Kdo se zajímá o investice, určitě si okamžitě vybaví deset různých nástrojů, které nějakým způsobem slibují zhodnocení v desítkách procent. Akciové indexy, kryptoměny, korporátní nebo nemovitostní dluhopisy. Přesto v Česku funguje šest retailových nemovitostních fondů, které nemíří na pohádkové zhodnocení, ale stačí jim o nějaké to procento porážet inflaci.

„Hrajeme stabilizační roli v portfoliu konzervativních investorů,“ říká hrdě Dušan Sýkora, který stojí v čele nejstaršího nemovitostního fondu určeného pro retailové investory. Reico je investiční společností České spořitelny a nabízí dva fondy spravující celkem 36 miliard korun – jeden označený jako REICO ČS Nemovitostní, druhý jako Long Lease. Jejich výkonnost se v minulých letech pohybovala mezi třemi a šesti procenty.

Na první pohled nejde o převratná čísla, kouzlo se skrývá až v pochopení toho, jak retailový nemovitostní fond funguje. Jeho největší výhodou je bezpečnost, a to hned ve dvou směrech. Tím prvním je podle Sýkory stabilní výkonnost. „Zhodnocení v našich fondech se přičítá postupně, podobně jako na spořicím účtu. Většinu našich zisků tvoří akumulované příjmy z pravidelného nájemného komerčních nemovitostí v našich fondech,“ vysvětluje.

Foto: Reico

Dušan Sýkora stojí v čele nejstaršího retailového nemovitostního fondu REICO IS ČS

Investor se tak nemusí bát cenových výkyvů jako například u akcií. Kdykoli potřebuje peníze vybrat, je velmi nízká pravděpodobnost, že ho špatné načasování připraví o část výnosů, či dokonce pošle do ztráty. Peníze v Reico fondech nejsou nijak časově vázané, a tedy velmi likvidní. Do pěti milionů korun fond vyplácí peníze do druhého dne, větší obchody vyplácí do tří měsíců, nad padesát milionů korun potom do dvanácti měsíců. Výrazná bariéra není ani na vstupu, investovat může kdokoliv s vkladem od 300 korun.

Druhým důvodem vysoké bezpečnosti nemovitostních fondů je jejich vysoká regulace. „Patříme k investičním nástrojům pro klienty, kteří nechtějí nebo nemají tolik času na aktivní správu osobních financí a nedostatek znalostí jim neumožňuje rizikovější investice do akciových portfolií nebo korporátních dluhopisů. Reguluje nás Česká národní banka a veškeré naše operace jsou nezávisle kontrolované,“ popisuje Sýkora.

Klientům České spořitelny jsou podle jeho slov nemovitostní podílové fondy Reico dlouhodobě doporučovány jako alternativní investice vhodná pro stabilizaci portfolií. U konzervativních investorů pak finanční poradci banky doporučují do těchto fondů vkládat patnáct procent celkové částky. „Náš klient je typicky starší investor s vkladem okolo dvou set tisíc korun,“ dodává šéf Reico fondů.

Hlavním cílem nemovitostních fondů je porážet inflaci a dlouhodobě udržovat hodnotu vložených prostředků. To se nemovitostnímu fondu Reico dařilo v osmi z předchozích deseti let. Na inflační skok v minulém roce ale fond zareagovat nestihl. „Nemovitostní investice mají dlouhou setrvačnost. Většina nájmů a prodejů velkých komerčních nemovitostí probíhá v eurech. A když v Česku vyskočí ceny o 15 procent, nemáme žádný způsob, jak s tím bojovat. V Evropě byla inflace jen šest procent, ale tento růst vyrušily rostoucí náklady na úvěry,“ uznává Sýkora.

Makroekonomická situace ale možná začne hrát nemovitostním fondům brzy zase do karet. Většina bank na trhu se připravuje na rapidní snižování úrokových měr na spořicích účtech, jelikož finanční trhy očekávají, že Česká národní banka začne úrokové sazby postupně snižovat. Nemovitostní fondy pak investorům kromě poměrně vysoké stability nabízí i tříletý časový test, po kterém dochází k osvobození výnosů z investice od daně. U spořicích účtů je srážkově strhávána patnáctiprocentní daň a časový test uplatnit nelze.

„Při každé indexaci nájmů na začátku roku symbolicky zamykáme výnosy našich investorů, a i když klesnou úrokové míry na našich úvěrech, výhledově příští rok, výnosy na vyšší úrovni zůstávají,“ vysvětluje komplexní fungování Sýkora. Aktuálně jako český korunový fond těží Reico i z úrokového rozdílu, kdy je koruna lépe úročena než euro. Díky tomu se mu daří výkonnostně porážet konkurenci retailových fondů ze zemí eurozóny.

Jediný rok v historii, kdy se hlavnímu Reico fondu vyloženě nedařilo, byl ten po globální finanční krizi. V roce 2009 musel fond odepsat třetinu hodnoty v důsledku přecenění nemovitostí. Došlo k tomu tři roky po jeho založení a v držení měl pouze jednu nemovitost. Dnes jich v Česku, Polsku i na Slovensku vlastní devatenáct a dává si pozor, aby se všechny nacházely v lukrativních lokalitách. „O prime nemovitosti, jako je například Melantrich na Václavském náměstí, pražskou kancelářskou dominantu City Tower na Pankráci a podobné, bude zájem i v dobách krize,“ věří Sýkora.

Foto: Reico

Výkonnost fondu REICO ČS NEMOVITOSTNÍ od 1. 3. 2007 do 24. 1. 2024

Český nemovitostní trh další růst fondů podle Sýkory komplikuje. „Majitelé na svých nemovitostech sedí a neprodávají. Investovali jsme proto v Polsku a na Slovensku, ale tuzemský trh sledujeme a čekáme na signály, že se situace začíná obracet. Pomalu se otevírá i možnost, že bychom ke komerčním nemovitostem přidali rezidenční areál,“ popisuje další směřování s tím, že do fondu hledá investiční příležitosti od 750 milionů korun.

Long Lease fond vznikl teprve v roce 2021, vlastní čtyři komerční nemovitosti v Polsku a v České republice, přičemž 77 procent prostředků investuje v Polsku. Fond je zaměřen na industriální, logistické a výrobní haly. Smlouvy s nájemníky uzavírá na 10 až 15 let a daří se mu obsazovat 95 procent celkové plochy. Za poslední tři roky (v období od května 2021 do ledna 2024) přinesl podílníkům kumulovaný výnos 11,26 procenta.

Foto: Reico

Výkonnost fondu REICO ČS LONG LEASE od 14. 5. 2021 do 24. 1. 2024

Nejzajímavější letošní novinku šéf Reica vidí ve vzniku Dlouhodobého investičního produktu (DIP), který umožní do nemovitostních fondů vstupovat penzijním společnostem. Nově si tak lidé na důchod budou moci spořit do širší palety produktů a možná tam přesunout i část stávajících penzijních spoření. „Česká spořitelna svým klientům investice v podobě DIP začne nabízet a jejich součástí budou i naše Reico fondy. Čeká se už jen na upřesnění legislativy kolem fungování DIP,“ uzavírá Sýkora.