Dva kamarádi mění zpustlé památky na originální bydlení pro seniory. Investice vyjdou na miliardu

Tomáš Eckschlager a Lukáš Drásta začali budovat síť domů pro seniory na zelené louce. Do pár let chtějí mít v portfoliu minimálně čtyři projekty.

dva

Foto: Senlife

Tomáš Eckschlager (vlevo) a Lukáš Drásta ze společnosti Senlife

Když přijíždíte do Mělníka od Prahy a Velvar, už z dálky je patrná dominanta města – barokní lobkovický zámek obklopený vinicemi. Na mostě přes Labe se ale stačí na chvíli kouknout doleva a spatříte další původně lobkovickou památku: někdejší augustiniánský klášter. Že z něj dnes znovu září žlutá fasáda a uvnitř to opět žije, je zásluha dvou kamarádů, kteří ještě nedávno stavěli byty pro studenty. Teď už řeší bydlení pro seniory a mají s ním velké, miliardové plány. Jestli jim totiž něco nechybí, je to odvaha.

Historie mělnického areálu, který obepíná rozsáhlý, ale zpustlý park a také potok Pšovka, sice sahá do 13. století, jenže to bylo až století 20. a nové milénium, které mu daly nejvíc zabrat. Komunisté z původně gotické, později barokní stavby udělali učňovský internát a v 60. letech jej necitlivě zrekonstruovali. Po revoluci, kdy objekty získali zpět Lobkovicové, se nepodařilo najít shodu se státem, jak s budovami nakládat dál, a tak mnoho let chátraly.

Když v roce 2019 projížděl kolem Tomáš Eckschlager, všiml si cedule „Na prodej“. Pracoval tou dobou jako manažer velkého německého penzijního fondu, který v Česku a v Polsku stavěl bytové domy určené pro zahraniční studenty. S kolegou Lukášem Drástou, který pak moderní koleje pro tentýž fond provozoval, ovšem pošilhávali po nějakém vlastním projektu a klášter jim padl do oka: „Od začátku se rýsovaly dvě varianty, co s ním. Buď ho přestavět na byty, nebo v něm vybudovat moderní domov důchodců.“

Protože měli oba zkušenosti z developmentu, neděsila je památková ochrana kláštera, ani jeho ne moc dobrý stav. Navíc díky tomu získali zajímavou cenu. „Uměli jsme posoudit rizika, věděli jsme, co obnáší jednání s památkáři. Tušili jsme, že to sice nebude snadné, ale že to je něco, co se dá zvládnout. Zároveň je památková ochrana něco, co paradoxně snižuje prodejní cenu, řada lidí se toho bojí,“ líčí první kroky sedmatřicetiletý Drásta.

zahrada

Foto: Senlife

Jižní zahrada mělnického kláštera

U Lobkoviců sice vyjednali dobrou cenu, jenže stejně ani on, ani Eckschlager neměli zdaleka tolik peněz, aby dokázali sami financovat projekt za 100 milionů korun. Ve světě pražského developmentu, z nějž přišli, to sice byly drobné, ale pro dva začínající podnikatele šlo o těžko dostupný balík. A tak Drásta prodal svůj pražský být, Eckschlager pustil větší nemovitost v Neratovicích, kterou si koupil na investici před lety, něco si půjčili od známých… A vyrazili do banky.

„Obešli jsme všechny banky v Česku. Ty velké nás do jedné odmítly, nakonec jsme dostali dvě nabídky. Navíc bylo z jednání jasné, že jestli nám na něco půjčí, tak na dům pro seniory, ne na byty, u těch měli neakceptovatelné podmínky. Bylo rozhodnuto, kterým směrem půjdeme,“ vypráví Eckschlager s tím, že ze svých zdrojů dali dohromady zhruba 30 milionů korun a zbytek jim poskytla Equa Bank.

Pak už šlo všechno ráz na ráz. Aspoň to tak působí z vyprávění obou společníků, když se procházíme po klášteru, který je dnes plný klientů a nové musí odmítat, respektive pro ně mají čekací listinu. „Rekonstrukce nám trvala 10 měsíců. Myslím, že to je rekord. Aspoň teda náš,“ směje se Eckschlager a na vnitřním dvoře kláštera s fontánou, který funguje jako zahrádka, ukazuje vzhůru na jedny z posledních nedodělků – trojici slunečních hodin. „Nezdá se to, ale udělat věrnou a funkční repliku vyjde na stovky tisíc, památkáři jsou dost neústupní. Tak chceme zkusit sehnat nějakou dotaci. Byla by první, žádnou jinou jsme tu nečerpali,“ dodává.

To, že první část projektu zvládli tak rychle, je dané hlavně jejich zázemím. Například projektantské a architektonické návrhy si Eckschlager mohl coby absolvent architektury a se zkušenostmi z developmentu vyhotovit sám. Dílo se ovšem i přes stavební kvapík podle všeho povedlo a duo s mělnickým klášterem zabodovalo v soutěžích Best of Realty nebo Památka roku. Pro spěch měli podnikatelé navíc i osobní důvod: Tomáš Eckschlager v domově chtěl ubytovat svého nemocného dědečka, což se skutečně nakonec povedlo.

Celková kapacita mělnického domova společnosti SenLife bude kolem 130 lůžek. Areál ještě ale prochází budováním druhé fáze, kdy vzniká nová společenská místnost a několik pokojů v jedné z vedlejších barokních budov. Následovat by měla i třetí fáze, při které dojde na někdejší tělocvičnu ze 60. let. Zároveň je za zdmi areálu více než pět tisíc metrů čtverečních zeleně, která by se měla stát součástí mělnické soustavy městských parků.

Kapacita domova, který se otevřel loni v srpnu, už je plná, klienti platí v průměru mezi 25 a 35 tisíci korun měsíčně. Záleží, jestli jsou na jednolůžkovém pokoji nebo na dvoulůžkovém. Historické prostory včetně klenutých stropů dávají celému projektu netradiční atmosféru. „Každý pokoj je tady jiný, protože to je starý dům. A to se ukázalo jako cenné řešení, naši klienti si pak nepletou své pokoje, pomáhá jim to v orientaci,“ říká Drásta.

klaster-spatne

Foto: Senlife

Takhle mělnický klášter vypadal ještě v roce 2020

Seniorské bydlení je podnikatelsky čím dál zajímavější. Česká společnost stárne, demografická křivka ukazuje, že lidí, kteří budou potřebovat ve stáří pomoc, bude přibývat, jen mezi roky 2020 a 2065 se má průměrná délka dožití prodloužit o skoro 10 let, ovšem kapacit je a bude málo, zvlášť těch státních. „Momentálně je na trhu poptávka taková, že by se v Česku uživilo až 130 seniorských domů,“ líčí Eckschlager. Přesto se vydali s Drástou do byznysu, kde už působí finančně i zkušenostmi mnohem větší firmy. Privátní domovy důchodců staví třeba investiční skupina Penta, lídrem trhu je síť center SeneCura z francouzského holdingu Orpea.

A tady přichází právě ta odvaha Eckschlagera s Drástou: „Věříme si, že je tu pro nás místo. Nabízíme něco jiného.“ Co to je, ukazují na projektech, které už chystají v Tmáni u Berouna, v Dobré Vodě u Příbrami a v Chodové Plané u Mariánských lázní. Všechno to jsou historické objekty, bývalé zámky nebo lázeňské domy, které jsou sice památkově chráněné, ale zpustlé a obce jsou rády, že je někdo opraví, podobně jako tomu bylo v Mělníku. Bydlení v nich je pak jiné, skoro se nabízí motto Život na zámku na stará kolena.

„Trochu to tak opravdu je. V podobných historických budovách sice bývají i státní domovy důchodců, ty se ovšem s těmi našimi kvalitou a vybavením nedají vůbec srovnávat. Tam je běžně pět lidí na pokoji a záchod na chodbě. Privátní konkurence zase staví většinou projekty, které jsou opravdu velké, neosobní, kde je až 200 lůžek,“ neskrývá sebevědomí jednatřicetiletý Eckschlager.

trio-hp

Přečtěte si takéTři kamarádi opustili svět korporací a dali se na reality. V Ostravě staví byty, u Prahy vily

Jejich plány už ale potřebují i více nul. Jestliže mělnický projekt má rozpočet zhruba 100 milionů korun, rekonstrukce dalších lokalit, které chtějí mít zakladatelé SenLife hotové do roku 2025, si vyžádá aspoň miliardu korun. Opět se chtějí spolehnout na banky, rádi by ale přizvali i drobnější investory: „Založili jsme minifond, přijímáme investice od milionu korun s úrokem 6,55 procenta. Chceme vybrat 60 milionů a použít je na projekt v Tmáni.“

Vybudovat síť domovů pro seniory byl prý i jejich cíl od počátku. „Centra plánujeme i provozovat. Zároveň pro nás dva je ale pravou výzvou ta projektová část, jejich budování a vymýšlení,“ přiznává Drásta s tím, že finanční výnosnost mělnického centra je sice velmi slušných osm procent ročně, ale že domov by jen stěží utáhl hradit dva vysoké manažerské platy, na jaké byli on i jeho partner z fondu zvyklí.

Až splní svůj cíl a budou mít domovů víc, nepřijde čas Senlife prodat? Možná prý ano – a možná přijde investor, který s nimi firmu potáhne, už dřív, možná ale také zůstanou sami. „Máme jasno v tom, že o kvalitní projekty seniorského bydlení bude čím dál větší zájem. Je to s ohledem na demografii nutnost. Není to raketově rychlý byznys, není to finanční startup, kde můžete kouzlit s čísly. Ale funguje to a jde to dělat celkem rychle, jak je vidět tady u nás. Navíc bydlení pro staré bude potřeba i v krizi. Nikam nepospícháme, uvidíme,“ loučí se Tomáš Eckschlager.

tmav-celek

Foto: Senlife

Areál v Tmáni u Berouna, kde chce Senlife stavět

Luboš Kreč

Baví mě technologie, byznys, společenské dění, startupy, knížky, auta... prostě novinář. Zformovaly mě Hospodářské noviny, prošel jsem i Forbesem.

Baví mě technologie, byznys, společenské dění, startupy, knížky, auta... prostě novinář. Zformovaly mě Hospodářské noviny, prošel jsem i Forbesem.