Upvest umožňuje investorům vkládat peníze do developerských projektů formou crowdfundingu, a to již od roku 2017. Propojuje tak developery shánějící financování pro své projekty s různě velkými investory. Do firmy loni za desítky milionů korun majetkově vstoupila Komerční banka, se kterou Upvest chystá několik produktových novinek.

Od vstupu na trh se Upvest podílel na financování dvanácti projektů, do nichž bylo v rámci 4 173 investic vloženo více než 281,6 milionu korun. Doba splatnosti je většinou mezi jedním a třemi lety, výnosnost se pohybuje mezi 5 a 7,5 procenta ročně. Částka vyplacených prostředků investorům přesahuje sto dvacet milionů.

„Loni se nám podařilo udržet dvojnásobný růst objemu zafinancovaných úvěrů. V roce 2019 byl tento objem 70 milionů korun, loni 139 milionů a letos toto číslo plánujeme opět zvětšit alespoň o sto procent,“ pochvaluje si v rozhovoru pro CzechCrunch Petr Volný, spoluzakladatel a technický ředitel Upvestu.

Volný zdůrazňuje zejména potřebu lepší edukace Čechů v oblasti investic. Některé firmy totiž nejsou transparentní a nedokáží správně komunikovat jejich rizika, na což investoři doplácí a následně v podobné produkty ztrácí důvěru. Během rozhovoru dále mluví o finanční gramotnosti, situaci na trhu, konkurenčních investičních platformách i o samotných výsledcích a chystaných novinkách.

Velké téma pro vás je vzdělávání lidí, kteří na Upvestu investují. Co konkrétně řešíte?
Máme obecně respekt k tomu, že manipulujeme s penězi lidí a nabízíme jim investiční nástroj pro participaci na úvěrových smlouvách. Podle nás je potřeba, aby to klienti chápali. Víme, že nabízíme rizikové investice, což je vyjádřené i nabízeným úrokem, který platí developer. To je ale potřeba komunikovat. Jsme nešťastní z toho, že v Česku existuje tendence o investicích s potenciálním výnosem sedm nebo devět procent říkat, že jsou s „garantovaným výnosem“ nebo „relativně bezpečné“, případně že je to „tutovka“.

Lidé tomu nerozumí?
Kdyby tyto investice měly garantovaný výnos nebo byly „relativně bezpečné“, tak bychom všichni byli milionáři. (úsměv) Každá investice s sebou nese nějaké riziko. I když máte peníze v bance, tak nesete riziko jejich ztráty. Je sice minimální, ale existuje a jednou za čas se to stane. Logicky, pokud pak umístíte svoje peníze pomocí investičního instrumentu, který slibuje výnos 10 % ročně, tak je i riziko ztráty mnohem vyšší. Proto je třeba velmi důležité riziko pochopit a osvojit si pojmy jako diverzifikace.

Je to problémem celého trhu?
Pořád existuje spousta produktů, které komunikaci rizik nedělají dobře a přispívají k tomu, že jim na to lidé „skočí“. Spálí se a ještě více pak nedůvěřují investicím jako takovým. Je to začarované kolečko. Někdo jim slíbí „garantovaný“ výnos, přidá k tomu historku o rodinné firmě jako „relativně bezpečné“ investici, a sentimentálně tak naláká investory na něco, co mělo být hodnoceno čistě analyticky.

Souvisí to s tím, že by Čechům chyběla finanční gramotnost?
Je to s tím spojené, stejně tak je to spojené se špatnými historickými zkušenostmi. Když začneme kuponovou privatizací a sliby desetinásobku, vzpomeneme si na naše rodiče, kteří pak nadávali na nějaké pány, o kterých teď média jednou za rok napíšou, že jsou někde na tropickém ostrově. Lidé se často nechali nalákat na nesmyslné výnosy, což skončilo velikým vystřízlivěním a zklamáním. Pak zase přišla éra armády nekvalitních investičních poradců.

Tím nechci říct, že by neexistovali dobří investiční poradci, ale pověst jejich řemesla utrpěla díky několika málo firmám, které nabízely finanční produkty netransparentním až podvodným způsobem. Tím opět celý místní trh poškodili. Aktuálně podle mě čeští investoři opět zažívají zklamání díky zvýšené nabídce a úspěšným úpisům tzv. junk bondů, tedy vysoce rizikových dluhopisů.

Trh tedy podle vás není ve správném stavu?
Celé tuzemské investiční prostředí je pokřivené tím, že je tu velká část finančních produktů komunikovaná špatně a potom nedokáže splnit nadsazená očekávání. Trochu za to asi mohou i banky – kdyby začaly investiční produkty někdy na přelomu milénia nabízet lépe, možná by z trhu vytlačily ty pochybnější finanční instituce a dnes by byla situace jiná. Rozhodně je to ale i širší společenský problém, který začíná už ve vzdělávacím systému, kde finanční gramotnost, smím-li se tedy dopustit generalizace za svou generaci Y, nebyla patřičně v osnovách zastoupena.

Co byste lidem doporučil, když se rozhodují, jestli někam investovat? Co mají sledovat, aby věděli, že jde o relevantní nabídku?
Obecně neuškodí posílit finanční gramotnost. Nechali jsme si udělat průzkum, který ukazuje, že všichni se cítí být finančně gramotní, ale zároveň vzdělávání nevěnují téměř žádný čas a finančním produktům nerozumí. Očekávají, že jim to někdo vysvětlí, a to na trhu úplně chybí. Nikdo jim to nevysvětluje.

Lidé by se podle mě měli ptát po podstatě toho, do čeho investují. Pokud je to dluhopis pro výrobní firmu, tak by je měly zajímat hlavně spíše dosavadní výsledky a odhad, jakých výsledků musí firma dosáhnout, aby dluhopis splatila. To, jestli mají hezké logo, případně zda má CEO charisma a že jde o rodinnou firmu, je vedlejší.

Jakou další radu máte pro lidi, kteří chtějí investovat?
Měli by investovat do něčeho, čemu alespoň trochu rozumí nebo k tomu mají nějaký vztah. Když věřím v budoucnost zelené energetiky, má to nějaký fundament – státy omezují jiné zdroje energie, je tam dlouhodobý výhled, najdu si pár odborných studií, které to hodnotí, podívám se na čísla a třeba část prostředků investuji do dluhopisů takových firem.

Pokud tomu odvětví věřím dlouhodobě, tak investuji třeba do tematicky zaměřeného ETF (veřejně obchodovatelného fondu – pozn. redakce) a nechám tam své peníze 20 let. Investování je zdravá věc a určitě patří do finančního života lidí, ale zároveň říkám, že to není nejjednodušší věc na světě.

S rozvojem různých investičních aplikací a platforem se však může zdát, že to opravdu jednoduché je.
Na trhu vidíme, že všichni chtějí demokratizovat investice, o což se snažíme i my. Pak jsou tady různé případy například ve spojení s aplikací Robinhood, která ve velkém objemu přispívá k deformování trhů. Elon Musk tweetne o aplikaci Signal a absolutně nesouvisející společnost Signal Advanced za den vzroste o stovky procent. Nevím, jak to vyvážit, ale je to jeden z efektů, který bych chtěl podchytit a lidi víc vzdělávat tak, aby dělali lepší investice.

Proto v oblasti finančního vzdělávání plánujete spolupráci s online službou pro životní pojištění Mutumutu?
Našli jsme společnou řeč, jejich oblast životního pojištění má také dost zničenou pověst. Oni budou trh spíše edukovat a my se zaměříme například na komunikaci nebo regulaci. Ta je podle nás na našem trhu celkem zdravá. Svoje úsilí jsme zaštítili iniciativou FerFintech.cz, kde je společně s námi a Mutumutu spoluzakládajícím členem také investiční platforma Fondee.

Když spojíme otázku regulací s tím, co jste říkal o deformování trhu kvůli přílišné demokratizaci, myslíte si, že by tomu mohla regulace pomoci? Samozřejmě chápu, že my se bavíme o českém prostředí a Robinhood je americká aplikace.
Uvedu jeden příklad. V telefonu mám eToro, kam můžete vložit pět dolarů, vsadit si na jednu akcii a zapákovat si to padesátkrát. To je bizarní. V podstatě si půjčíte padesátinásobek svého vkladu a je to jako s ruletou – výsledek je buď červený, nebo černý. Svádí to ke gamblingu, do minuty víte, jestli jste vyhrál, nebo prohrál, protože jakýkoliv pohyb vynásobený padesáti odmaže nebo znásobí to, co jste tam vložil. Celý koncept tak svádí pojmout to jako hru.

Jestli je řešením regulace, nevím. Nabízí se možnosti, že platforma by měla více znát své zákazníky a možná jim podobné padesátinásobné zapákování neumožnit. Určitě existuje větší prostor na lepší vysvětlování rizik. Nemám však recept a myslím si, že si s tím regulátoři budou lámat hlavu všude na světě. Když se ale vrátím k našim aktuálním cílům, tak když obecně z marketingu v investičním oboru vymýtíme „garantované výnosy“, „stoprocentní garance“ nebo „chytré investice“, tak to bude fajn.

Jak se díváte na konkurenční boj na trhu investic? Jako investor mám na výběr mnoho možností, kam můžu investovat své prostředky. Proč bych si měl vybrat Upvest?
Neděláme si naděje, že bychom měli být jediným investičním nástrojem, který investor používá. Upvest byste si měl vybrat na základě toho, že třeba obecně věříte nemovitostnímu trhu a elementárně chápete, co financujete – například realizaci nemovitostního projektu, kdy developer potřebuje peníze na to, aby postavil dům a pak jej rozprodal po jednotkách.

Musíte pochopit rizika, že například byty neprodá, nebo je prodá za nižší než očekávanou cenu a nebude schopen dostát svým závazkům. Je nutné pochopit i zajišťovací mechanismy úvěru a jeho roli v kapitálové struktuře projektu. Upvest se vám všechny tyto informace snaží předat v podobě profesionálně odvedené investiční analýzy a prověrek.

Jakým způsobem o rizicích informujete jednotlivé investory?
Snažíme se, aby lidé rozuměli tomu, do čeho investují. Naše analýzy mají dvacet stránek a jsou napsané odborně. To nemusí být zas tak moc zajímavé pro lidi, kteří chtějí investovat pět tisíc korun, ale máme i klienty, kteří investují miliony nebo desítky milionů korun, takže takovou analýzu vyžadují. Pochopí rizika a pak se rozhodnou, jestli do dané nabídky chtějí nebo nechtějí investovat. Jsme pro ně vhodný alternativní styl investic do nemovitostí.

Takže takový doplněk na diverzifikaci portfolia?
Můžete to tak říct, ano. Já mám jako spoluzakladatel v Upvestu zainvestováno poměrně víc a moje expozice v něm je vysoká, ale to je asi logické. (smích)

Kolik ze svého investičního portfolia v Upvestu máte?
V rámci svého portfolia v něm mám zhruba padesát procent, zbytek je rozprostřen po akciových trzích.

Další investiční platformy, kterých v poslední době vzniká hodně, nevyužíváte?
Myslím si, že například Portu nebo Fondee to dělají dobře, a pro případ pasivnějšího způsobu investování na akciových trzích jsou to vhodné platformy.

Změnila se během loňského roku poptávka investorů do nemovitostí?
Loňský rok hodnotím kladně, i přes nelehkou dobu o naše služby nadále projevovali zájem jak investoři, tak developeři. Některé již zafinancované projekty samozřejmě zasaženy byly, ale všechno se odehrálo v mezích, se kterými naše modely počítaly a se kterými se úvěrovaný subjekt zvládl vyrovnat. V obdobích, kdy se ekonomika z velké části uzavírala, byly poskytnuté úvěry řádně spláceny a naši investoři zůstávali klidní.

Jak se loni dařilo vám jako firmě?
Naším cílem je udržet tempo růstu, kdy se nám celý byznys daří každý rok alespoň zdvojnásobit. Podařilo se nám udržet dvojnásobný růst objemu zafinancovaných úvěrů, v roce 2019 byl tento objem 70 milionů korun, loni 139 milionů a letos toto číslo plánujeme opět zvětšit alespoň o sto procent.

Jaké jsou vaše poplatky pro investory?
Bereme si poplatek zpravidla ve dvou fázích životního cyklu úvěru. Na začátku, při jeho poskytnutí, nám developer zaplatí přibližně dvě až čtyři procenta z poskytnuté částky. Poté, při splácení úroků, je nám vyplácen takzvaný management fee, které tvoří zpravidla 0,5 až jedno procento ročně.

Když zmiňujete váš dvojnásobný růst každý rok, nemůže nakonec narazit na limit kvality nemovitostí?
Určitě nechceme růst na úkor kvality nabízených projektů. Pokud na trhu nenajdeme dostatek z našeho pohledu kvalitních projektů, tak se spokojíme i s menším růstem. Pro nás je důležitá dlouhodobá udržitelnost byznysu, nechceme si pokazit budoucí reputaci krátkodobým rozvolněním našich standardů, jen abychom dosáhli nějakého obchodního cíle. V dlouhodobém hledisku by nás to velice poškodilo.

Měnili jste nějakým způsobem samotný produkt?
Produkt jako takový přímo neměníme, ale vylepšujeme a přizpůsobujeme jej potřebám investorů. Při našich analýzách se snažíme využívat služby i jiných českých startupů a kvalitních datových zdrojů, konkrétně bych vyzdvihl FlatZone, Realtorify nebo třeba CleverMaps.

Došlo také k obměně tzv. investiční komise. Všichni její noví členové přinášejí mnohaleté zkušenosti především z oblastí strukturovaného financování, práva a komerčně-technické stránky projektů ze sektoru realit. To klientům přináší větší jistotu a transparentnost v rámci našich služeb.

Velkou novinkou byla pro Upvest investice v desítkách milionů korun. Proč jste se rozhodli pro spolupráci právě s Komerční bankou, respektive KB Smart Solutions?
Již při zakládání společnosti jsme si byli vědomi, že nejvhodnějším partnerem by pro nás byla větší finanční instituce či skupina. Komerční banka je první bankou v Čechách, jež systematicky realizuje plán na propojení s kvalitními fintechy a díky své progresivitě je na podobná partnerství skvěle připravena. Dále se nám na této bance také líbí skutečnost, že je poměrně agilní institucí.

Co se díky majetkovému vstupu KB reálně změnilo ve vašem provozu?
Největší změnou je zřejmě akcelerace některých zásadních aspektů. Spolupracujeme spolu jak na straně nabídky úvěrových produktů developerům, tak na straně nabídky participací na těchto úvěrech pro stávající klienty banky. Spolupráce s KB nám umožňuje rychleji se dostat k úspěšnému zafinancování projektů s vyšší kapitálovou náročností, a to v rámci společného produktu financování developmentu.

Rozumím správně tomu, že KB do jednotlivých projektů investuje ty „zbylé“ částky, které se jinak nevyberou od klasických investorů přes crowdfunding?
Nikoliv a ani to není v plánu. KB jako instituce na Upvestu neinvestuje a podle všeho investovat nebude, hrozilo by totiž riziko střetu zájmů, kterého se chceme vyvarovat. Určitě ale KB nabídne Upvest svým klientům, čímž zpestří svou nabídku na straně investičních služeb.

Plánujete ve spolupráci s bankou představovat nějaké produktové novinky?
Co se týče budoucího rozvoje, je zde mnoho menších i větších nápadů a iniciativ, které jsou v tuto chvíli v řešení. Jde například o společné financování developmentu v tandemu úvěrů KB a Upvestu, tedy seniorní plus mezaninové financování. Pracujeme také na možnosti představit našim klientům i další investiční příležitosti. Specificky by se jednalo o úvěrové produkty pro projekty ze segmentu Infrastructure jako například obnovitelné zdroje, senior housing a podobně.