Analýzy předpovídají, že na tuzemském nemovitostním trhu dojde konečně ke zlevnění. Developeři to ale vidí jinak. Byty podle nich i nadále zdražují. Prodává se ale málo. V hlavním městě se loni prodaly jen tři tisíce bytů. To je propad o bezmála šedesát procent oproti roku předchozímu.

Na pražském trhu došlo ke zvýšení cen za metr čtvereční zhruba o 13 tisíc korun. A tak zatímco ještě na konci roku 2021 stál v hlavním městě metr čtvereční 137 697 korun, loni už to bylo 154 881 korun. U nově zahajovaných bytů to je dokonce 170 511 korun. „Do cen u nových projektů se promítají především rostoucí vstupní náklady. Při současné situaci navíc nelze očekávat, že by zdražování zastavilo,“ uvedl předseda představenstva developerské společnosti Trigema Marcel Soural.

Rostoucími vstupními náklady má na mysli především ceny stavebních materiálů, které meziročně vzrostly podle Českého statistického úřadu o 12,3 procenta. A samozřejmě také ceny energií. „Trojnásobně vzrostly i úrokové sazby. Vyšší jsou ceny pozemků, finanční a režijní náklady spojené s přílišnou byrokracií a pomalými povolovacími procesy, na trhu je nedostatek lidských zdrojů ve stavebnictví. To všechno investor pocítí a je to zároveň i hlavní důvod, proč nelze čekat, že by šly ceny nových bytů dolů,“ dodal Soural.

Zlevnit by podle něj ale mohly starší nemovitosti. Předpoklad ale je, že půjde o byty, které jsou v horším stavu, případně v méně atraktivních lokalitách. Rozdíl v cenách mezi novými a starými byty se pak podle developerů bude zvětšovat, rozdíl může být nakonec až třicet procent. „Tyto byty už zlevnily, ale ještě se sníží,“ míní šéf společnosti Central Group Dušan Kunovský.

Propad cen u starších projektů v neatraktivních lokalitách už nyní sleduje skupina European Housing Services. „Ceny klesají především tam, kde má nemovitost některý z hendikepů. Může jít o velkou dojezdovou vzdálenost, stav před rekonstrukcí nebo energeticky nehospodárnou budovu. Pražské i brněnské byty se prodávají za podobné ceny jako v létě,“ říká Hendrik Meyer, šéf skupiny, pod níž patří například i web Bezrealitky.

Podle Kunovského zažil větší propady cen trh s rodinnými domy. Lidé o ně mají menší zájem kvůli cenám energií i vysokým nákladům na rekonstrukce a stavební materiály.

Prodává se málo

Podle developerů byl loni také patrný propad prodejů. Prodaly se jen tři tisícovky bytů, což je až o šedesát procent méně než o rok předtím. „Rok 2021 byl rekordní a z rekordu je pád vždy bolestivější,“ uvádí Kunovský s tím, že větší propad přišel až ve druhé polovině roku. V té první se z celkového objemu prodaly zhruba dvě tisícovky bytů.

Podle Kunovského je to dáno nejistotou a také vysokou inflací, což má dopad na reálnou kupní sílu a růst životních nákladů. Nejdůležitějším faktorem však je, že jsou hypotéky třikrát dražší a výrazně hůře dostupné. Snížení objemu poskytnutých hypoték podle něj v podstatě kopíruje pokles prodaných bytů. I počet nově uzavřených hypoték totiž klesl až o šedesát procent.

Byty tak loni v zásadě kupovali hlavně ti, kdo měli našetřeno. Podle dat prémiové realitní kanceláře Svoboda & Williams až sedmdesát procent kupujících financovalo nákup nemovitosti z vlastních zdrojů.

V počtu prodaných bytů sehrává roli také zahraniční klientela, která prakticky přestala nakupovat. „Pro západní klientelu jsme příliš blízko válečné zóně, východní klientela má zas v současnosti jiné starosti,“ líčí Kunovský. I proto developeři svoje projekty odkládají. Kunovského Central Group o rok odložil projekty v Praze 3 a 9, protože podle Kunovského nemá cenu stavět na sklad. I to je podle developerů jeden z důvodů, proč nabídka rapidně neporoste.

V Praze je nyní v nabídce něco málo přes pět tisíc nových bytů. „V posledním čtvrtletí se na trh dostalo jen 950 bytů. To je druhý nejhorší kvartální výsledek od roku 2017. Na konci roku se nabídka ustálila na úrovni dlouhodobého průměru, to je ale pro potřeby Prahy stále málo,“ líčí předseda představenstva společnosti Skanska Residential Petr Michálek.

Jen velmi málo bytů se podle něj navíc dostane skrze povolovací procesy. A tak zatímco v roce 2021 se začalo stavět skoro deset tisíc bytů, loni to byla zhruba polovina.

Developeři ale zároveň očekávají, že situace by se mohla zlepšit už letos, a to zejména z pohledu hypoték. „Čekáme opětovný boom, a to ve dvou vlnách. Zejména na jaře, na kdy připravujeme nové lokality do nabídky. Lidé překonávají prvotní šok. Zásadní oživení by pak mohlo přijít v roce 2024, kdy by se hypotéky mohly přiblížit k psychologické hranici tří procent ročně,“ líčí Kunovský.