Hypoteční boom, který v Česku nastal v posledních letech, končí. A na delší dobu, než se ještě před pár měsíci zdálo. Je totiž velmi pravděpodobné, že úrokové sazby nebudou klesat tak rychle – proti mluví jak tempo inflace ve světě, tak dění na Ukrajině. „Doba levných peněz a levných hypoték je pryč,“ říká hlavní ekonom České bankovní asociace Jakub Seidler. Zároveň ale varuje, že se nedají očekávat ani výrazné propady v cenách nemovitostí.

Jakub Seidler svou ekonomickou dráhu zahájil v České národní bance v roce 2008 jako analytik se zaměřením na finanční stabilitu. Ta začala být v centrálních bankách více v kurzu po vypuknutí finanční krize, do níž se tehdy celý svět po krachu Lehman Brothers řítil. A i dnes, když spolu probíráme, co se to vlastně s českou ekonomikou děje a bude dít, se několikrát odkazuje právě k dění v klíčových letech 2008 a 2009. Třeba pokud jde o úrokové sazby.

„V letech 2004 až 2008 byla průměrná úroková sazba u hypotéky kolem čtyř a půl procenta. A v těchto hladinách se bude pohybovat s největší pravděpodobností i příštích několik let,“ říká s tím, že vlastně jsme svědky návratu k určité normalitě: „Po finanční krizi, kdy centrální banky zaplavily trh penězi, jsme si zvykli na extrémně nízké úroky, u hypoték od roku 2016 kolem dvou procent. Tato situace patrně na delší čas končí.“

Je to špatná zpráva hlavně pro ty, kdo si nestihli vzít úvěr na bydlení do loňského léta. Tehdy jej ještě šlo u tuzemských bank sehnat s úrokem pod tři procenta. A také pro ty, kteří věřili, že doba levných hypoték se vrátí stejně rychle jako zmizela. Ideálně tedy na konci letošního, maximálně v první polovině příštího roku: „Moc bych na to nespoléhal.“

To samozřejmě neznamená, že tu dlouhodobě budou pěti-, šesti-, možná dokonce sedmiprocentní hypoteční úroky. K těmto hodnotám se průměrné sazby aktuálně šplhají s tím, jak Česká národní banka zvyšuje základní úrokovou sazbu kvůli stoupající inflaci, jež v lednu dosáhla 9,9 procenta a byla nejvyšší v novodobé historii. Původní předpoklad centrálních bankéřů byl, že už v závěru letošního roku by jejich sazby měly začít opět mírně klesat.

Jenže to se teď nejspíš odloží, protože válka na Ukrajině s největší pravděpodobností přispěje k silnějšímu tlaku na růst cen. Už tak drahé energie budou ještě dražší, protože Rusko je významným dodavatelem plynu a ropy do Evropy. Jenomže i bez invaze byly vyhlídky, že v horizontu příštího roku dojde k zásadnímu zlevnění hypoték, malé: „Stačí se podívat na dnešní očekávání, kde budou úrokové sazby delších fixací třeba za rok. Moc velká sázka na pokles tam znát není a nebyla ani před válečným konfliktem.“

Na trhu totiž panuje specifická situace. Obvykle platí, že kratší fixace na jeden či dva roky mívají nižší úrokovou sazbu než ty s fixací na pět a víc let, aktuálně je to ale otočené. Takže hypotéka s fixací na pět a víc let nabízí úrok kolem čtyř procent, zatímco ta s dvouletou je nad pěti procenty.

Foto: Frank Busch/Unsplash

Ceny jdou vzhůru

A jakmile centrální banka začne snižovat své základní úrokové sazby – tedy sazby, za něž si banky půjčují peníze od ní –, propíše se to do těch kratších fixací, které klesnou. Ale zdaleka ne tolik do těch delších, v nichž už většinou je chystané snížení ze strany ČNB obsažené. „Národní banka tak před ruskou agresí na Ukrajině sice celkem jasně naznačovala, že chce úrokové sazby koncem letošního roku začít snižovat, nicméně to samo o sobě nemuselo znamenat příliš velké snížení úrokových sazeb delších fixací, ty totiž reagují i na řadu jiných ekonomických faktorů. Současné dění na Ukrajině a podstatně více proinflačních faktorů však snižování sazeb dále odloží,“ vysvětluje Seidler.

Co z toho plyne? Že lidé, kteří zvažují, že by si vzali hypotéku a přistoupili na kratší fixaci s vysokým úrokem, ale současně s tím plánovali, že za rok či dva si vyjednají při změně fixace novou a už mnohem výhodnější sazbu, ne nepodobnou těm, na které si Češi zvykli loni nebo předloni, by mohli být zklamaní: „Řada lidí doufá, že úroky zase hodně poklesnou, ale k tomu nemusí dojít, období nízkých sazeb za dvě procenta nebo méně je na delší dobu pryč. A kdyby se náhodou vrátilo, byla by to spíš špatná zpráva, protože by to byla reakce na nějakou krizi a potřebu centrálních bank ekonomice pomáhat, jako se to stalo po finanční krizi a z obav před dopady covidu.“

Zájem o hypotéky v důsledku rostoucích sazeb začal už na konci loňského roku ochabovat a tento trend pokračuje i letos. Podle indexu Hypomonitor, který Seidler s kolegy z České bankovní asociace sestavuje, v lednu poklesl objem poskytnutých hypoték o čtvrtinu. Dramatický propad na trhu nemovitostí se ale ani v příštích měsících čekat nedá, protože řada klientů teprve bude čerpat úvěry, které si v loňském roce sjednali.

Navíc Češi mají dlouhodobě zájem o vlastnické bydlení a chtějí si byty a domy kupovat či stavět, ne pronajímat. A jestliže prognózy vývoje hypotečních sazeb nejsou (minimálně při zpětném pohledu) nijak povzbudivé, ani odhady toho, co se bude dít na realitním trhu, nevypadají kdovíjak euforicky. Určitě ne z pohledu těch, kteří si bydlení chtějí pořídit – ceny totiž klesat nebudou.

V tomto směru se Jakub Seidler, který před loňským nástupem do bankovní asociace působil sedm let jako hlavní ekonom pro Česko v mezinárodní bance ING, znovu vrací ke zlomovému roku 2008: „Mnoho lidí čeká, že přijde větší korekce na straně cen nemovitostí. Obávám se, že to se nestane. Menší propad někde nastat může, ale patrně se zopakuje situace po roce 2008, kdy ceny nemovitostí až do roku 2015 vesměs stagnovaly, zatímco mzdy a platy postupně rostly. Po roce 2015 ceny nemovitostí začaly opět růst a vývoj mezd a platů dohnaly, posledních letech pak výrazně předehnaly.“

„Když se ale říká, že nemovitosti jsou dnes nadhodnocené, že je na trhu bublina, nemusí to znamenat, že splaskne. Korekce může přijít i jinak, například zmíněným doháněním výdělků domácností. Proti poklesu cen nemovitostí zároveň nyní jde i citelný růst cen materiálů, ale také například nová pravidla, která vyžadují stavět více energeticky úsporné budovy, což je ovšem také dražší,“ dodává Seidler.

Proti klesání cen nemovitostí hovoří nejen to, že Češi ve srovnání se západními zeměmi mnohem víc chtějí bydlet ve vlastním, ale i nedostatečná výstavba. Zároveň ale zdejší ceny narostly v posledních dvou letech zdaleka nejvíc v Evropě – zatímco v celé Evropské unii stouply meziročně ceny nemovitostí v posledním čtvrtletí roku 2021 o devět procent, v Česku to bylo o 22 procent.