mohly začít vyrůstat v řádech měsíců.

„Naším cílem je v příštích třech až pěti letech postavit stovky bytových jednotek po celé České republice ve spolupráci s municipalitami a developery, které budou sloužit účelu dostupného nájemního bydlení s nájemným o 20 procent nižším v porovnání s nájemným tržním,“ uvádí Pavel Kelner, finanční ředitel společnosti ČS Dostupné bydlení.

Podotýká však, že v tomto případě je klíčová role státu. Ten musí vytvořit rámec, který umožní investorům dosáhnout při výstavbě co nejvyšších úspor – jedině tak bude moci vzniknout fond nájemních bytů za dostupné ceny, jelikož nižší marže se bude moci přenést do slevy na nájemném.

Odstrašující stavební řízení

Situaci na bytovém trhu dlouhodobě komplikuje roztříštěnost státní správy – z pátého pilíře Indexu prosperity vyplývá, že v Česku máme v rámci Evropské unie nejvyšší počet samosprávných celků v přepočtu na tisíc obyvatel. A v tomto případě rozhodně neplatí, že víc hlav víc ví, natožpak cokoliv efektivně řeší. Sjednání potřebných povolení je naopak mnohem složitější a průměrná doba stavebního řízení odpovídá 246 dnům.

„Co do rychlosti stavebního řízení jsme na úrovni Pobřeží slonoviny. A to je řeč pouze o stavebním povolení. Když developer staví větší celek, délku výstavby prodlužuje zejména územní rozhodnutí. A samotné řízení je tak komplikované, že ho zvládají jen velké stavební společnosti,“ popisuje Navrátil.

Malé stavební firmy jsou pak schopné realizovat jen projekty bez jakékoliv přidané hodnoty. Proces tak podle něj přispívá k nejhoršímu možnému řešení, kterým je stavění nepříliš atraktivních budov na nevhodných místech, a to ještě ke všemu za dobu srovnatelnou s rozvojovými zeměmi, ale za cenu prestižních zahraničních projektů.

Přitom v zahraničí je dohoda s obcemi na změně územního rozhodnutí poměrně rychlá. U nás však obce nechtějí výstavbu nových bytových domů na svém území příliš povolat z prozaického důvodu – kvůli špatně nastavenému systému daňových příjmů jim z toho neplynou velké finanční výhody.

Dalším nepříznivým dopadem komplikovaného řízení je fakt, že v Česku máme čtvrtý nejnižší počet bytů a domů na tisíc obyvatel – pouhých 408. Podle pátého pilíře Indexu prosperity Česka ale přesto v přelidněných domácnostech žije jen 15 procent obyvatel, za což vděčí zřejmě tomu, že je stávající zástavba mnohdy tvořena prostornějšími byty s vyšším počtem oddělených pokojů.

Cesta za energetickou soběstačností

Světlou stránkou jinak poměrně chmurné situace v oblasti českých nemovitostí je jejich kvalita. Češi žijí v 93 % bez plísně a děravé střechy a 97,8 % obyvatel může adekvátně topit. Jenže právě vytápění může v nadcházejícím období nabrat opačný směr – z velké části se u nás totiž ohříváme s pomocí zemního plynu.

Klíčové tak nyní bude snížení energetické závislosti a emisí. K tomu by podle ředitelky asociace Šance pro budovy Šárky Tomanové měla přispět renovace budov. V současnosti totiž stovky tisíc rodinných domů, bytových domů a veřejných či komerčních budov čekají na zateplení. Současný bytový fond je totiž v Česku velmi zastaralý – v průměru asi padesát let. Dílčí renovace by přitom měly probíhat každých deset let, komplexní renovace by se měly provádět co čtyřicet let. Jedině tak lze zaručit komfortní bydlení, které je zároveň úsporné.

„Velká část nákladů domácností je dnes spojená s energiemi. Rodinné, bytové a veřejné i komerční budovy jsou zodpovědné za 36 procent spotřeby energií. Ale současná legislativa jde naproti tomu, že se bude stavět více budov, které nebudou potřebovat energii ze sítě,“ říká Tomanová.

V roce 2024 by se měla přijmout nová směrnice o energetické náročnosti budov, v níž budou nové parametry nastaveny tak, aby se stavěly objekty s nulovou spotřebou energie. Podle Tomanové je ale už nyní potřeba vlastníky budov motivovat k tomu, aby využívali nástroje, které máme k dispozici.

Ať už jde o majitele rodinných domů, či společenství vlastníků ve větších bytových celcích, mělo by být v jejich zájmu snížit energetickou závislost prostřednictvím zateplení a využití tepelného čerpadla a fotovoltaických panelů. Náklady na takovou renovaci jsou sice vysoké, ale Tomanová podotýká, že se rychle vrátí v podobě výrazných úspor na energiích.

V tom by ale mohl pomoci přímo stát, který může v tomto případě využít zajímavé motivační nástroje. „Města, obce i jednotlivci budou moct na renovaci v nejbližších letech využít rekordní množství finančních prostředků – zhruba 100 miliard korun z dotačních programů, jako je například Nová zelená úsporám, Operační program Životní prostředí či výzvy z Národního plánu obnovy,“ vysvětluje Tomanová.

Index prosperity Česka je společný výzkum datového portálu Evropa v datech a analytického týmu České spořitelny. V dlouhodobém horizontu měří a analyzuje prosperitu Česka a porovnává ji s ostatními evropskými zeměmi.