Když přijíždíte z východu na pražské hlavní nádraží, nemůžete těsně před zastavením vlaku přehlédnout administrativní komplex Churchill Square, který se tyčí na místě bývalých opuštěných skladů Českých drah poblíž Vysoké školy ekonomické. Jde přitom nejen o dominantu tohoto místa, ale také portfolia realitní skupiny Českomoravská Nemovitostní, která se nově stala jediným majitelem budovy. Stalo se tak poté, co za zhruba miliardu korun odkoupila poslední čtvrtinu od investiční skupiny Corporate Finance House, s níž dosud objekt vlastnila. V komplexu, který v roce 2020 otevřela Penta, sídlí společnosti Deloitte nebo Fortuna.

„Churchill je pro nás strategickou nemovitostí, kterou neplánujeme prodávat – snad jen kdyby někdo nabídl naprosto mimořádnou cenu. Je to klíčové aktivum s obrovským potenciálem, a to jak díky lokalitě, tak nájemním smlouvám, které zajišťují stabilní příjmy. Nebál bych se ho označit za naši trofejní nemovitost,“ říká pro CzechCrunch Josef Eim, spoluzakladatel investiční skupiny Českomoravská Nemovitostní.

Ta vznikla v roce 2016 a specializuje se na dlouhodobé investice a správu prémiových komerčních nemovitostí v atraktivních lokalitách. Mezi ně patří právě moderní komplex Churchill Square, jehož výstavba začala v roce 2017, a když ho Penta Investments o tři roky později dokončila, rozhodla se jeho kancelářskou část prodat. Tehdy ji koupily libanonsko-lucemburská investiční skupina Corporate Finance House (CFH) a právě Českomoravská Nemovitostní, známá spíše pod zkratkou ČMN.

Foto: Penta Real Estate

Sídlo společnosti Deloitte v budově Churchill na Praze 2

V té době ČMN od CFH kupovala pražské budovy Crystal na Vinohradech a City West C1 a C2 ve Stodůlkách, a když se CFH naskytla možnost koupil Churchill Square, přizvala i ČMN. „Tehdy jsme se s Karimem (Karim Chams Eddine, generální ředitel CFH – pozn. red.) domluvili, že koupíme polovinu a budeme Churchill spravovat,“ vzpomíná Josef Eim. Nakonec se s CFH dohodli, že postupně odkoupí jeho podíly. Loni v prosinci tak za 40 milionů eur získali ke svým padesáti procentům další čtvrtinu a letos v listopadu za stejnou sumu přikoupili zbylých pětadvacet procent.

Za celý komplex zaplatila ČMN, kterou spolu s Josefem Eimem založil Radek Stacha, v přepočtu čtyři miliardy korun, respektive právě za tolik ho tehdy kupovali s původním partnerem od Penty. „Poslední transakce ocenila Churchill na 170 milionů eur (4,3 miliardy korun), což je o sedm až osm procent více, než za kolik jsme ho pořizovali před čtyřmi lety, ale vidíme v něm stále značný potenciál,“ vysvětluje Josef Eim.

S celkovou hodnotou spravovaného portfolia přesahující třináct miliard korun a pronajímatelnou plochou komerčních nemovitostí dosahující téměř 140 tisíc metrů čtverečních ČMN dnes patří mezi největší pronajímatele prémiových kancelářských ploch v Praze. Z oněch třinácti miliard korun v nemovitostech je přitom deset miliard přímo vlastněných ČMN, zbylé tři miliardy spravují pro retailové investory v rámci fondu NEMO. V něm má být přes jedenáct tisíc investorů.

Ještě do konce letošního roku by přitom měla ČMN uzavřít další velký obchod, chystá se za několik miliard korun koupit šestnáct kancelářských a obchodních budov od fondu Nova Real Estate, spravovaného investiční firmou Redside. Celková hodnota portfolia by následně měla vyrůst až na 18 miliard korun. Akviziční apetit má ČMN mimo jiné díky tomu, že se skupině úspěšně daří prodávat své dluhopisy.

Foto: ČMN

Radek Stacha a Josef Eim, zakladatelé ČMN

„Letos máme historicky nejlepší rok ve fundraisingu,“ uvádí Radek Stacha. Poslední transakci měla ČMN podle svého vyjádření financovat kombinací vlastní hotovosti, bankovního úvěru a právě korporátních dluhopisů. Naposledy schválila Česká národní banka její osmý dluhopisový prospekt letos v červenci, jak informovala E15. V rámci něj může ČMN získat až pět miliard korun. V roce 2024 byly splatné emise za 750 milionů a všechny již byly podle vyjádření ČMN vyplaceny. Sama ČMN zároveň uvádí, že na účtu aktuálně drží 1,5 miliardy korun.

Zatímco některé budovy skupina dlouhodobě drží, jiné kupuje se záměrem je zase brzy prodat. Byl to i případ pětipatrové administrativní budovy Zirkon Office Center v pražském Karlíně, kterou loni koupily společnost Lincoln Property Company a startup Upvest. „Naší filozofií je, že každá budova musí přidávat hodnotu celému portfoliu. Churchill je výjimečný nejen svou lokalitou, ale i strukturou nájemců. V porovnání s některý jinými nemovitostmi, které spravujeme, má naprosto strategický význam. Například budovy v Karlíně, které jsme kupovali v roce 2021, byly spíše investicí – koupili jsme je za dobrou cenu a prodali s návratností padesát procent během jednoho roku,“ doplňuje Radek Stacha, spoluzakladatel ČMN.