O tom, že Češi rádi vlastní nemovitosti nebo do nich minimálně investují, není třeba vést dlouhé debaty. Potvrzují to i data České národní banky a společnosti Amundi. Loni Češi do realitních fondů investovali o téměř šestnáct procent více peněz než rok předtím a podobné tempo růstu se má držet i v letošním roce. Ke svým třem stávajícím fondům v této oblasti teď přední evropský správce aktiv Amundi přidává další. Plánuje se v něm zaměřit na nové investiční oblasti: nájemní bydlení, domovy pro seniory či soukromé zdravotnické kliniky.

„Chceme využít nastupujícího trendu a investovat do nově vznikajících segmentů nemovitostního trhu,“ vysvětluje Jozef Murza, který má v Amundi na starosti Realitní fond KB 4. V něm zhruba ještě rok poběží upisovací období a potenciální investory láká tím, že bude vkládat peníze takzvaně do postelí, tedy rezidencí, kolejí, hotelů či klinik. „Za covidu došlo k mírnému poklesu cen u kanceláří, propadly se hotelové služby. Díky tomu je i dnes lze pořídit za výhodné ceny, které slibují vyšší růst po ozdravení ekonomiky,“ doplňuje Murza.

V rámci čtvrtého fondu plánují v Amundi následující dva až tři roky postupně budovat nemovitostní portfolio. Fond by měl držet a pronajímat budovy minimálně do začátku roku 2030, následně by se měl rozeběhnout jejich prodej. „V případě, že by situace na trhu nebyla příznivá, máme možnost odložit prodej nemovitostí až do roku 2033,“ říká Jozef Murza a v rozhovoru vysvětluje, jaká situace na trhu realitních fondů panuje, proč Čechy tak přitahují nebo kde vidí největší příležitosti.

Na trhu s realitními fondy se pohybujete dlouho. Mění se nějak chování Čechů na tomto trhu, nebo jednoduše každoročně investují stále víc?
Objem majetku v nemovitostních fondech kontinuálně rostl posledních deset let. Dnes je zainvestována v nemovitostních fondech přibližně každá desátá koruna z celkového majetku investičních fondů, které jsou distribuovány v Česku, tedy více než 70 miliard korun. Zájem o nemovitostní fondy vždy do jisté míry koreloval s vývojem cen na nemovitostním trhu. Přirozeně se tak nemovitostní fondy prodávaly lépe, když ceny nemovitostí rostly.

Současné prostředí je pro prodej nemovitostních fondů mnohem obtížnější. Vysoké úrokové sazby, vyčkávání prodávajících, zprávy z médií o vysokých cenách nemovitostí, to vše vytváří u potenciálních investorů dojem, že by měli s investicí do nemovitostí spíše vyčkat. My s tímto názorem souhlasíme, ale zároveň dodáváme, že je potřeba být ve střehu, být připraven, mít volnou hotovost na příležitostný nákup a zaměřit se na užší segment trhu, který má silný fundament.

Co je na nemovitostních fondech pro investory z vaší zkušenosti nejvíce přitažlivé?
Hmatatelnost a bezstarostnost je hlavní výhoda na straně nemovitostních fondů. Cihla byla pro Čechy vždy nejoblíbenějším investičním aktivem. Přímé vlastnictví nemovitosti má jednu zásadní výhodu, a sice to, že máte plnou kontrolu nad svojí nemovitostí, volíte si sami, komu ji pronajmete, případně prodáte. Zároveň ale při přímém vlastnictví spotřebováváte jinou komoditu, a tou je váš čas. Pokud tedy chcete investovat do nemovitostí a vyhnout se zároveň starostem se sháněním nemovitosti a nájemníků, mohou být nemovitostní fondy vhodnou volbou.

Foto: Amundi

Jozef Murza, investiční správce Realitního fondu KB 4

V posledních letech rostly ceny nemovitostí a logicky i nemovitostní fondy. Teď se hodně mluví o tom, že ceny stagnují či klesají a fondy nebudou schopné vykazovat takové zhodnocení jako v předchozích letech. Jak je to ve vašich fondech?
Výkonnost nemovitostních fondů je primárně určena pěti faktory: výnosy z nájemného, přeceněním nemovitostí v portfoliu, zhodnocením volné likvidity, měnovým zajištěním a náklady spojenými se správou fondu a držených nemovitostí. Dominantním katalyzátorem růstu pro většinu nemovitostních fondů na trhu bylo v uplynulých letech přecenění vlastněných nemovitostí. Pokud tato složka dočasně vypadne, bude nulová nebo dokonce záporná, je přirozené, že výkonnost nemovitostních fondů bude dočasně zaostávat za nedávnou výkonností. Tento trend vidíme na trhu, ale také u našich realitních fondů.

Vy jste už přecenění portfolia i případného zhodnocení, aby vše odpovídalo aktuální situaci na trhu, provedli?
Přecenění nemovitostí v našich fondech realizujeme jednou ročně, zpravidla na konci listopadu. Ocenění našich nemovitostí tak reflektuje situaci na trhu v daném časovém okamžiku.

Jaký očekáváte do konce letošního roku, případně v dalších letech v rámci realit vývoj?
Domníváme se, že výnosy na nemovitostním trhu budou prozatím stagnovat, případně v některých segmentech mírně růst. Důležité bude mimo jiné, jak dlouho úrokové sazby zůstanou na současných vysokých úrovních. Příležitost vidíme v rámci vznikajících segmentů, jakou jsou například nájemní bydlení nebo domy pro seniory.

Spravujete čtyři realitní fondy. Na jaká aktiva se v nich zaměřujete?
První dva realitní fondy jsou zaměřeny na prémiové komerční nemovitosti v Praze. V portfoliu prvního fondu najdeme tři nemovitosti, budovu Square na Budějovické, menší kancelářskou budovu CityPoint na Pankráci a trofejní nemovitost v centru Prahy na adrese Pařížská 3. Ve druhém fondu jsou celkem čtyři nemovitosti, dvě budovy v Karlíně, konkrétně Keystone a Forum Karlín, kancelářská budova Polygon na Praze 4 a hotel Ibis v ulici Na Poříčí.

Strategie našeho třetího fondu se odlišuje od předchozích. Polovinu portfolia tvoří komerční nemovitosti v Německu a Polsku, druhou polovinu pak komerční nemovitosti v Česku. Tento fond se nachází stále v investiční fázi. Náš čtvrtý realitní fond, který je aktuálně ve fázi úpisu, má za cíl investovat do nově vznikajících segmentů nemovitostního trhu, konkrétně do sektoru nájemního bydlení a domů pro seniory.

Proč jste si vybrali právě tento segment?
Chceme využít nastupujícího trendu nájemního bydlení, perspektivně vypadá také investice do bydlení pro seniory a soukromých zdravotnických klinik. Zatímco v Česku se jedná o novinku, kterou zatím rozvíjí jen pár vizionářů, v sousedních zemích je už byznys slušně nastartovaný. Je to logické. S tím, jak populace stárne a zároveň přibývá lidí ochotných si za komfort připlatit, roste i zájem o specializované nemovitosti pro seniory, soukromé kliniky a servisované apartmány.

Dalším segmentem nájemního trhu, který v Česku teprve čeká na svůj boom, je bydlení pro studenty, jde především o vysokoškolské koleje. Soukromí majitelé mohou studentům nabídnout vyšší standard, než je obvyklý na státem spravovaných ubytovnách, a movitější studenty lákají hlavně na komunitní život, který jim nyní v soukromých podnájmech často chybí. Aktuálně v těchto oblastech hledáme vhodné investiční příležitosti, a to nejen mezi postavenými budovami, ale také nemovitostmi, které jsou ve fázi výstavby nebo před jejím zahájením. Mix je v poměru půl na půl.

Říkáte, že vyšší výnos slibují investice právě do projektů, které jsou zatím jen na papíře. Vzhledem k nevypočitatelnosti stavebního řízení v sobě ale také nesou značnou dávku rizika zpoždění nebo odložení projektu. Jak k takovým projektům přistupujete?
Hotové projekty by měly mít přednost. Pokud budeme investovat do projektů na papíře nebo ve fázi vzniku, tak to za podmínky, že budeme mít vyřešené krytí rizik, a to se řeší individuálně. Nabízí se například zástava pozemku, fázování investice, spolupodíl s developerem, pojištění, externí financování nebo i předpronájem, ale to se spíše řeší až v pokročilejším stavu výstavby projektu.

Zaměřují se vaše fondy pouze na Česko?
Nemovitosti v Česku by měly hrát prim v portfoliu. Nevylučujeme ale, že v portfoliu představíme i nemovitost z blízkého zahraničí (Německo, Rakousko, Slovensko, Polsko), pokud to bude výhodné.